新疆房地产估价师《案例与分析》商务办公房地产估价的常用方法模拟试题Word下载.doc
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4、假设某种商品住宅的价格从2000元/m2上升到2500元/m2,其需求量从800套减少为500套。
采用中点法计算该种商品住宅需求的价格弹性为()。
A.0.22
B.0.46
C.2.10
D.2.45
5、房地产估价委托合同的内容可以不包括__。
A.估价服务费
B.估价目的
C.估价人员
D.委托人的协助义务
6、以下房地产价格中,属于政府定价的是。
经济适用住房价格
公有住房出售的成本价
普通住房价格
高档住宅价格
7、房地产权属登记的地域范围是。
城市建成区內的所有房地产
城市规划区內的国有土地使用权及拥有房屋所有权的各种房地产
城市行政区域內的国有土地及其上的房屋
城市规划区內国有土地范围內取得土地使用权和房屋所有权的房地产
执行层的组织协调
8、在成本法求取折旧中,采用__更符合实际情况。
A.有效经过年数
B.实际经过年数
C.剩余经过年数
D.自然经过年数
9、__就是在计算平均数时,再考虑每期资料的重要性。
A.简单平均法
B.移动平均法
C.加权移动平均法
D.指数平滑法
10、某房地产价格分两期支付,首期付款50万元,余款80万元在第8个月末一次付清,当时月利率为1%。
该房地产的实际价格为()万元。
A.87
B.124
C.130
D.134
11、关于收益性物业的说法,正确的是。
零售商业物业的租约很少对资金调整作出规定
收益性物业管理的收入构成中除租金收入外,还有保证金和大修基金
在写字楼物业租约中,并非所有的物业运营费用都包含在租金中
在出租率达到100%时,收益性物业获得的净经营收入最高
借款合同
12、不是影响房地产价格的区位因素是。
位置
交通
人文
环境
13、某4层商场建筑内大厅的净空高度从首层地面直达屋顶,如大厅于首层的建筑面积为260m2,则该大厅的建筑面积为__m2。
A.780
B.520
C.1040
D.260
14、根据估计的总销售收入和估计的销售量来制定价格的定价方法是()。
A.目标定价法
B.成本加成定价法
C.随行就市定价法
D.价值定价法
15、在我国宪法不是。
国家的根本大法
由全国人民代表大会及其常务委员会经由特殊程序制定和修改
具有最高法律效力的一种法
具有最高的法律效力,其他一切法律、行政法规、地方性法规和部门规章都不得与宪法相抵触
16、B房地产开发公司在A市市区内,取得了一块商业建设用地的使用权,按照规定,该土地使用权出让最高年限为年。
40
50
60
70
房地产估价机构必须加盖公章
17、下列选项中,__更能反映房地产开发投资项目的真实经济效果。
A.开发工作量
B.经营利润
C.经营收入
D.投资数额
18、下列关于临时建筑,表述错误的是。
临时建筑都应当有规定的使用期限
超过批准期限的临时建筑是合法建筑
拆除未到期限的临时建筑会给临时建筑所有人带来一定的经济损失
拆除未到期限的临时建筑应当按使用期限的残存价值参考剩余期限给予适当补偿
19、房地产估价机构资质有效期是__年。
A.1
B.2
C.3
D.5
20、在某宗房地产估价中,三个可比实例房地产对应的比准单价分别是6800元/㎡、6700元/㎡和6300元/㎡,根据可比性综合评估得到的三个可比实例对应的比准单价的权重分别是0.3、0.5和0.2。
如果分别采用加权算水平均法和中位数法测算最终的比准单价,则前者与后者的差值是元/㎡。
-100
-50
100
21、商业银行发放个人住房抵押贷款可能面临的信用风险不包括__。
A.开发商违法预售
B.借款人赖账不还
C.借款人拖延还款
D.房地产市场供需失衡
22、下列关于房地产面积测算,表述错误的是。
用地面积测算包括房屋占地面积和其他用途的土地面积、各项地类面积的测算
房地产面积测算包括房屋面积测算和土地面积测算
用地面积测算以丘为单位进行
房屋面积测算包括房屋占地面积和其他用途的土地面积
执行层的组织协调
23、帮助房地产出售者寻找到房地产的购买者,属于。
房地产开发经营业
房地产咨询业
房地产估价业
房地产经纪业
24、某幢大厦的总建筑面积为10000㎡,房地产总价值为7000万元,其中土地总价值为3000万元.王某拥有该大厦其中一部分,该部分的建筑面积为250㎡,房地产价值为150万元.若按照土地价值进行分摊,则王某占有的土地份额为.【2007年考题】
1.67%
2.33%
2.75%
3.33%
工业用地的监测点评估价格
25、回顾性房地产估价,其估价对象状况和房地产市场状况常见的关系是.【2005年考题】
估价对象状况为过去,房地产市场状况为现在
估价对象状况为现在,房地产市场状况为现在
估价对象状况为过去,房地产市场状况为过去
估价对象状况为现在,房地产市场状况为过去
二、多项选择题(共25题,每题2分,每题的备选项中,有2个或2个以上符合题意,至少有1个错项。
错选,本题不得分;
少选,所选的每个选项得0.5分)
1、某收益性物业的潜在毛租金收入为30万元,假设在某报告期内的出租率为80%,所有承租人都能按时交纳租金,物业其他收入为2万元,则物业在该报告期的有效毛收入为万元。
22.0
24.0
25.6
26.0
2、盈亏平衡分析是研究投资项目__的平衡关系的方法。
A.改进
B.产品成本
C.产销量
D.盈利
E.投资
3、下列房地产开发工作中,属于前期工作阶段的是。
进行项目的财务评价
获取项目所需土地
确定规划设计方案并获得批准
对项目的建设工程进行招标
提交项目开工申请并获得批准
4、购房人发现商品房质量有问题,不能选择退房的情形有。
使用一年后发现屋面漏水
办理房屋所有权证后,确认房屋主体结构有质量问题
办理房屋所有权证前,确认房屋主体结构有质量问题
尚未使用即发现下水管道堵塞
下雨时发现外墙渗水
5、下列关于房地产信用放款和担保放款,说法正确的是。
信用放款指借款人凭借其信誉,无须提供任何担保的融资活动
信用放款指借款人凭借其信誉,须提供任何担保的融资活动
担保放款指借款人需提供第三人担保,或提供财产作担保的融资活动,即人和物的担保
担保放款指借款人不需提供第三人担保,或提供财产作担保的融资活动,即人和物的担保
人的担保主要有保证担保方式,物的担保主要有质押、抵押、按揭等方式
6、根据信托合同,信托机构依据其管理经营的实际业绩确定__。
A.受托财产总值
B.信托范围
C.信托收益
D.信托信用等级
7、设某房地产综合开发项目投资总额为4059.6万元,销售收入为4550万元,销售成本为512万元,销售税金为275万元,归还贷款1980万元,公司应缴纳的所得税为销售利润的15%,该项目的税后投资收益率为()。
A.28.74%
B.32.58%
C.37.33%
D.43.92%
8、市场法中选取可比实例时,应做到可比实例与估价对象的。
区位相近
权利性质相同
面积相等
档次相当
建成年份相同
9、决定拆迁安置的地点是__。
A.城市规划的需要
B.城市规划的要求
C.商品房价格
D.城市规划的需要和新建房屋的性质
10、下列属于不得转让房地产情況的有。
司法机关依法决定查封的
经过其他共有人书面同意的共有房地产
未依法登记领取权属证书的
依法登记领取权属证书的
权属无争议的
11、某商场建成于2000年10月,收益期限从2000年10月到2040年10月,预计未来正常运行年潜在毛收入为120万元,年平均空置率20%,年运营费用50万元。
目前该类物业无风险报酬率为5%,风险报酬率为安全利率的60%,则该商场在2005年10月的价值最接近于__万元。
A.536
B.549
C.557
D.816
12、下列不属于国务院关于城市总体规划审批范围的有。
直辖市的城市总体规划
省和自治区人民政府所在地城市的总体规划
国务院指定的城市总体规划
其他设市城市的总体规划
县人民政府所在地城镇总体规划
13、下列房地产定价方法中,不属于竞争导向定价的有。
随行就市定价法
价值定价法
领导定价法
挑战定价法
认知价值定价法
14、某房地产开发项目的占地面积为10000㎡,规划容积率≤4,预计开发完成后可供销售面积为总建筑面积的80%,项目的固定成本为5000万元,预计平均销售单价为4500元/㎡.则使项目达到盈亏平衡的单位变动成本为元/㎡。
2350
2937.5
3250
4062.5
15、房地产投资方案比选通常是在之间进行。
独立方案
互斥方案
净现值法
等额年费用法
16、某房地产开发项目的占地面积2万㎡,土地总价16000万元,如果房屋开发成本为3000元/㎡,预测销售价格为8000元/㎡,则该项目实现盈亏平衡的容积率为。
1.4
1.5
1.6
1.8
17、写字楼租赁合约中租金的调整幅度可参考__确定。
A.消费价格指数
B.商业零售价格指数
C.上证价格指数
D.建安工程价格指数
E.中房价格指数
18、下列关于资金时间价值的表述中,正确的有。
资金时间价值是资金的增值特性使然
利率是资金时间价值的一种标志
从消费者角度来看,资金时间价值体现为放弃即期消费应得到的补偿
即使资金存在时间价值,也可以对不同时点上发生的现金流量进行直接比较
资金时间价值的大小取决于投资利润率、通货膨胀、风险因素等
19、收益性物业管理中的费用支出一般包括建筑物的维修费用、()和有关税费。
A.管理费
B.服务及设备费用
C.保险费
D.职员工资
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