融创项目计划和成本管理制度建设文档格式.doc
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天津公司的销售费用支出必须经过集团运营中心审核,异地公司的销售费用支出必须经过公司运营审核。
另一方面,项目开发过程中,项目公司运营部人员持续参与各阶段活动,统计分析项目成本变化,及时发现、纠正异常成本情况,以保证对项目成本的有效控制。
第三,对于已经市场化、社会化的设计费用,研发部门必须严格控制,确保设计费支出标准不高于市场平均水平。
第四,成本动态控制上,项目公司运营部必须参与和控制所有影响项目成本的业务活动,包括但不限于设计方案优化、业务分包(招投标)、材料设备采购比价和限价、合同签订、设计变更及现场签证、合同付款等。
项目公司运营部负责建立动态成本台账(包括合同台帐、设计变更台帐和现场签证台帐),项目公司财务部负责建立管理费用支出及贷款利息成本台账,集团运营中心销售管理部建立天津公司销售费用台帐,登记、审核实际发生成本是否在成本控制指标规定范围内。
第五,项目成本一旦超支,则相应进行以下处理及调整:
不使用不可预见费,拟采取降低成本措施补救,由公司总经理审批;
拟使用不可预见费弥补,调整细项成本,报集团运营中心成本管理部审核后由运营中心总经理、集团主管副总裁审批;
需要突破项目目标成本时,必须经集团运营中心管理部及运营中心总经理审核后,报集团主管副总裁、集团总裁审批。
第六,项目公司在完成《成本差异分析表》的同时,应提出上月成本核算意见,以供进行项目经济分析使用。
其主要内容应包括:
直接成本和非直接成本上月的总体变动情况(超支或节省)及趋势判断;
直接成本和非直接成本在上月发生较大变动(超支或节省)的成本细项的变动情况及趋势判断;
实际发生成本与成本指标的比较和说明及控制成本的建议。
第七,经营情况分析的主要内容:
融创项目公司运营部对预算外工程成本增减情况分析,包括变更设计、现场签证、材料差异调整、工程补充协议、甲供材料价格变动等方面的控制情况。
项目公司财务部统计核算期内实际发生的管理费用和贷款利息,比较与月度计划的节超情况并分析节超原因。
异地公司运营部统计核算期内实际发生的销售费用,比较与月度计划的节超情况并分析节超原因,集团运营中心销售管理部统计天津公司核算期内实际发生的销售费用,比较与月度成本计划的节超情况并分析节超原因。
第八,项目开发建设过程中发生了原先预见不到的事项或者因管理不善,导致成本细项即将发生或很可能发生超出目标成本时,由预警人向项目公司总经理发出警讯,进行成本预警。
不可预见的事项范围:
发生工程事故或其他经营活动中的事故;
发生法律诉讼;
因经济合同的对方不履行合同或与我方在履行合同中有纠纷;
因政府或其他单位突然以行政手段(如制定法规、政策)调整收费、税率、利率标准;
发生原先未预见的情况而增加了经济合同的补充协议、对外承担新的责任;
出现了未计划的对外捐赠;
目标成本预测时不准确;
发生重大设计变更;
其他经营过程出现的意外情况。
此外还有管理不善的情况,如作业现场管理松懈,导致物料被盗或被抢;
计算不精发生多余采购物资;
为无效劳动支付了劳动报酬;
工作质量低劣引起的返工开支;
使用过程中的浪费;
非必需的计划外开支;
未能以市场最合理的价格购物或价与质不匹配;
工期拖延造成的费用增加;
其他管理不严的情况。
第九,规定了目标成本调整的范围。
因经营计划调整引起成本细项的目标成本的增加或减少,如:
由于市场因素或公司主动调整竞争策略、项目产品定位发生变化而引起增减;
调整销售计划而使广告费、样板房、代理费等发生增减;
贷款额度调整导致财务费用增减;
发生机构重组、公司合并、产业调整引起增减。
第十,目标成本调整由项目公司运营部组织,与总经理确定处理,一般情况下,可以选择以下三种方式:
一是不使用不可预见费,采取有效措施在成本细项内调整或消化,由公司总经理审批。
二是使用不可预见费调整目标成本,报集团运营中心成本管理部审核,由运营中心总经理、主管副总裁审批;
三是不可预见费已用完,或将不可预见费留做它用而不能在不可预见费内调整时,即意味着项目目标成本将被突破,此时应编制项目目标成本调整的专题报告,报集团运营中心成本管理部备案,经运营中心总经理审核后,呈集团主管副总裁、集团总裁审批。
二、渐进明细的设计阶段管控
融创的设计管理本着“统一规划、合理布局、因地制宜、综合开发、配套建设”的方针,做到“适用经济、安全美观、防灾抗灾、环境协调”。
部门归口上,天津地区项目由研发中心设计部负责完成规划、方案及扩初阶段的设计管理工作,施工图部分的设计组织由天津地区各项目公司研展部负责管理完成。
规划、方案及扩初阶段的设计成果经方案评审委员会评审通过后即移交项目公司研展部,并填报《方案成果移交施工图交接单》,由项目公司研展部配合项目公司开发部进行报建工作,并完成施工图组织设计,研发中心设计部提供相关设计技术支持。
设计进度上,必须严格按照研发中心年度时间计划执行,保证工程、营销的时间要求。
如有重大变动,必须报集团研发中心备案。
设计委托上,项目公司研展部须将项目整体设计费用预算及各阶段设计费构成(规划、方案、扩初、施工图阶段等,含景观设计、室内设计部份)上报集团运营中心审批,经集团运营中心审批通过后方可签订委托设计合同。
方案设计上,研发中心对于项目的整体规划设计、景观设计以及建筑的单体设计方案的审核,对于重要公共区间、部位的建筑效果、装饰效果进行监督、把控。
对于天津本地项目,负责整体规划设计、景观以及重要建筑的单体的方案设计,对于重要公共区间、部位的建筑效果、装饰效果进行监督、把控。
单项工程设计审核上,影响营销的样板房、售楼处、示范单位,必须由项目公司研展部组织方案设计单位进行汇报,并由项目公司的策划、销售、工程、运营等部门及项目公司总经理进行评审、会签,最终方案以及评审意见以书面形式上报研发中心审批,二个工作日内反馈意见;
其他单项工程,如住宅大堂、电梯厅等装修设计由项目公司研展部组织本部门专业人员、运营部、销售部、工程部等相关人员进行审核,审核结果以书面形式进行记录,并由相关部门存档备案,上报研发中心备案,2个工作日内反馈意见。
设计及施工交楼标准上,项目方案设计经审批最终完成后,住宅、会所、住宅大堂、电梯间、走道等重点部位的施工图设计与施工交楼标准,首先由项目公司研展部初步制定,并牵头组织项目公司相关部门进行初步评审,形成初步评审决议后报集团研发中心,研发中心在接收审批申请后组织相关部门进行最终审批,3个工作日内给予回复意见。
交楼标准审批由集团研发中心、项目公司领导、集团运营中心组成方案评审小组。
运营中心审核方案是否符合国家规范,选用材料是否超出成本预算,并有权建议设计人员使用集团采购中标产品;
研发中心审核方案是否满足市场及客户需求,最后形成审批意见。
项目公司研展部依据集团审批意见形成最终设计与施工交楼标准,报研发中心确认备案。
初步设计上,所有大型项目工程,如大型商业设施、写字楼、星级酒店等各类大型公建),必须进行初步设计,初步设计深度应符合地方设计文件编制深度;
住宅设计原则上也须进行建筑初步设计。
如由于其他因素,项目公司决定不做初步设计,需向研发中心提交情况说明,核准后方可直接进入施工图设计阶段。
报建图上,报建后如政府部门提出修改,按如下程序管理:
修改对公司利益损失不大的(五十万元以内),项目公司开发部必须送主管领导及项目公司总经理批准后,方可委托设计单位进行修改。
修改对公司利益损失较大的(如容积率、层数降低或五十万元以上),由项目公司提交研发中心审核后,集团相关部门会签,方可委托设计单位进行修改。
修改完成后重新报研发中心及集团相关部门审批通过,五个工作日内反馈意见后,再进行报建。
经政府部门批复的报建图及文件,由项目公司及时归档。
施工图上,设计单位完成的施工图,必须符合施工图的深度要求。
专业配套图纸的设计(如:
综合管网)的设计由项目公司开发部全部完成,项目公司研展部配合并提供相应技术支持;
钢结构、幕墙、栏杆等分项工程的设计应由设计单位统一完成,设计单位作为设计主负责人的原则不变,一般不进行设计分包。
如必须进行分项工程的设计分包也由设计单位牵头并最终负责。
设计质量把控上,首先,方案设计的安全性、合理性、经济性及设计效果和图纸出图质量,是设计质量的主要管理内容;
其次,方案设计应以其安全性第一,其合理性、经济性、设计效果应以其具有的商业价值衡量,以为公司创造最大价值为目标;
再次,出图质量应保证其设计深度符合要求,减少专业矛盾,避免设计错误,杜绝设计事故。
设计变更管理上,施工图纸的设计变更需由项目公司上报集团运营中心审批,一般设计变更一个工作日反馈意见,重大设计变更五个工作日内反馈意见。
关于设计变更和工程签证,后面有详细阐述。
样板房施工完成后,必须由项目公司研展部组织营销部、工程部门进行评审,其工程质量、设计效果满足要求后,方可进行验收,验收合格后交给项目公司或营销部门管理。
三、巨细靡遗的设计变更与工程签证
由于设计变更和工程签证而调整的工程造价占整个单位工程竣工结算的比例较高,设计变更、工程签证是施工图内容的完善和补充,也是承包商的主要索赔手段,设计变更、工程签证对工程安全度、使用功能、外观造型、付款、造价等均会产生直接影响。
为保障工程的顺畅进行,达到工程的进度、质量、成本目标,融创将设计变更和工程签证的强化管理作为从集团到项目公司的一项重要工作内容,可谓巨细靡遗。
设计变更一般包括由原设计单位出具的设计变更通知单和由施工单位征得由原设计单位同意的设计变更联络单两种。
1.融创设计变更与工程签证管控原则
工程签证主要是指施工企业就施工图纸、设计变更所确定的工程内容以外,施工图预算或预算定额取费中未含有而施工中又实际发生费用的施工内容所办理的签证,如由于施工条件的变化或无法遇见的情况所引起工程量的变化。
融创在设计变更和工程签证方面的管控主要有如下几个方面:
所有设计变更、工程签证在于其必要性由提出部门说明;
设计变更、工程签证相应的经济变更,分别由甲方或承包商(供货商)作出有效证明;
所有设计变更、工程签证的经济否决权在集团运营中心成本管理部,所有设计变更签发权在集团运营中心工程管理部;
工程签证的签发权按变更金额分别由项目公司总经理及集团公司签发。
工程开工前,项目公司(包括集团运营中心工程管理部、运营中心成本管理部、研发中心、销售、物业)、设计单位、监理公司与承包商(供货商)
双方专业技术人员应认真审阅施工图纸,进行图纸会审和交底,减少设计修改和图纸补充,降低因设计变更和工程签证而增加的工程造价。
所有的设计变更(含工程签证),必须由项目公司工程部所有专业工程师、研展部建筑师会审并签字,确保所有的变更(含签证)的连锁变更(签证)一次性完成,必须避免某专业变更带动的其他专业变更不同步,反复变更及返工。
所有变更或签证的每一单(以后称单项),均指有此项变更或签证所包含的所有需涉及到的全部工程,非指某单位工程。
2.设计变更的变更程序
首先,因设计单位认为施工图设计不合理,设计单位要求变更的,由设计单位填写《工程设计变更通知单》,经运营中心成本管理部进行经济变更可行性认定、运营中心工程管理部批准后作为技术文件实施,其设计变更损失按设计合同规定处理。
对于不涉及经济的
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- 项目 计划 成本 管理制度 建设
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