房地产项目前期手续办理程序和业务流程Word文档下载推荐.doc
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住建(厅)局
项目征地、报建、招标
土地、环保、
消防、人防、
规划、建设等
施工
组织施工(安全、监理)
质量监督记录、分项(分阶段)工程质检报告、隐蔽工程验收记录等。
住建局
竣工
验收
验收、结算、备案
验收备案资料:
验收备案表、竣工验收报告、验收原始文件、质量检测证明,规划、消防、环保验收证明、质量保修书。
建设、规划、
消防、环保等
资料整理归档
建设档案馆
内部资料室
产权登记、物业管理
办产权证资料:
土地使用权证、规划许可证、施工许可证、竣工验收资料、面积测绘成果、消防和环保验收证明等。
住建局、产权办
二、房地产公司项目开发的内部工作流程
节
点
工作阶段
主要工作内容
工作部门
主项
分项
主办部门
主办岗位
协办部门
大类
小类
说明
土
地
获
取
阶
段
土地
信息
收集
地块现状图
落实地块具体位置及周边情况
开发部
主任
办公室
规划设计条件
落实规划条件,了解限制性条件
现场踏勘
对地块现状、地质条件、是否有地下埋藏物等影响开发的因素详细了解
项目部
项目经理
工程部
了解周边配套情况
了解地块周遍的商业教育、交通等情况
售房部
了解未来发展规划
了解地块所属区域的规划,对以后项目开发的影响和支撑
价值
初判
了解项目开发成本
了解当地的建安成本、政府收费项目和具体情况
核算员
了解当地的房地产市场状况
产品形式、开发周期的安排
深判
可行性研究报告
现状图(四至电子文件)
市场深度调研
销售部:
参与市场调查,进行地块周边及辐射范围内的客户分析、产品分析、市场竞争分析等;
开发部:
负责协助进行区域市场调研。
项目最终定位
根据以往及周边项目成交客户分析和产品分析等,对项目定位、客户定位、产品定位等,提出策略性建议。
成本测算:
针对多个方案进行初步成本测算、利润率分析及比选
进行项目开发的方案设计和成本测算。
工程部核算员
销售部
集团预算室协助
开发周期及付款计划
各部门会同研讨:
根据土地的开工条件、市场情况,共同制定开发节奏。
项目方案确定
总经理
各部门
主办部门
获取土地
签订土地出让合同
确定用地图、桩点坐标、用地条件
交纳土地款、契税、交易费等
工程部:
合同条款的草拟和完善
财务部:
提供资金。
办公室财务部
国有土地使用权证
准备材料,办证
提交土地出让合同和土地出让金、交易费等交费证明
办公室:
提供土地出让合同;
提供资金缴纳出让金、交易费。
财务部
确权
企业投资项目备案
办理房地产开发资质预审表
委托工程咨询资格机构编制
《项目申请报告》
协助提供相关项目资料
向项目备案机关提交申请报告
建设用地规划许可证
原地上物土地证登报声明
(原有土地证作废)
土地补偿费
(原户主需交纳的土地使用费)
土地出让合同
提供土地出让合同、付款凭证及相关图纸
核定土地边界
核定用地图、核定用地相关图、规划地界坐标图
交费证明
缴纳土地费用
1:
500现状地形图
需准备3份
详规
委托设计详规
办理
土地证
地籍图4份
(薄膜图)
土地登记申请书
土地确权来源证明文件
土地权人证明材料
申请人主体资格证明、法人代表证明或个人身份证明
提供企业相关证明资料。
规
划
设
计
区域
市场
调研
房地产市场调查
项目所在地房地产市场的总体供求现状、价格水平等
对项目区域内及周边进行市场分析、客户需求分析、产品分析、已成交客户分析、竞争楼盘分析等
竞争性楼盘调查
项目周边竞争性楼盘详细调查
项目所在商圈或临近商圈现状调研
(商业部分)
项目周边商圈主要商业业态分布状况、经营状况、经营特点、预期发展方向等
针对重点商家,进行专向访谈,同时组织相关专业人士进行专业论证。
同期操作商业地产项目调查
竞争项目开发规模、定位种类、操作方式、开发周期等;
提取数据库相关数据进行重点分析、竞争项目实地调研了解相关信息
重点访谈了解重点商家对竞争项目的相关看法、同时了解投资客户对竞争项目的投资意向。
定位
公建部分拟选业态种类确定、所选业态数量确定
通过行业发展分析、消费需求分析,确定可开发公建部分业态种类。
结合市场相关类型物业供求状况,确定所选业态开发数量
售房部:
配合完成公建部分业态选择与数量确定
市场定位
客户定位
产品定位
价格定位
依据控规指标,提出产品类型建议,完成项目定位工作
配合完成公建类配套定位
经济测算
逐步细化成本测算及利润率分析,进行现金流测算
财务中心
项目发展报告
开发计划:
■研发、销售:
根据宗地状况、市场条件和公司回款要求,初步制定土地开发计划和销售计划;
■研发、商业:
结合市场现状完成项目公建部分开发不同业态产品开发顺序建议;
■工程:
按营销计划和工程情况排定工期。
分管经理
设计
工作
明确产品设计思路
根据区域市场内客户需求状况和在销楼盘热销产品分析,对户型设计、户型配比、面积区间、景观规划、建筑风格、配套标准等规划设计提出改善性意见。
设计院初步选择
明确设计单位选择标准,了解相关设计院的价格行情。
必要时,对设计单位进行实地考察
制定设计组织计划
方案
组织
方案、规划设计院选择与合同签订
合同文本审核
设计费用审核
设计任务书与相关技术指标初订
制订规划、景观及建筑单体的设计任务书、交工标准,及规划指标、环境指标的初订
依据建筑规划、景观规划及交工标准初步确定建安、环境等成本指标;
参与制定交工标准,对主要部位做法、结构方案、设备方案等提出建设性意见。
规划方案结合成本测算的研讨及确定
对于初步测算的成本指标逐步细化、结合市场调整售价,确保预期利润率。
营销:
结合项目地块的基本素质、成本测算情况和预期销售情况,对项目规划设计提出建议;
从施工角度,对主要部位做法提出建设性意见;
提供各项配套费用标准。
工程部售房部
详细性规划方案的报建及确定
(含配套场站点)报市规划局
负责提供图纸
规划预审及审批
建筑方案报建图
提供报建图纸
景观概念方案设计及确定
各部门结合项目实际,从不同角度对客户景观需求、景观规划设计方案提出合理化建议。
施工图
施工图、建筑设计院选择与合同签定
■进行设计招投标;
■对结构方案、设备选型进行评估;
■合同的审核。
制定建筑、综合管网、景观施工图设计任务书(交工标准确定、建筑、景观限额指标确定)
按产品型式不同,提供建筑设计限额指标、景观限额设计指标:
■营销:
结合项目定位和客户需求及经验判断,参与建筑、景观规划和交工标准的讨论制定;
提供工程技术专业建议。
结构方案及设备选型研讨及确定
■成本:
针对不同结构方案进行经济测算,选优;
参与结构方案及设备选型研讨。
地质勘察报告
组织现场勘察,并提供地质勘察报告
■研发:
负责提供规划总平面图
施工图成果
施工图会审
■成本控制:
参与施工图会审,审核对成本影响较大的项目,提出优化意见;
对施工图的完整性、设计选材、选型的合理性、经济性及施工的可行性进行审核。
开发部项目部
施工图全图
开发部主任
■负责图纸优化变更;
■对设计选材、选型的合理性、经济性及施工的可行性进行审核。
总工办
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- 房地产项目 前期 手续 办理 程序 业务流程
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