《房地产开发与经营》08262重点速记Word下载.doc

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招标、拍卖、挂牌、协议

建设实施阶段：

组织施工、工程监理和竣工验收工作

租售及物业管理阶段：

竣工验收后，通过房屋租售和物业管理，回收投资，实现利润。

1.3房地产经营概述

土地经营途径：

通过土地使用权出让获得土地收益、通过税费方式在土地使用权转让、出租及抵押中获得收益、实行土地年租制

房产经营主要方式：

出售（现房和预期房）、出租（普通和高档）、抵押

第2章房地产开发市场调查与细分

2.1房地产市场调查概述

调查特点：

内容广泛、针对性很强、方法多样、一定局限性调查作用：

增强市场竞争能力、满足市场需求、使营销决策有针对性、超前性房地产市场调查的程序：

确定调查目的→初步调查→调查设计→现场调查→资料整理、统计和分析→撰写和提交调查报告

房地产市场调查内容：

环境、需求、供给、营销活动调查

2.2房地产市场调查的方法

调查方法分类：

按对象（普查、重点、抽样）按方法（访问、观察、实验）

房地产调查资料收集内容：

基础、土地使用法规、项目基地现状、交通流量、人文社会经济、公共设施、商圈、房地产市场景气、销售、竞争项目、租金资料等

收集途径：

房地产消费者或居民、中间商、销售广告、交易促销活动，交易双方当事人、各类二手资料房地产市场细分概念：

从消费者需求差别出发，以消费者需求为立足点，根据购买行为差异性，把市场划分为类似的若干不同购买群体，使企业从中认得目标市场的过程和策略。

这一过程和策略在房地产市场营销的具体应用。

。

2.3房地产市场细分

细分原则：

可测量、进入、盈利、行性细分依据：

地理、人口、心理、行为

细分方法：

单维因素、三维因素、多维因素法

第3章房地产开发项目策划

3.1房地产开发项目策划概述

基本特征：

地域、创新、系统、前瞻、市场、操作性原则：

符合产业政策和区域规划、市场需求、环境条件、技术先进经济合理性模式：

概念策划、卖点群策划、等值策划

3.2房地产开发项目区位分析与选择

区位选择原则：

合法、最高最佳使用、开发潜力原则不同类型房地产项目对区位选择要求：

居住类（市政公用和配套设施完备、交通便捷、环境好、人口与收入）、写字楼（接近其他商业和办公设施、交通便捷、环境好）、零售商业（中央城区街区）、工业（取材容易、交通方便、接近产品销售市场、土地、水电、人力资源和能源供给保证，能控制环境污染）

3.3房地产开发项目时机分析与选择

房地产周期：

扩张与收缩两大过程、循环往复复苏→繁荣→衰退→萧条四个阶段

3.4房地产开发项目定位

定位内容：

产品、客户、形象、品牌、营销和物业服务定位

定位原则：

受众导向、差异化原则

第4章房地产开发投资

4.1房地产开发投资概述

投资主体：

国家、企业和个人投资分类：

按经济内容（土地房屋开发、经营、中介服务、管理和服务投资），投资形式（直接：

开发和置业，间接：

抵押贷款证券、债券股票、信托基金）投资优点：

较高收益水平、税收方面好处、金融机构支持、抵消通货膨胀、提高资信等级投资缺点：

变现性差、投资大、回收周期长、专门的知识与经验

4.2房地产开发资金筹措

项目资本金筹集的渠道与方式：

国家财政预算内投资、发行股票、自筹和外资直接投资

项目负债筹资的渠道与方式：

银行贷款、发行债券、设备租赁和借用国外资金筹资渠道

开发资金来源：

自有资金、银行贷款、社会集资、利用外资、预售款

4.3房地产投资资金成本

概念：

企业为筹集和使用资金而付出的代价

第5章房地产开发项目可行性研究

5.1房地产开发项目可行性研究概述

目的：

实现项目决策的科学化、程序化，减少或避免投资决策的失误，提高经济社会和环境效益。

可行性研究作用：

是投资决策、筹集建设资金、开发商与有关部门签订协议合同、编制下一阶段规划设计方案的依据工作阶段：

投资机会研究、初步、详细可行性研究、项目的评估和决策具体步骤：

接受委托→调查研究→方案选择和优化→财务评价和国民经济评价→编制可行性研究报告可行性研究内容：

1.项目概况2.开发项目用地的现状调查及房屋征收安置方案的制订3.市场分析和建设规模的确定4.规划设计方案选择5.资源供给条件分析6.环境影响评价7.项目开发组织机构管理费用的研究8.开发建设计划的编制9.项目经济及社会效益分析10.结论及建议

5.2房地产开发项目成本费用与收入估算

房地产项目总投资：

开发建设投资和经营资金所需投入费用：

土地、前期工程、基础公共配套设施建设、建安、开发间接、财务、管理、销售、开发期税费、其他及不可预见费用

收入估算：

房地产开发项目租售计划、租售价格、收入（销售、租金、土地转让、配套设施销售和自营）

5.3房地产开发项目财务评价

基本财务报表的编制：

现金流量表、资金来源与运用表、损益表和资产负债表

财务盈利能力分析：

1.财务内部收益率FIRR2.财务净现值3.投资回收期4.投资利润率5.资本金利润率清偿能力分析：

1.单利与复利计息2.有效与名义利率3.借款利息的计算方法4.借款偿还期的计算

5.4房地产开发项目的不确定分析

主要包括：

敏感性分析、临界点分析、概率分析

敏感性分析包括：

单因素和多因素敏感性分析步骤：

确定用于敏感性分析的经济评价指标（内部收益率）→确定不确定性因素可能变得范围→确定不确定性因素变动时评价指标的相应变动值→找出较为敏感变动因素作进一步分析

5.5房地产开发项目综合评价

从区域社会经济发展的角度，考察房地产项目的效益和费用，评价房地产项目的合理性。

包括：

综合盈利能力分析和社会影响分析综合评价效益：

对区域的经济贡献，分直接和间接效益。

直接效益：

1.出让、转让（土地增值税）国有土地使用权所得收益2.企业纳税的税费3.项目范围内基础设施收益如增容费间接效益：

增加就业人口、繁荣地区、旅游

综合评价的费用：

区域经济为项目付出的代价，分直接（征地、土地开发和基础设施投资、建筑工程和城市配套设施、经营管理费用）和间接费用。

社会影响分析：

1.就业效果2.区域资源配置、技术进步、经济发展3.环境保护和生态平衡4.节汇创汇5.节约合理利用国家资源5.提高文化生活及社会福利6.对远景发展的影响

5.6可行性研究报告的撰写

基本构成：

封面、摘要、目录、正文、附表和附图编写要点：

1.项目总说明、概况2.投资环境研究、市场研究3.项目地理环境和附近地区竞争性发展项目4.规划方案及建设条件5.建设方式及进度安排6.投资估算及资金筹借7.项目评估基础数据的预测和选定8.项目经济效益评价9.风险分析10.可行性研究的结论

第6章房地产用地取得与开发

6.1集体土地征收

土地征收特征：

公共利益为目的征地权主体是国家标的集体土地强制性土地补偿为条件

土地征收实行二级审批：

国务院（1.基本农田2.外耕地超过35公顷3.其他土地超过70公顷）和省级人民政府审批建设占有土地，涉及农用地转为建设用地的，应办理农用地转用审批手续。

土地征收的补偿：

1.耕地土地补偿费为征收前3年平均年产值6-10倍2.耕地安置补助费安安置的农业人口计算，征收前3年4-6倍。

每公顷不得超过前3年平均年产值的15倍。

3.土地补偿、安置补助（可增加）、青苗补偿标准由省、自治区、直辖市规定4.大中水利水电，征收补偿移民安置国务院规定

6.2房地产开发用地取得

取得方式：

出让、转让、划拨以及和土地使用权拥有者合作建设用地使用权含义：

建设用地使用权人依法对国家所有的土地享有占有、使用和收益的权利，建设用地使用权人有权利用该土地建造建筑物、构筑物及附属设施。

使用权出让方式：

土地使用权转让形式：

出售、交换、赠与转让原则：

合同规定全部权利和义务随土地使用权同时转移土地使用权与其地上建筑物产权一致原则不得损害土地及地上建筑物经济效益土地使用权转让条件：

1.支付土地使用权出让金，取得土地使用权证书2.完成开发投资25%以上，建成的持有房屋所有权证书转让程序：

提交转让申请→审查批准→交纳有关税费→登记、发证

国有土地使用权划拨概念：

县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。

划拨特征：

1.划拨主体是特定的，县级以上人民政府2.使用权者缴纳拆迁安置、补偿费用和无偿取得，不须支付出让金3.无使用期限的限制4.不办理出让手续或支付相当于土地出让金的土地收益之前，不得转让、出租和抵押

6.3房地产用地开发

土地一级开发：

政府或授权企业，按照土地利用、城市总体规划及控制性详细规划和年度土地一级开发计划，对确定存量国有土地、拟征用和农转用土地，统一组织征地、农转地、房屋征收和市政道路等基础设施建设，使该区域范围内达到三（七）通一平的建设条件，将土地生变熟地，再熟地有偿出让或转让的行为。

一级开发模式：

政府和企业在一级开发中各处什么位置。

一级开发主体谁的问题。

1.政府主导型2.企业主导型土地一级开发程序：

向国土局一级开发申请→受理申请并预审→委托市县土地储备机构编制土地储备开发实施方案→确定开发主体→办理规划意见→农征地农转用办理相关手续→办理征地、房屋征收、市政基础设施建设相关手续→组织验收

第7章国有土地上房屋征收

7.1国有土地上房屋征收概述

原则：

决策民主、程序正当、结果公开征收房屋范围：

国有土地即全面所有土地。

房屋征收决定条件：

符合国民经济和社会发展、土地利用总体、城乡规划和专项规划

国有土地房屋征收的管理：

1.房屋征收部门、实施单位2.征收补偿方案3.旧城区改建房屋征收4.社会稳定风险评估5.征收补偿费用6.违法建筑和临时建筑管理

7.2国有土地上房屋征收补偿安置

安置对象：

房屋所有权人。

析产协议、遗嘱、有效房屋买卖合同、判决书、调解书为准

安置原则：

先补偿后搬迁禁止采用非法手段进行搬迁安置种类：

被征收房屋价值、搬迁临时安置、停产停业损失的补偿、被征收人获得补助和奖励安置方式：

货币和房屋产权调换

房屋征收补偿协议：

内容、效力、违约责任、与强制搬迁的衔接补偿决定内容：

1.具体为止2.争议事由和理由3.补偿内容，方式金额期限4.补偿依据理由5.行政复议诉讼的期限

6.补偿决定的市县人民政府名称，日期加盖章

7.3国有土地上房屋征收评估

评估流程：

选定机构→签合同→实地评估→公示解释→交付报告→申请复核→申请鉴定评估原则：

合法、最高最佳使用、代替、估价时点、公平原则评估方法：

市场、收益、成本、假设开发、长期趋势法

影响评估价格的因素：

区位、用途、建筑面积、其他（楼层、朝向、新旧、供求）

评估异议：

具有房地产价格评估资格的评估机构所作出的房屋征收评估结构，房屋征收管理部门或被征收人可以向收委托的估计机构提出不同的意见

第8章房地产开发项目建设过程

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