长虹置业项目结构限额设计管理工作指引文档格式.doc

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修订人

审核人

批准人

1、流程概况

流程目的

1、本指引旨在强化公司项目前期及设计阶段的成本控制；

2、推进设计阶段成本管理作业的标准化、专业化；

3、掌握可靠成本信息，保证影响成本的主要要素在设计阶段控制在合理范围，挖掘成本控制的重点，以符合公司成本管理精细化的要求。

适用范围

适用于公司开发项目的结构设计控制工作。

定义

1、设计限额：

是为了保证项目成果的经济性而制定的，是设计阶段相关技术经济指标进行控制的目标值，项目限额包括成本限额设计和主要指标的限量设计。

2、建筑面积：

是指GB/T50353—2005《建筑工程建筑面积计算规范》计算的建筑面积，全国统一计算规则。

流程主导及

参与部门

项目管理部、规划设计部

上游流程名称

下游流程名称

子流程名称

部门

流程中承担职责

项目管理部

1、组织制定及修订限额设计指标，并协助下达限额设计指标；

2、针对具体项目的限额指标进行复核，监督限额设计的实施。

3、根据设计成果复核限额设计指标是否在范围内，并及时反馈到设计院及设计管理部门；

规划设计部

1、收集统计所属范围内项目的设计指标，并按照要求及时反馈到总部项目管理部。

2、流程图

无

3、工作程序

3.1制定结构限额指标：

由于钢筋及混凝土指标是相互关联的，因此将两个指标作为一个整体考虑，以下各项指标均以“建筑面积”为基数，即采用GB/T50353—2005《建筑工程建筑面积计算规范》计算的建筑面积。

结构限额设计指标

序号

建筑

高度

指标

6度抗震设防

7度抗震设防

8度抗震设防

1

高层60-100m

钢筋（kg/m2）

42-44

45-47

48-50

混凝土（m3/m2）

0.36

0.38

0.42

2

小高层30-60m

32-36

35-38

38-40

0.32

0.34

3

多层

8层以下

30-33

32-35

0.3

4

别墅

45-50

50-55

0.35

0.37

0.40

地下室及基础限额指标

一层地下室

二层地下室

5

扩大地下室

120-130

110-120

1.0-1.1

0.9-1.0

6

人防地下室

160-165

1、按人防面积计算，

2、按6级人防考虑

1.1-1.2

7

别墅地下室

95-105

1、按地下室面积计算

0.8-0.9

说明：

1、1-4项为地上部分指标，计算基础面为地下室顶板面以上（不含地下室顶板面）。

计算范围从计算基础面以上塔楼所有的结构构件以及建筑线条、女儿墙、屋面构架。

2、地上部分不含砌体拉结筋、圈梁、过梁、构造柱、屋面刚性防水所用的钢筋和混凝土。

3、建筑面积计算规则按照GB/T50353-2005《建筑工程建筑面积计算规范》规定计算。

4、对于赠送面积除正常的阳台、凸窗之外，其余类型的面积赠送没有考虑在本指标之内，各项目在制定标准时可以自行依据赠送面积的比例适当提高指标，经分（子）公司内部审批同意，并报总部规划设计部和项目管理部备案。

5、本标准未考虑上部结构转换，如需转换需依据转换情况，酌情进行分析并适当提高指标，经分（子）公司审批后报总部规划设计部和项目管理部备案。

6、5-7项为地下室指标，计算范围从垫层顶面往上（不包含垫层以及桩基础），采用天然基础或者桩承台时采用低值，筏板基础采用高值。

扩大地下室和人防地下室均考虑为纯地下室或者是裙楼下部地下室。

7、地下室顶板覆土按1.2m考虑，局部为消防车道，如需要增加覆土深度或者消防车道范围较大，可适当提高指标。

8、对于塔楼下部的地下室区域，考虑竖向构件较为密集，配筋均较大，钢筋含量指标可较上表中5、6项相应提高5-10kg/m2,混凝土含量指标提高提高0.1m3/m2。

3.2设计限额指标的下达

3.2.1限额指引的适用阶段：

在符合上述限额范围内的，自项目立项开始即适用本限额设计指标控制成本。

在拿地阶段，项目初步定位确定时，成本预设及估算即采用本限额指标测算成本，用于拿地测算及第一阶段成本目标控制。

在拿地后根据第一阶段成本目标测算的成本，用以指导后续各阶段的设计。

3.2.2限额指标的下达:

考核的限额指标均以下达的第二阶段成本目标为准，若第一阶段项目的定位变化导致成本的增减，应按照《项目成本管理流程》流程审批。

并在后续设计及实施过程中合理控制。

3.3.3限额设计的操作:

在公司以利润为导向的考核体制下，限额设计的目的就是合理控制投资成本，降低开发风险，在实际执行限额中涉及到多部门的，应由城市公司总经理或项目管理部负责整体协调。

3.3限额设计的执行及检查

3.3.1方案设计阶段：

（1）在设计任务书中应提出明确的限额设计指标，设计单位在进行方案设计时必须执行；

（2）方案设计提交规委会审议时，必须明确限额设计计划情况；

（3）本阶段限额设计成果应与限额设计成本目标相对应，做为成本考核指标。

3.3.2初步设计及施工图设计阶段：

（1）在设计任务书中应提出明确的限额设计指标，设计单位在进行初步设计与施工图设计时必须执行，设计单位应根据方案对限额指标的执行及落地有初步判断，若由于方案原因导致限额无法达到要求应在初步设计之前提出，并优化结构方案；

（2）规划设计部、成本管理部、工程管理部审查初步设计、施工图设计时，须审核限额设计执行情况；

（3）设计管理人员应要求设计单位在提交初设成果的同时提交根据初设图复核限额的数据供参考；

3.3.3后评价阶段：

（1）项目总结应有限额设计执行情况专篇，说明各阶段限额设计执行情况；

（2）财务结算价格应与各阶段限额设计进行对比。

3.3.4限额成本的检查

（1）规划设计部检查：

规划设计部在月报中对限额设计执行情况要求相关部门报备。

（2）项目管理部检查：

A）在各阶段方案上规委会时，规划设计部门会同对应的成本部门复核设计是否符合限额指标要求，超限额指标的应书面告知规划设计部门限额执行情况；

B）在初步设计完成后，由项目管理部复核各项指标是否在限额指标范围内，若超过成本目标下达的限额指标时，应书面告知规划设计部门限额执行情况；

C）在施工图完成设计后，正式出图前由设计部门先行提交白图给成本管理部，通过快速计算，在规定的时间内复核主要限额指标，若未达到限额设计要求，应由规划设计部会同设计院进行优化，属刚性要求的指标未达到限额范围内的，若因工期原因不能优化的，需公司分管领导同意方可进入施工阶段。

3.3.5限额设计的执行情况的考核

（1）限额内容相关主责部门的考核。

将限额设计的执行情况作为绩效考核的内容，其中涉及到规划设计部、项目管理部、分子公司等。

（2）对外部机构的奖惩。

制定履约评价细则，将限额设计的执行能力作为重要考核指标之一，并可进行适当的奖惩，具体的奖惩办法应按照公司相关管理制度进行审批。

3.4附则

本指引将审批通过的限额设计标准进行公布，并在后续项目中逐步改进实施。

4、支持性文件

4.1CH-OP-CB01《项目成本管理流程》

5、相关记录