知名房地产企业项目成本节约措施Word格式.doc
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2
方案设计阶段
2.1
规划设计方案听证会
由公司领导牵头组织“规划设计方案听证会”审查,获通过后方可进入下一设计阶段(如单体设计、扩初设计、施工图设计)。
未通过的方案修改调整后重新评审。
2.2
设计成果细化
对规划方案设计根据实际情况进行细节调整,主要设备系统方案提前确定。
应根据提交的设计成果进行投资测算。
2.3
考虑后期运营
方案设计应充分听取物业、营销部门的意见,使方案尽量贴近项目定位并有利于后期运营。
2.4
复制产品线
结合项目情况选择置地系成熟产品快速复制,以期控制成本减短开发周期
2.5
本阶段成本控制点
规划设计/方案评审/设计成果报批
3
扩初或初设
3.1
限额设计
提出限额设计要求,对钢筋、砼、体形系数、窗地比、地下室配比及处理形式、赠送面积比例、外墙材料比例等提出限额要求
3.2
引入价值工程,进行成本匹配
通过对客户的深入研究,实施“回归客户”管理要求的同时,解决客户需求、产品配置与成本投入之间的不匹配问题,达到产品成本投入与价值体现的优化组合。
3.3
产品标准表
方案确定时,制订清晰的与项目定位匹配的产品标准表,指导全过程设计
3.4
成本概算
根据扩初设计招投标方案和设备选型、景观环境方案等因素对总成本作出概算,确定各成本单项的控制目标,并以此控制下一阶段的设计。
3.5
重视地质勘查工作
地质勘察工作对项目成本的影响很大,尤其是对基坑、边坡、基础以及地下室底板等与主体相关部分的成本造价将起到决定性的作用
3.6
基础设计
基础设计应进行基础形式选择和布置方案的内部评审
3.7
扩初设计任务书/产品配置表/扩初设计成果/建安成本概算书/基础方案评审
4
施工图设计阶段
4.1
施工图设计单位选择
选择合适的施工图设计单位,加强设计任务书的管理。
4.2
标高和坐标复核
设计前须进行标高和坐标复核,保证设计图纸坐标和标高关系准确。
建筑平面布置、标高应与地形相结合,尽量减少土方工程费用及地下室结构费用
4.3
审核关键技术参数
过程中对各关键技术参数(如各类荷载数值、荷载折算、供电的同时使用系数、给排水的用水指标等)的审核,复核是否满足技术限额指标。
4.4
图纸会审
加强施工图设计阶段的内部会审和外部会审,确保方案的合理性和技术可行性
4.5
各专业间沟通
加强发展商自己内部各专业设计间的横向沟通,同时督促设计院各专业设计间的沟通协调,避免机电设计与建筑结构出现矛盾
4.6
计算主要工程量
成本管理部应计算钢筋含量及混凝土含量,保证指标控制在目标成本范围内
4.7
成本方案论证
实施成本方案论证、专家审议制度,优化结构、机电选型,提高设计经济合理性,如基坑支护、基础选型、上部结构选型、水电系统设计进行多方案比选。
4.8
推行标准设计
提高标准设计意识。
例如:
门窗分格和节点设计、阳台栏杆,空调百页等标准化的设计,在待建项目中有较强的通用性,可大量重复使用,较为经济
4.9
设计节点大样图
增加设计节点图纸,尽量多绘制细部节点大样图,制订明确清单要求设计单位按照清单要求提供细部节点大样图
4.10
施工图设计任务书/施工图设计成果报批/建安成本预算书
5
设计细节
5.1
基坑围护设计
基坑围护设计方案应进行经济技术指标对比分析
5.2
地下室设计
地下室是土建成本较大的一项。
影响地下室成本的因素很多,主要包括:
地下水位、地下室层高、地面覆土厚度、消防车道的位置等。
5.2.1
总平面
规划总体设计时应将地上住宅楼的布局与地下车库的设置作为一个整体来考虑,原则上宜集中布置地下车库,优先选择独立地下室。
在地形狭长或地上住宅楼均布的规划项目中布置地下车库时宜选择整体地下室。
5.2.2
层数
地下室位置结合地形充分考虑埋深,优先考虑开敞地库的设置,其次设置为半地库,再次为全地库设置。
尽量避免设计多层地库,尽量减少因满足抗浮、地下室排水、通风等要求而增加的地下室结构造价以及增加土方与边坡费用
5.2.3
层高
严格控制地下室层高,降低层高可以直接节省投资
5.2.4
顶板覆土厚度
在满足绿化和市政设计要求的前提下尽量减低覆土层的厚度
5.2.5
平面布置
(1)地下室平面应尽量规整,柱网体系尽量统一,地下室大小只要满足报批和功能要求,尽量减少地下室外墙周长;
(2)尽量将车行系统和消防车道合一;
(3)合理设置车行和人行道路的宽度;
(4)消防车道因荷载较大,如果考虑必须在地下室顶板通过时,应考虑设置在两个柱子的中间(只占用一跨)。
5.2.6
柱网
严格控制车位和车道的尺寸,并将平行于车位的柱子尽量做窄,缩短柱距,合理组织车行流线,提高地下室的使用效率
5.2.7
防火分区
合理的设置防火分区减少消防设备,提高建筑物的使用效率
5.2.8
消防通道
减少消防车道和扑救面的面积,有利于减少地下室顶板荷载,并对景观设计有利
5.2.9
人防标准
尽量在满足要求下降低人防防护标准,设置为人防物资库,且人防单项设计由专业人防设计院完成
5.2.10
出入口
尽可能减少地下车库车行出入口的数量和住区对外的开口数量,节省运营成本
5.2.11
机械停车库
一层车库不能满足停车要求的情况下,尽量采用机械式停车库以避免双层地库。
机械式停车应根据停车设备确定平面柱网尺寸及净高。
5.2.12
设备用房
合理布置设备用房的位置,尽量将设备用房布置在主楼范围之内,尽可能不影响停车位,并注意优化管线排布,减少管线长度
5.3
单体建筑设计
5.3.1
建筑布局
1)朝向:
单体建筑尽量采用南北朝向,可有效的减少保温层厚度
2)组合:
合理安排单元组合,能提高方案的经济效果,单元组合数量可以影响山墙、基础、屋面等部位的造价
3)高度:
高层建筑可以节约用地,节约市政投资,但单体的层数控制很重要,高层和多层的建筑成本相差甚远,需要理性控制单体高度
5.3.2
建筑平面设计时在满足功能的同时,兼顾结构布置合理,尽量做到建筑物的体型规整,减少凸凹进退过多,以减少外墙面积,也利于建筑保温节能。
5.3.3
户型
优化户型配比。
小户型单方造价比大户型高,小户型内墙多,相应墙面抺灰、管线敷设安装,增加单方造价。
5.3.4
层高直接影响建安成本,据统计层高每降低10cm可以节省单体成本1%,同时可减轻建筑自重,提高抗震能力
5.3.5
赠送面积
赠送面积部分应合理设置,充分考虑面积赠送带来的销售溢价及成本增加的比较后确定
5.3.6
飘窗
落地飘窗或飘窗设计的开间和进深尺度应适度设置,设置飘窗是要扩大房间面积还是视觉感受做到目的明确合理设置。
5.3.7
控制外窗面积
减少外墙门窗面积,有利于节能,可减小型材的尺寸和保温层厚度。
门窗设计中尽量减少竖向的错变,统一外门窗的尺寸,控制窗墙比都能有效控制成本
5.3.8
门窗分格图
门窗分格图完成后,对窗分格进行评审,再次优化。
5.3.9
门窗节点优化
提供铝合金门窗典型窗型,不同型材厂家进行节点设计,从而选择含铝量较低、抗风压满足要求的型材截面进行节点设计
5.3.10
外墙材料
合理选择外墙、屋面材料,既满足当地气候条件,又价优品质高的材料。
可适当减少外墙材料石材和面砖的比例,适当使用涂料
5.3.11
空调百叶
空调百叶的高度、栏杆的形式、玻璃的颜色等对造价有一定的影响
5.3.12
保温材料
有针对性地选择保温材料,综合考虑保温材料本身的价格,同时考虑保温附属层的费用
5.3.13
疏散楼梯
取消不必要的疏散楼梯,宽度满足规范即可。
5.3.14
卫生间数量
合理配置卫生间数量及优化卫生间布置。
二房户型可考虑只设一个卫生间,采用双分离或三分离设计。
5.3.15
优化选用材料设备
隐蔽材料的选用只需满足国家和地方设计规范和质量验收规范要求,达到国家质量认证的产品即可;
对购房者关心或能突出产品品质的部分材料设备可选用美誉度高的产品;
5.3.16
优化结构
重视结构选型,避免不必要的结构转换,尽量减少短肢剪力墙、一字墙、异型柱的数量。
含钢量及混凝土用量应控制在公司标准范围内。
5.4
单体机电安装设计
5.4.1
电气设计
(1)尽量干湿分区集中,设备管线集中,节省井道、管道费用;
(2)普通负荷电缆可以考虑选用铜包铝合金电缆;
(3)低压母线可以考虑改为铜包铝合金母线;
(4)降低毛坯房开关插座面板的档次,该部分业主装修大部分都会更换,没必要选用好的品牌;
(5)在与政府主管部门沟通获得同意的情况下,航空障碍灯可考虑以整个地块为单位在四周设置;
(6)管材等在满足规范的前提下选用价格低的产品;
(7)防侧击雷可以改为从60米起做均压环,明装避雷带可以取消屋顶的避雷短针;
(8)客厅、次卧的插座数量可以适当减少,但应考虑是否对功能及客户需求有影响;
(9)卫生间浴霸开关选用单联单控开关(穿线仍按四联单控开关预留),四联单控开关会在业主购买浴霸时配套提供;
(10)公共部位装修确定后,应交电气设计审核装修用电容量,确认初设时预留电力负荷的准确性,复核是否有下调空间;
(11)总平过路电缆钢套管改用玻璃钢管,玻璃钢管强度可满足电缆敷设要求,且防腐性更好,造价低于钢管;
(12)多采用梯式桥架代替槽式桥架,但梯式桥架用在公共区域影响美观;
(13)断路器采用经济型,分断能力选用4600A;
(14)微型漏电断路器2P改为1P+N。
5.4.2
给排水设计
(1)给水系统采用目前较为常见且技术较为成熟的下行上给式的变频供水系统,设备的选型采用国产优质产品,从而在保证品质的前提下降低设备一次投入和维护成本;
(2)对成套设备所选的变频给水泵的单泵均要设计进行手工计算并多次优化比较,单泵均采用功率小于16kw的低噪音泵,保证设备符合设计的精细化节约化的基本要求;
(3)在满足功能及使用要求的基本前提下通过采取分区的低层设置支管减压阀的技术措施减少总的给水分区个数,仅设置了4个分区,减少总的设备运行的用电功率,减少给水管线及变频供水设备的数量;
(4)生活泵房设置在地下室尽量远离住户,避免增加降噪措施而增加施工成本;
(5)室内部分在设计时需优化管线的走向,在户内的部分尽量保证水流顺畅并减少管线的长度,从而降低成本;
(6)采用合理的对称分区的设计的方法,从而减少消火栓分区环网带来对层高、管道用量、立管数量的影响;
(7)消防泵房设置在地下室远离住户的位置,避免增加降噪措施,从而加施工成本;
(8)通过精细的计算,优化主干管的走向减少系统的设计扬程及大管径管道的使用;
(9)湿式报警阀作为自喷系统的重要组件,是系统
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