清华大学房地产培训-房价变化趋势PPT课件下载推荐.ppt
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数据验证(南京数据验证(南京1)此图为南京市此图为南京市2008年年2月月18日至日至2009年年6月月7日日商品房成交面积变化,交易量明显恢复。
商品房成交面积变化,交易量明显恢复。
数据验证(南京数据验证(南京2)此图为南京市此图为南京市2008年年2月月18日至日至2009年年6月月7日日商品房成交套数变化,交易量出现恢复迹象。
商品房成交套数变化,交易量出现恢复迹象。
房地产仍有发展空间,但最好的日子结束了短期供应增长率不高,但需求面临调整压力20062006年以来商品房投资指标增幅变化(目前已经上年以来商品房投资指标增幅变化(目前已经上挑)挑)如图表所示:
如图表所示:
0909年年77月月11日期房和现房住宅库存总量日期房和现房住宅库存总量已与已与0808年年55月水平基本持平。
月水平基本持平。
各类商品房成交面积变化各类商品房成交面积变化商品房新开工面积虽然从商品房新开工面积虽然从08年初开始下降,但此前年初开始下降,但此前的施工面积要陆续转化为供应,的施工面积要陆续转化为供应,2010年后市场可能年后市场可能供应紧张供应紧张2009年前年前5个月各种物业房屋销售面积增幅均有所个月各种物业房屋销售面积增幅均有所增加增加2008年前年前5个月房地产开发投资保持高位增长个月房地产开发投资保持高位增长(这里有土地、建材价格上涨的影响这里有土地、建材价格上涨的影响),随后下滑,随后下滑,最近好转最近好转短期错动后土地价格仍会上涨n2009年年1-5月全国及东中西地区房地产开发企业月全国及东中西地区房地产开发企业购置土地面积和完成开发土地面积增长变化购置土地面积和完成开发土地面积增长变化建安成本长期看也在不断增加1.人工费(施工的工人和在现场为建筑安装工程施工操作服务的辅助工人的基本工资)2.材料费(主要材料、其它材料、结构物及零件的成本,以及周转材料的摊销费)3.机械使用费(折旧费、大修费、附属工具费。
动力及燃料费等)4.施工管理(工作人员工资,工资附加费,办公费,差旅费,检验试验费)5.设备购置及安装费包括各种设备的购置及安装费(供热及换热站,供电设备,电梯)增值税将严格征收,税收压力大大增加舆论压力大大增加当前形势下(未来五年左右时间)中小开发商当前形势下(未来五年左右时间)中小开发商的战略调整的战略调整高度关注工业地产发展趋势,拓展发展思路高度关注工业地产发展趋势,拓展发展思路工业地产具体指工业类使用性质的土地及其工业地产具体指工业类使用性质的土地及其土地上建筑物和附属物,工业类土地上建筑物土地上建筑物和附属物,工业类土地上建筑物通常包括工业厂房、物流仓库和工业研发楼宇通常包括工业厂房、物流仓库和工业研发楼宇等。
等。
工业地产进入市场调配资源的时代工业地产进入市场调配资源的时代,以政策为以政策为主导的调配方式淡出历史舞台主导的调配方式淡出历史舞台调控将大大提升工业地产的价值调控将大大提升工业地产的价值工业地产开发模式工业地产开发模式工业地产的前景工业地产的前景小企业如何分享工业地产的增值空间小企业如何分享工业地产的增值空间商业用地不同城市不同类型预计初始收益率比较类型型城市城市顶级写字写字楼楼豪豪华住宅住宅零售商零售商业地地产工工业物物业上海上海6.0-8.0%7.0-8.0%7.0-8.0%8.0-9.0%北京北京7.0-8.0%4.0-6.0%8.0-10.0%9.5-11.0%香港香港4.7%3.0%4.3%6.7%日本日本2.8-3.3%5.0-5.8%2.8-3.3%4.8-5.3%新加坡新加坡5.6%2.6%5.9%4.8%资料来源:
德勤会计师事务所资料来源:
德勤会计师事务所中国房地产投资手册中国房地产投资手册(2009-04-07)
(1)1)搭乘到最后一批协议用地的搭乘到最后一批协议用地的末班车末班车。
(2)
(2)研究模式,选好区域研究模式,选好区域A.A.直接建工业项目,适时出售股权,回避增值税;
直接建工业项目,适时出售股权,回避增值税;
B.B.双方合作,适时撤出(按照即时土地价格);
双方合作,适时撤出(按照即时土地价格);
C.C.持续经营,争取经营收益、土地增值、上市持续经营,争取经营收益、土地增值、上市(中小企业板或创业板)三重机会。
(中小企业板或创业板)三重机会。
D.D.投资有科技含量的工业项目,争取上市,再装投资有科技含量的工业项目,争取上市,再装入地产部分,或地产公司通过自己的工业上市项目入地产部分,或地产公司通过自己的工业上市项目借壳上市,获得几十倍增值收入。
借壳上市,获得几十倍增值收入。
(3)(3)不不要要瞧瞧不不起起工工业业。
有有些些项项目目回回报报很很好好;
经经营营规规范范;
低低价价买买入入持持续续持持有有最最优优质质资资产产(白白金金资资产产);
具具有有世世界界性性成成长长空空间间(500500强强里里基基本本无无地地产产企企业业,麦麦当当劳劳的启示)的启示)(4)(4)关注四个增长区(大连长兴岛、天津滨海新区、关注四个增长区(大连长兴岛、天津滨海新区、曹妃甸、北部湾)曹妃甸、北部湾)未来四个特别经济区域的比较(分值高为好,低为差)注:
注:
1,区域经济基础综合考察所在省份,区域经济基础综合考察所在省份GDP总量、人均总量、人均GDP、产业结构、企业规模、技、产业结构、企业规模、技术水平等情况;
术水平等情况;
2,对外开放程度综合考察所在省份对外开放的历史、外资企业拥有量与,对外开放程度综合考察所在省份对外开放的历史、外资企业拥有量与影响力、涉外政策、外资企业国别、外资企业类别、进出口状况、政府官员外事素质与涉影响力、涉外政策、外资企业国别、外资企业类别、进出口状况、政府官员外事素质与涉外经济管理水平、常住外籍人口等情况;
外经济管理水平、常住外籍人口等情况;
3,智力支撑综合考察所在省份高校数量、高校,智力支撑综合考察所在省份高校数量、高校影响力、工科与财经学科毕业生及影响力、居民学历状况、研究院所与人数、企业研发能影响力、工科与财经学科毕业生及影响力、居民学历状况、研究院所与人数、企业研发能力、发明与专利持有量等情况;
力、发明与专利持有量等情况;
4,合作对象考察重点合作国家(地区)、国内意向合作,合作对象考察重点合作国家(地区)、国内意向合作对象及其投资能力、国内外合作发展潜力等;
对象及其投资能力、国内外合作发展潜力等;
5,交通运输综合考察所在省份及该区域海,交通运输综合考察所在省份及该区域海陆空运输状况和发展规划。
陆空运输状况和发展规划。
考察考察点点区域区域区域区域经经济基济基础础对外对外开开放程放程度度智智力力支支撑撑合合作作对对象象基基础础设设施施交交通通运运输输劳动劳动力素力素质质综合综合推推荐程荐程度度天津滨天津滨海新区海新区4433444455554444北部湾北部湾2211112222332222曹妃甸曹妃甸3311222222443322长兴岛长兴岛5555555544555555考虑到北部沿海、到北方发展n辽东半岛、环渤海、胶东半岛、江苏区域购买力稳而辽东半岛、环渤海、胶东半岛、江苏区域购买力稳而强强北方城市受调控政策的影响明显较小,投资风险较小房地产市场房地产市场供给增长变化供给增长变化房地产市场房地产市场需求变化需求变化主要城市房价主要城市房价环比变化环比变化东北地区东北地区竣工竣工北部沿海地北部沿海地区区竣工竣工南部沿海地南部沿海地区区黄河中游地黄河中游地区区长江中游地长江中游地区区大西南地区大西南地区大西北地区大西北地区长三角地区长三角地区珠三角地区珠三角地区环渤海地区环渤海地区竣工竣工2008年年3季度各区域房地产市场变化表季度各区域房地产市场变化表20082008年年33季度各地区商品房销售面积负增季度各地区商品房销售面积负增长长20082008年年33季度各地区商品房销售面积负增长季度各地区商品房销售面积负增长(时间切面时间切面)2009年1-5月份主要城市和区域商品房销售面积变化侧重于开发高档房地产,寻求相对较高的回报在商品住宅投资增量中,在商品住宅投资增量中,90平方米以下住宅投资增加很快。
平方米以下住宅投资增加很快。
90平方米以下住宅投资增长成为拉动商品住宅投资增长的平方米以下住宅投资增长成为拉动商品住宅投资增长的重要力量,高档住宅供应下降。
重要力量,高档住宅供应下降。
城镇住房存量中的面积比例和居室比例分布90平方平方米以下米以下90-120平方米平方米120平方平方米以上米以上合计合计在住房存量中在住房存量中的比例的比例68.2%14.1%17.6%100.0%1980年后建造年后建造的比例的比例56.3%13.2%16.7%86.2%其中:
其中:
1居室比居室比例例20.5%0.3%0.3%21.0%2居室比例居室比例32.1%3.3%1.6%37.0%3居室比例居室比例11.7%7.2%5.1%24.0%4居室以上比例居室以上比例4.0%3.3%10.7%18.0%近期各类商品房价格环比变化近期各类商品房价格环比变化未来几年高档住宅价格可能大涨(北京豪宅租金未来几年高档住宅价格可能大涨(北京豪宅租金0808年一季度年一季度与上一季度相比则上涨约与上一季度相比则上涨约15%15%,上海公寓租金上涨超过,上海公寓租金上涨超过50%50%;
与此同时,强劲的需求和有限的供给也使豪华住宅的资本值与此同时,强劲的需求和有限的供给也使豪华住宅的资本值显著上升)。
应侧重于高档房地产开发,避开保障房增加带显著上升)。
应侧重于高档房地产开发,避开保障房增加带来的冲击,尤其是新政府成立之初这两三年。
可以向一些小来的冲击,尤其是新政府成立之初这两三年。
可以向一些小开发商淘地。
开发商淘地。
到相对发达的中小城市投资,投资回收较安全到相对较发达的中小城市发展,可避开大城市大量建到相对较发达的中小城市发展,可避开大城市大量建保障房带来的冲击。
住房保障推进的重点是大型、特保障房带来的冲击。
住房保障推进的重点是大型、特大型城市大型城市调整经营方式,促进企业转型规模稍大的开发商可以考虑向城市运行商转变,规模稍大的开发商可以考虑向城市运行商转变,使单一的开发活动与城市运营、城市发展结合使单一的开发活动与城市运营、城市发展结合起来,同时控制土地资源,掌握开发进度(万起来,同时控制土地资源,掌握开发进度(万年基业)年基业)与知名企业合作,贴牌开发,提高标准化程度和与知名企业合作,贴牌开发,提高标准化程度和项目声誉,提升产品品质和竞争力(中体奥林项目声誉,提升产品品质和竞争力(中体奥林匹克)匹克)拓展融资渠道,提高融资能力,减轻对信贷、私拓展融资渠道,提高融资能力,减轻对信贷、私募方式的依赖(万达:
通过上一个项目中酒店、募方式的依赖(万达:
通过上一个项目中酒店、购物中心的持有向银行贷款,解决了拿地资金;
购物中心的持有向银行贷款,解决了拿地资金;
通过商业联盟共同入住万达广场交的资金,又通过商业联盟共同入住万达广场交的资金,又解决一部分资金解决一部分资金通过上一个项目的资金的循通过上一个项目的资金的循环流转就解决了下一个项目的资本运作问题环流转就解决了下一个项目的资本运作问题)调整投资方向,向商业地产、旅游地产、工业地调整投资方向,向商业地产、旅游地产、工业地产等竞争较弱的领域迈进产等竞争较弱的领域迈进向更专业化、精细
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