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(三)合同主体的识别与选择第一、总包单位:
集团公司、子公司、指挥部、项目经理部、项目分部、作业队第二、PPP项目的合同主体识别政府方:
发改委、财政公司社会方:
社会资本投资方,主要为社会企业法人,央企居多(三)合同主体的识别与选择项目法人公司:
由前述政府方和社会资本方组建的合资公司,通常政府方只占10%以内股份,但具有一定的否决权。
处于建设业主的地位。
施工总承包方:
与上述法人合资公司签订总承包合同,可能与我方签订分包合同或专业承包合同,或者加工承揽合同,处于我方业主地位,是我方经营的主攻方向。
(三)合同主体的识别与选择实践中,施工总承包方通常受社会资本方,即合资公司的大股东控制,他们之间会有背靠背协议,即阴阳合同。
利用合同价差转移利益,提前回收部分投资材料、设备供应方融资机构运营方等(四)委托代理订立合同法定代表人、法人代表、委托代理人委托代理人订立合同,应持有委托书原件,注意委托权限、时效,应以委托人名义订立合同越权代理、无权代理、滥用代理权项目经理签订合同,属于职务行为,成立项目部文件和任命文件表见代理(五)合同机会与经营理念目前中建、中铁、中铁建、中交、省级一建等巨头的经营布局,区域化、阵地话、投标前置(设计源头)充分认识我公司的优势,树立行业自信,培育依赖性市场提前介入到总承包单位投标阶段、甚至设计阶段。
(六)合同主要条款、内容1、当事人的名称或者姓名和住所;
2、标的3、数量4、质量5、价款或者酬金6、履行期限、地点和方式7、违约责任8、解决争议的方法(七)合同主要条款注意事项合同当事人名称因前后一致,对应印章标的物数量、附属物、质量标准约定明确;
国家标准、行业标准、企业标准价款或酬金计价方式要明确,明确到单价、总价和计算方式;
支付比例和进度约定清晰,最好对应到我方交货比例,支付比例表述在前,交货比例进度在后履行期限如受制于甲方工程进度,不代表支付比例、进度调整,一定要阶段性书面催告履行合同违约责任:
乙方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定,承担继续履行、采取补救措施、赔偿损失等违约责任。
违约金分为法定和约定违约金两种方式。
不在我方买卖合同中约定高额违约金。
逾期付款可以约定为银行同期贷款基准利率。
违约止损原则,一方违约,守约方应止损,防止损失扩大的义务预期违约:
一方以事实或自己的行为表明不履行或不全面履行合同,另一方可以中止或解除合同,但应有书面证据。
(七)合同主要条款注意事项交货方式:
送货制、提货制、代运制;
具有不同的成本费用、风险归属和所有权转移用好合同的后履行抗辩权:
当事人互负债务,有先后履行顺序的,先履行一方未履行的,后履行一方有权拒绝其履行要求。
先履行一方履行债务不符合约定的,后履行一方有权拒绝其相应的履行要求(对应前面的合同履行条款设计)。
解决争议的方式约定:
诉讼和仲裁的区别;
通常不要约定在我方之外地仲裁;
三类合同约定不同方式:
加工承揽、买卖合同约定在我方所在地。
(八)合同的效力合同订立、成立、合同生效合同订立:
是双方当事人成立合同的过程,是通过要约与承诺的方式,最终取得成果是合同的成立;
合同成立:
是当事人意思表示一致后的结果,应以当事人的意志为标准来确认、解释;
承担的是缔约过错责任合同生效:
是法律对合同效力的评价,是一种价值判断;
承担的是合同违约责任通常合同盖章签字即生效;
部分和合同成立后未必生效,可能需要审批,或者合同本身附有生效条件(九)合同无效合同法第52条规定:
有下列情形之一的,合同无效:
(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同,损害国家利益;
(一方以欺诈、胁迫手段签订的合同属于可撤销的合同,如同时损害国家利益,则无效)狭义的国家利益、国有企业利益(应理解为对方当事人或第三人)、社会公共利益(第四条有规定)
(二)恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益;
(如银行和借款人恶意串通取得担保人担保)(三)以合法形式掩盖非法目的;
(如为了逃债在停产整顿期间通过赠与、买卖合同的合法形式处置资产的行为、合同)(四)损害社会公共利益;
主要指违反社会公序良俗的行为。
(五)违反法律、行政法规的强制性规定。
企业国有产权转让未进场交易而签订的合同是否有效法律后果:
(一)自始没有法律约束力;
(二)财产返还,不能返还的,应作价补偿;
(三)有损失的,按过错责任大小承担。
(十)建设工程合同无效违法分包、非法转包;
应对:
机构和五大员没有资质或超越资质借用营业执照、借用资质违反招投标法,串通招投标后果:
行政处罚,罚款工程质量合格的,可以参照合同价款结算;
不合格整改返工达到合格;
仍不合格,拒绝支付工程款。
(十一)可撤销变更的合同合同法第54条:
当事人一方对下列合同可申请法院或仲裁机构撤销:
1、因重大误解订立的;
2、在订立合同时显失公平的。
一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危,使对方在违背真实意思的情况下订立的合同,受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。
3、情势变更(十二)加工承揽合同加工承揽合同:
承揽人按照定做人的要求完成工作和产品,交付工作成果,定做人给付报酬的合同,包括加工、定做、修理、复制、测试、检验等工作合同主要内容:
承揽的标的、数量、质量、合同报酬、承揽方式、材料的提供、履行期限、验收标准和方式方法、支付、结算等。
注意事项1、承揽人采购提供材料的,对材质负责2、定做人提供材料的,定做人对材质负责3、合同需要对图纸和技术要求约定明确;
设计图纸有瑕疵或者合理化建议的,一定要书面与对方沟通并签认,变更需要获得书面签证;
4、图纸提供迟延的,工期要顺延的话,书面文件确定。
5、中途变更工作或产品要求的,及时提出索赔6、恰当主张留置权:
未按照合同约定支付报酬或材料费的,承揽人享有留置权。
(先履行抗辩与留置权)合同有特别约定的除外。
(十三)建设工程制作安装合同实质是专业分包合同,产品定做加安装过程签证、书面文件往来重要性善用会议纪要、补充协议、澄清文件等形式,修正合同条件,加强对自身利益的保护。
都是合同的有效组成部分。
注意支付进度款催告,一旦出现逾期,书面催告。
审计与结算:
审计不是合同结算的必经程序;
如合同中约定了经过审计后结算,则需审计后按审计情况结算;
在合同中最好约定,至迟不超过交工后多长时间,我方参与的多数是中间分项合同和程序,不一定等待整个项目合同的进程。
合同中约定明确,交货通知、计划的下达、送达形式;
如逾期下达计划、收货应承担资金占用费等损失。
因多数情况下受到土建进度制约。
合同中应充分考虑到项目实际进度对我方合同工期的制约、影响,此时如再执行合同中交付支付同步比例,我方利益就会受到损害,可以设定一个合理的延迟期,超过这个期限下达交货计划指令,则要求按合同约定的支付节点支付,不再与实际交付同步节点支付。
(十四)买卖合同买卖合同,通常所说的购销合同。
出卖人转移标的物的所有权于买受人,买受人支付价款的合同主要条款:
当事人的名称、标的、数量、质量、价款或者报酬、履行期限、地点和方式、包装方式、检验标准和方法、质量异议期、结算支付方式、违约责任、解决争议的方法、文字和效力等内容。
注意事项:
1、检验标准和方法,过程质量控制要约定清楚2、质量异议期要约定,过期提出质量异议,不支持。
3、没有约定交付地点或约定不明的,标的物需要运输的,出卖人将标的物交付给第一承运人后,标的物毁损、灭失的风险才转移给买受人。
(十五)劳务分包合同劳务分包不区分资质类别和等级,统一为劳务承包,要求为劳务承包类建筑企业法人注意风险控制点:
农民工工资监管发放进场农民工必须与劳务企业签订劳动合同,我方收存备案;
工资通过劳务企业委托代发、打卡到农民工账户等手段,监管支付到终端,避免因拖欠农民工工资转嫁风险。
工伤事故,以劳动合同确定承担主体;
购买意外伤害商业保险二、合同管理、审查基本技能第一步形式审查一、合同文件本身通常分为三个部分:
开头:
合同名称(对应合同性质)、编号、双方当事人、鉴于条款(背景和合同目的)正文:
第一条至最后一条签署部分:
双方签字盖章和签署时间形式审查就是看一份合同是否具备这三个部分,是否完整,是否有前后不一致甚至矛盾的地方。
(名称与实质内容不符、当事人不一致,签章不一致等问题)看是否附有营业执照、其他证书、委托书等第二部实质审查一、审查遵循的基本原则:
民法通则第58条、合同法第52条合法有效性:
1、合同主体是否适格2、合同目的是否正当3、合同内容、合同形式及程序是否合法公平性:
设定内容对我方是否公平合理,权力义务相对平衡可操作性原则如各方权利约定过于抽象,义务规定不明确,具体操作交易程序条款不清。
二、合同审查的具体要点
(一)合同主体资格审查合同的主体资格、资质等会影响到合同的效力应当区分企业法人的分支机构和内部职能部门的签约问题:
有执照的分支机构具有签约资格但不能独立承担责任;
职能部门不具备,但签证通常有效。
审查对方的营业执照及年检备案情况对法律法规规定需要具备相应资质条件的合同项目,要根据合同内容审查资质现状和营业范围。
要对对方履约能力进行必要的评估:
经营现状、以往合作情况及其他评价审查签约人有无签约权限委托书权限、效力等;
单位的部门办事处没有权限,分支机构需要授权。
(二)合同内容的审查1、从订立合同的原则来分析审查合同2、从合同的法律关系来审查合同合同法律关系是指当事人因合同的订立、变更或消灭所产生的权利、义务关系。
它由主体、内容和客体三要素组成。
合同主体自然人、法人、其他经济组织;
超过营业范围通常不认定无效,除非是违反国家限制、特许、禁止经营。
只要不违反法律强制性规定、损害国家和社会公共利益。
超越代理权与表见代理。
3、合同内容的审查合同的内容就是当事人相互之间承担的权利和义务,通常对应债权债务合同主要内容:
1、当事人的名称或者姓名和住所;
2、标的3、数量4、质量5、价款或者酬金6、履行期限、地点和方式7、违约责任8、解决争议的方法审查基本要求:
合法、具体可行、符合交易习惯、体现我方权益对等保护。
4、从合同的效力上来审查合同合同的效力包括:
合同的成立,合同的生
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