安徽省房地产估价师《经营与管理》:成本控制考试题Word下载.doc
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在不改变城市土地国有的条件下,采取拍卖、招标、协议挂牌等方式出让土地
土地使用者有偿、有限期地出让土地
土地使用者的土地使用权在使用年限内可以转让,但不可进行出租、抵押或者用于其他经济活动
需要继续使用的,经批准期限可以延长,同时按当时市场情况补交地价
5、当某开发商的成本费用和产品质量与市场领导者相比具有竞争优势时,可以采用的定价法是__。
A.领导定价法
B.挑战定价法
C.随行就市定价法
D.渗透定价法
6、某完全垄断市场的需求曲线为Q=19-P/Q,成本曲线为,则满足该垄断厂商利润最大化原则下的产量是个单位。
4
5
6
7
执行层的组织协调
7、房地产开发项目销售利润率的正确表达式是。
销售利润率=销售利润/销售收入
销售利润率=销售利润/总开发价值
销售利润率=销售利润/总开发成本
销售利润率=销售利润/项目总投资
借款合同
8、房地产泡沫产生的基础是。
投机需求膨胀
金融机构过度放贷
房地产市场中的过度开发
土地资源的稀缺性
9、报酬资本化公式的假设前提不包括。
净收益A每年不变
收益年限n为有限年
报酬率Y不等于零
价格y符合评估时点市场情况
工业用地的监测点评估价格
10、原则是指将取得资产时实际发生的成本作为资产的入账价值,在资产处置前保持其入账价值不变。
权责发生制
收付实现制
配比
历史成本
执行层的组织协调
11、某宗房地产预计未来第一年的有效毛收入为50万元,运营费用为30万元,此后每年的有效毛收入会在上一年的基础上增长3%,运营费用增长2%,收益年限可视为无限年,该宗房地产的报酬率为7%。
该宗房地产的收益价格为万元。
650
687
585
630
12、下列说法不正确的是__。
A.委托代理是基于被代理人的委托而发生的代理关系,通常以完成特定事项为代理内容
B.法定代理是根据法律的直接规定而发生的代理关系,法定代理人的权限来自法律的规定
C.指定代理是根据人民法院或有关单位的指定而发生的代理
D.指定代理的实质是一种实现委托代理的方式
13、某宗房地产欲出售,其评估价格为100万元,最后实际成交价格为150万元,这不可能是__。
A.评估价格公平合理,成交价格不公平合理
B.评估价格不公平合理,成交价格公平合理
C.评估价格和成交价格都公平合理
D.评估价格和成交价格都不公平合理
14、下列不属于拍卖规则的是__。
A.价高者得规则
B.低价也可行规则
C.保留价规则
D.瑕疵请求权规则
15、下列选项中,房地产投机对房地产价格的影响不包括。
引起房地产价格上涨
引起房地产价格下跌
影响房地产的投资收益
起着稳定房地产价格的作用
16、评估某宗房地产2005年9月末的价格,选取的可比实例成交价格为3000元/m2,成交日期为2005年1月末,该类房地产自2005年1月末至2005年9月末的价格每月与上月的变动幅度为1.5%、2.5%、0.5%、-1.5%、-2.5%、-1.0%、1.5%、-1.5%、0。
则该可比实例在2005年9月末的价格为__元/m2。
A.2938
B.2982
C.3329
D.3379
17、防范估价风险的最后一道防线是.【2004年考题】
撰写估价报告
审核估价报告
出具估价报告
估价资料归档
18、先近似匡算工程量,配上相应的概预算定额单价和取费,近似计算项目投资,这种估算的方法叫做。
单元估算法
单位指标估算法
工程量近似匡算法
概算指标估算法
19、某在建工程项目计划建混合结构仓库2000㎡,总预算为400万元,估价时,建筑工程中的基础工程已完成,结构工程完成50%,设备安装工程尚未进行。
另据调查可知,基础工程、结构工程和设备安装工程的造价占整个建筑工程造价的比重分别是15%、60%、25%,该在建工程在估价时点的完工程度是。
30%
45%
65%
75%
20、耕地占用税采取的税率是。
比例税率
累进税率
累退税率
定额税率
21、求取建筑物重新构建价格的具体方法不包括。
单位比较法
分部分项法
造价分析法
指数调整法
22、按照《城市房屋拆迁估价指导意见》的规定,下列关于估价专家鉴定的表述中,不正确的是__。
A.估价专家委员会应当指派3人以上(含3人)单数成员组成鉴定组
B.估价报告存在技术问题的,估价专家委员会应当纠正错误并出具估价报告
C.估价报告不存在技术问题的,应当维持估价报告
D.估价专家委员会应当自收到鉴定申请之日起10日内出具书面鉴定意见
23、《拆迁条例》规定申请领取房屋拆迁许可证的,应当向房屋所在地的市、县人民政府房屋拆迁管理部门提交下列材料,其中不包括__。
A.建设项目批准文件
B.国有土地使用权批准文件
C.拆迁计划和拆迁方案
D.拆迁补偿安置协议
24、下列市场趋势分析方法中,属于时间序列分析法的是__。
A.指数平滑法
B.市场因子推演法
C.德尔菲法
D.销售人员意见综合法
25、某酒店已知可以在未来30年内取得丰厚收益,经计算未来3年收益分别为93万元、100万元、120万元,从第4年到第30年的净收益会稳定在130万元左右,在该区域酒店类房地产的报酬率为12%,则此宗估价对象房地产的价格为万元。
992.06
983.10
1080
832
工业用地的监测点评估价格
二、多项选择题(共25题,每题2分,每题的备选项中,有2个或2个以上符合题意,至少有1个错项。
错选,本题不得分;
少选,所选的每个选项得0.5分)
1、下列不属于房地产投资项目经济评价静态指标的是__。
A.投资利润率
B.资本金利润率
C.财务内部收益率
D.成本利润率
2、某笔贷款的季利率为2%,每季度计息一次,按复利计息,那么,年名义利率是。
8%
6.12%
12.62%
8.24%
借款合同
3、__负责组织有关单位进行验收,并在验收后给予认可或提出修改意见。
A.承包商
B.开发商
C.监理机构
D.建设主管部门
4、某幢大厦的房地总价值为6000万元,其中建筑物总价值为2000万元。
某人拥有该大厦的一部分,该部分的房地价值为100万元,该部分的建筑物价值为40万元,则按土地价值分摊方法计算该人占有的土地份额为__。
A.2%
B.1.67%
C.1.5%
D.1%
5、按照会计要素进一步分类,下列属于会计科目分类的是。
处罚类会计科目
负债类会计科目
所有者权益类会计科目
成本类会计科目和权益类会计科目
资产类会计科目
6、《物业服务企业资质管理办法》规定,负责二级物业服务企业资质证书的颁发和管理的部门为。
国务院建设主管部门
省人民政府建设主管部门
自治区人民政府建设主管部门
直辖市人民政府房地产主管部门
设区的市的人民政府房地产主管部门
7、房地产开发项目的资金来源通常有资本金、预租售收入及借贷资金.一般而言三种资金的使用顺序是()。
A.资本金、借贷资金、预租售收入
B.预租售收入、资本金、借贷资金
C.借贷资金、预租售收入、资本金
D.资本金、预租售收入、借贷资金
8、注册结构工程师注册有效期为__。
A.1年
B.2年
C.3年
D.4年
9、__主要适用于城镇街道两侧商业用地的估价。
A.估算法
B.成本法
C.路线价法
D.基准地价法
10、现实中土地的使用、支配权要受到多方面的制约,其中政府的城市规划属于__方面的制约。
A.建筑技术
B.土地权利设置
C.相邻关系
D.土地使用管制
11、在商品房交易中,常见的最低价格有__。
A.商品房销售中的起价
B.拍卖活动中的保留价
C.拍卖中减价拍卖方式由拍卖师首先喊出的起拍价
D.招标活动中,开发建设方案最为合理的中标价
E.采用收益法确定的参考价格
12、下列有关区域规划的表述,正确的包括。
区域规划是为实现一定区域范围的开发和建设目标而进行的总体部署
广义的区域规划则主要指一定区域内与国土开发整治有关的建设布局总体规划
区域规划是以跨行政区的经济区为对象编制的规划,是国家总体规划或省级总体规划在特定经济区的细化和落实
区域规划具有战略性、空间性和有约束力的特点,是在多种方案比较和选择中确定适合规划区域未来发展目标和经济建设的总体蓝图
区域规划的作用是划定主要功能区的“黄线”,主要内容是把经济中心、城镇体系、产业聚集区、基础设施以及限制开发地区等落实到具体地域空间
13、下列行为中,应当缴纳契税的有。
房屋赠与
非法定继承人房屋继承
以土地、房屋权属抵债
以土地、房屋权属投资、入股
房地产抵押
14、工程设计资质分为。
工程设计综合资质
王程设计行业资质
工程设计专项资质
工程设计劳务资质
工程设计专业资质
15、建筑物折旧分为物质折旧、功能折旧和经济折旧三大类。
其中,属于经济折旧的有__。
A.功能落后
B.功能缺乏
C.环境污染
D.交通拥挤
E.正常使用的磨损
16、下列关于计算建筑面积的表述,错误的是。
全封闭的阳台,按其外围水平投影面积计算全部建筑面积
穿过房屋的通道,房屋内的门厅、大厅,按自然层计算面积
未封闭的阳台,按其围护结构外围水平投影面积的一半计算
无顶盖的室外楼梯按各层水平投影面积的全部计算
房屋之间无上盖的架空通廊,按其围护结构外围水平投影面积的一半计算
17、某房地产估价机构调查了所在城市2009年12个新建楼盘的平均销售价格,调查结果见下表。
A.楼盘
B.1
C.2
D.3
E.4
F.5
G.6
H.7
I.8
J.9
K.10
L.11
M.12
N.价格/元/m2
O.4500
P.1800
Q.2400
R.1980
S.1980
T.2800
U.2800
V.3000
W.5880
X.1980
Y.2460
Z.1980
18、经租房产年折旧额的计算公式为:
年折旧额=房屋重置成本×
(
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