《徽商御花园》认筹方案Word格式.doc
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御花园物业者认筹金(10000元抵15000元使用)。
3、认筹客户同时享有开盘当日其它优惠,优惠细则将在开盘前期推出。
三、价格制定方案
御花园》项目价格制定方案
在消费品市场,价格竞争是一个重要筹码。
房地产市场由于其异质性,与其他行业相比,房地产商有较大的自由度决定其价格。
房地产商品的差异化也使得购买者对价格差异不是十分敏感。
但在激烈的竞争中,公司相对于竞争者总要确定自己在行业中的适当位置。
相应地,公司在定价方面也要尽量与其整体市场营销策略相适应。
1、定价策略
◆领导定价法——市场领导者策略
处于市场领导者地位的房地产商可以采用领导定价法的策略。
一般地,由于该公司在房地产业或同类物业开发中的龙头老大地位,实力雄厚,声望极佳,故其可以制定在该类物业中较高的价位。
◆挑战定价法——市场挑战者策略
与领导定价法不同,挑战定价法的定价比市场领导者的定价稍低或低得较多,但其所开发的物业在质量上与市场领导者的相近。
如果公司具有向市场领导者挑战的实力,或者是其成本较低,或者是其资金雄厚,则房地产商可以采用挑战定价法,虽然利润稍低,但可以扩大市场份额,提高声望,以争取成为市场领导者。
◆随行就市定价法——市场追随者策略
所谓随行就市定价法,是指房地产商按照行业中同类物业的平均现行价格水平来定价。
市场追随者在以下情况下往往采用这种定价方法:
(1)难以估算成本;
(2)公司打算与同行和平共处;
(3)如果另行定价,很难了解购买者和竞争者对本公司的价格的反应。
采用随行就市定价法,公司在很大程度上就是以竞争对手的价格为定价基础的,而不太注重自己产品的成本或需求,公司的定价与主要竞争者的价格一样,也可以稍高于或稍低于竞争对手的价格,主要是中价策略。
随行就市定价法非常普遍,人们认为市价反映了该行业的集体智慧,该价格既带来合理的利润,又不会破坏行业的协调性。
根据区域房产市场特点,还有本案的盘量及利润目标,我司认为根据随行就市定价法来确定价格利于本案的去化,尽快回笼资金。
御花园》项目开盘在即,各项开盘准备工作逐步落实中。
本着科学、客观与事实求是的原则,我司在对项目可比性竞争楼盘进行详细调研的基础上,采取加权平均值方法计算本项目价格,以求最大程度归避项目风险,进行快速资金回笼,以下是具体方案,以备参考。
2、《徽商·
御花园》价格制定具体策略
定位基础因素及对应权重分值
定位因素
指
标
分
值
交通
A、大中小巴士路线数量;
B、距公交站远近;
C、站点数量;
D、大中小巴舒服程度
A、最少(远)1;
B、很少(远)2;
C、一般3;
D、很多(近)4;
E、最多(近)5
配套
A、城镇基础设施:
供水、排水、供气、供电;
B、社会服务设施:
文化教育、医疗卫生、文娱体育、邮电、公园绿地
A、最不完善1;
B、不完善2;
D、很好4;
E、最好5
城市规划
A、规划期限(远中近期);
B、规划完善程度;
C、规划所在区域重要性程度;
D、规划现状
D、很完善4;
E、最完善5
发展前景
A、升值潜力;
B、商业日趋成熟;
C、城市规划发展方向
A、最差1;
B、很差2;
户型设计
A、客厅和卧室的结构关系;
B、厨房和厕所的结构关系;
C、是否有暗房;
D、实用率大小
景观设计
A、设计布局合理;
B景观布局共享性;
C景观设计创新
建筑风格
A、新颖、独特;
B、迎合客户需求;
C、符合潮流趋势
建筑结构
A、是框架结构;
B、砖混结构;
C、框剪结构;
外立面
A、是否醒目;
B、是否新颖;
C、是否高档;
D、感官舒适程度
知名度(楼盘成熟度)
A、新上市楼盘;
B、有一定知名度;
C、项目较成熟;
D、项目非常成熟;
E、项目上市几年
A、新上市楼盘1;
B、有一定知名度2;
C、项目较成熟3;
D、项目非常成熟4;
E、项目上市几年5
发展商实力及信誉
A、资产及资质;
B、开发楼盘多少;
C、楼盘质量;
D、品牌
A、最差(少)1;
B、很差(少)2;
D、很好(多)4;
E、最好(多)5;
物业公司
A、前期介入;
B、品牌物管;
C、物业收费;
智能化
A、红外探头;
B、消防监控;
C、可视对讲;
D、安防系统完善;
D、很好(多);
8、
专业本土化执行力
地产实效营销服务商(0551-4246992)
3、定级因素权重确定
权重是一个因素对楼盘等级高低影响程度的体现。
由于影响楼盘的因素很多,不可能都被选择为楼盘的定级因素,只有在进行了重要性排序和差异性选择后确定的因素,才能确定为楼盘定级因素。
上述筛选出12个因素,按重要性及影响力的高低,确定每一因素的权重分别为地段3分(交通0.8分、配套1.0分、城市规划0.6分、发展前景0.6分),产品4分(户型设计1.2分、建筑规划0.6∕0.6分、建筑结构0.8分、外立面0.8分)、品牌2分(发展商信誉0.8分、知名度1.2分)、服务1分(物业公司0.4分、智能化0.6)。
权重越大,重要性及影响力就越高,反之亦然。
可比楼盘综合因素量化统计表:
权重(分值)
因素
徽商御花园
百代名城
金天地
中央花园
地段:
3分
交通:
0.8
3
2
配套:
1.0
4
城市规划:
0.6
发展前景:
产品:
4分
户型设计:
1.2
建筑规划(景观设计0.6)(建筑风格0.6)
建筑结构:
0.8
外立面:
品牌:
2分
发展商信誉:
知名度:
管理:
1分
物业公司:
0.4
智能化:
总计:
10分
31.8
32.2
29.4
25.6
根据以上权重因素,结合本次市调各楼盘均价,可计算本案对应价格如下:
序号
项目名称
均价
徽商·
御花园对应均价
1、
2150元∕㎡
2123元∕㎡
2、
2050元∕㎡
2217元∕㎡
3、
2000元∕㎡
2484元∕㎡
平均值:
2275元∕㎡
备注:
一、目前本地房产市场在售楼盘主要有1、百代名城;
2、金天地;
3、中央花园;
二、目前各楼盘销售情况分析:
1、百代名城一期住宅已基本售罄,二期还未推出市场,此项目销售均价参考一期住宅价格上浮5%—10%推算为2150元∕㎡。
2、金天地在去年12月份推出二期住宅,目前基本售罄,三期即将推出市场,同上此项目销售均价参考二期住宅价格上浮5%—10%推算为2050元∕㎡。
3、中央花园目前接受客户预定,销售均价为2000元∕㎡。
总结:
综合平均值,徽商·
御花园均价应在2275元/M2,我司建议徽商·
御花园的销售表价均价为2275元/M2,顶层复式住宅为1200元/M2(备注:
顶层复式住宅由于楼层高,且为坡屋顶结构因此价格不宜过高,应为标准层均价的50%左右较为合理)。
专业本土化执行力地产实效营销服务商(0551-4246992)
9、
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