某著名地产公司成本控制应用指南Word文档格式.doc

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（1）买断内容

①明确买断内容明细

（2）拆迁补偿费用

②已建成、在建工程等拆迁费用

（3）付款方式

③尽量拖后、分多次支付

财务部

二、规划设计阶段成本控制要点应用指南

在项目定位后，规划设计阶段的成本控制，在整个开发过程中的能动性最大，具有“一锤定音”的地位和作用。

在规划设计环节进行成本控制是实现事前控制的关键，通过一系列的限额设计和图纸质量把关，可以最大限度地减少事后变动带来的成本增加，并控制在预期成本目标之内。

所以该环节的成本控制要点和控制内容相当复杂，方法也多种多样。

基本原则是：

周密规划、科学讨论、严格审批。

规划设计部及相关评审机构在该环节承担主要职能。

1．方案设计

（1）提出设计任务书

①市场信息搜集和分析

②市政状况信息分析

③规划要点确立

④制定设计任务书（含成本指标）

规划设计部负责

营销策划部、项目部成本管理部配合

（2）方案招标

⑤邀请多家符合我方要求的的设计单位进行投标

（3）方案评审

⑥组成方案评审委员会，对方案进行评审、确定

由设计、营销、成本、财务、项目部等组成评审委员会，总经理负责（老板定）

（4）设计成果

⑦根据方案评审意见，由已确定的方案设计单位对方案进行调整

⑧提出设备选型方案

项目部配合（若已成立的话）

⑨根据提交的设计成果进行投资估算。

除非定位、规划条件、市场等发生变化，此估算应在购地测算时的总成本之内，否则予以调整

成本管理部负责

规划设计、项目部配合

（5）报批

⑩注意相关法规、材料完整

项目事务部负责

设计、项目部配合

2．扩初设计

（1）扩初设计要求

①对报批设计进一步调整

②提出进一步设计要求

③限额设计（限额指标）

（2）扩初设计成果

④根据上述要求，初步完成扩初设计图

⑤专家评审、内部评审

评审委员会负责

⑥设计调整

（3）形成初步成本目标

⑦根据扩初设计成果（包括设备选型、环境方案等），对总成本作出概算，形成初步成本目标。

除非市场变化，此概算应在估算之内，否则进行方案调整

3．桩基设计

（1）地质勘察

①委托专业单位勘察、取得详实资料

项目部配合

（2）设计方案评审

②至少设计两种以上的桩基方案

③由专家进行桩基形式和桩基结构的评审（含经济评审）

（3）桩基施工图

④根据评审意见调整设计、出施工图

4．施工图设计

（1）施工图设计要求

①在扩初图的基础上确定施工图设计要求

②建安施工图中结构、建筑、环境、设备等造价占总建安费用80%部分属于设计方可控部分，应严格审核

③及时测算造价及钢筋、砼含量等技术经济指标，进行限额设计

项目部、成本管理部配合

（2）出施工图初稿

④根据上述设计要求，在规定时间内出施工图初稿

（3）审图

⑤内审：

组成会审小组，对错、漏、碰、户型、管线布置等细审

⑥外审：

请有资质单位审核

（4）面积预查丈

⑦请专业公司查丈，与报建相符

（5）正式出施工图

⑧根据审图及查丈意见调整后正式出图

（6）形成正式成本目标

⑨若时间允许，可先做施工图预算，并在规定时间内形成正式成本目标⑩除非定位、市场变化，此目标应在初步目标之内，并录入成本管理软件中

5．其他设计

（1）环境设计

①根据项目环境定位、报批标准及成本目标进行环境设计

②着重关注铺装材料及苗木的成本控制

（2）公共装修设计

③根据项目档次、报批标准及成本目标进行公共装修设计

④着重关注面饰材料的成本控制

（3）智能化设计

⑤与项目定位相适应的智能化功能需求分析

⑥注重智能化内容可靠性与实用性

⑦根据成本目标控制设计

三、招投标阶段成本控制要点应用指南

招投标阶段的成本控制涉及设计、工程、材料、成本、营销等多部门的实际运作，其控制要点在于投标单位的选择、招标文件的制订（含招标书、图纸、工程量清单、材料设备样板与型号、报价承包方式、标前答疑等）、评标（报价分析、商务谈判）和定标。

难点在于编制高质量的招标文件，重点在于评标。

1．供方选择

（1）资质

（2）管理水平

（3）技术力量

（4）类似项目经验

（5）资金实力

（6）合作经历

①分类（承建商、材料设备供应商、设计、监理、咨询等）建立合格供方资料库，不合格供方两年内不选

②从库中选取合格供方3个以上

招投标中心

①采购管理程序

②招标实施过程作业指引

③供方确定作业指引

④供方评价作业指引

③业务主办部门推荐

项目部、材料部

④招标工作小组审核、考察、评估、筛选3家以上供方报主管领导审批

招标工作小组、主管领导

2．招投标文件

招标范本至少包括以下内容：

（1）项目概况

（2）招标范围及内容

（3）造价或取费标准

（4）承包方式

（5）付款方式

（6）结算方式

（7）工期

（8）质量要求

（9）验收标准

（10）材料设备要求

（11）投标注意事项

（12）废标条件

（13）履约担保

（14）投标资料要求（商务、技术、资信）

（15）发标、答疑、截标时间

（16）评标办法

（17）合同文本

（18）图纸、清单

（19）报价书

（20）其他

①主办部门起草招标标准文本，公司相关部门传签后作为范本

②项目部提供技术要求

③相关部门传签把关

④限额以下的工程由业务部门（设计、材料、项目部）直接委托或比价确定供方

⑤限额以上的统一到招标中心组织招标

⑥编制招标工程量清单

招投标中心负责、项目部、成本管理部、材料部配合

②招标文件编制作业指引

③合同管理作业指引

④工程量清单编制作业指引

3．评标与定标

（1）评技术标

（2）评商务标

（3）综合评审

①技术标合格为前提条件（必要时技术经济委员会评审）

②详细的报价分析、发现问题、商务谈判

③一般项目合理低价中标

④特殊项目综合评审

招标中心负责

主管领导审批（老板）

①招标实施过程作业指引

②评标委员会及评标管理作业指引

四、施工阶段成本控制要点应用指南

施工阶段的成本控制主要强调过程监控，包括因各种变更造成的费用调整、工程款的支付、各种造价信息的统计反馈等。

由于市场变化、对市场的把握、设计本身等原因，施工阶段不可避免由于各种情况而要对施工计划和内容进行改动，而在变更时明确目的和遵循程序都是必须的。

这一阶段进行成本控制时要注意个部门的及时沟通和良好合作。

1．图纸交底会审

在开工前尽量把图纸上的问题修改完

将图纸发已定的施工单位，使其从施工角度提出图纸中存在的问题，项目部组织设计、监理、施工单位会审后，做相应处理

项目部

2．设计变更

（1）变更预警评估：

除了非变不可的（如与规范不符、影响验收等）变更外，其他可能要进行的变更且金额在20万元以上的

①提出拟变更的范围和内容

业务主办部门

①成本变更预警作业指引

②设计变更管理作业指引

②评估变更对造价、销售的影响

成本管理部负责、营销中心、项目部配合

③评估变更对进度、质量的影响

项目部负责

④报公司审批

主管领导

⑤若同意变更，发变更通知单

（2）变更的确认

⑥变更必须有设计单位、设计部、项目部授权人员签字有效

规划设计部负责、项目部配合

（3）变更造价的审核

⑦变更施工完毕后，在规定时间内由施工单位报审造价，项目部、成本部按合同规定审核

项目部、成本管理部、分管领导

3．现场签证

（1）工程量、工期的签证

①签证的依据、原因、内容、工程量应清楚准确、无涂改、无歧义，编号连续、全

现场签证作业指引

（2）签证的审批

②四级或五级签证才有效

分管领导

（3）签证造价的审核

③签证施工完毕后，在规定时间内由施工单位报审造价，项目部、成本部按合同规定审核

4．材料设备供应

（1）进场计划

①与工程进度配合，明确最迟时间

暂无

（2）选型

②做性价比分析

③在招标前确定

设计部、材料部、成本管理部

（3）供应方式

④事先确定：

甲供、认质认价、乙供

材料部、项目部

①采购管理作业指引

②认质认价作业指引

（4）定价

⑤招标或三家以上比价

招投标中心、材料部

（5）验收

⑥进场时验收外观、品牌、规格型号、数量是否与合同相符

⑦施工后验收施工质量、品牌、规格型号、数量是否与合同相符

材料设备验收作业指引

⑧使用后质量验收

客户服务部

5．付款

（1）支付方式

①按合同中确定的支付方式、谨慎使用预付款

付款及扣款作业指引

（2）付款进度、工程进度

②按合同中确定的进度付款

③监理、项目部审核形象进度

④成本管理部审核完成的价值量

⑤注意留5%保修款

项目部、成本管理部

（3）付款审批

⑥施工单位报、监理、项目部、成本管理部审核

项目部、成本管理部、主管领导

（4）保修款

⑦施工单位报、客户服务部审核维修及扣款情况

客户服务部、成本管理部、主管领导

6．成本统计反馈

成本月度简报

①及时将合同、变更、付款拆分到成本管理软件中，形成实际发生成本

②将实际成本与目标成本比较，找出差异、分析原因、提出控制建议

③让领导每月掌握各项目和公司所有项目的动态成本情况

成本管理部

五、营销阶段的成本控制要点应用指南

营销阶段的成本一般是按销售收入的某个比例控制，但一旦制定了费用目标总额，具体的单项支出就必须严格控制。

1．营销方案

（1）费用总额

①根据项目及市场情况，确定费用目标总额

营销中心、项目部、成本管理部

（2）市场信息收集

（3）营销计划

（4）营销预算

②根据各种相关因素确定具体营销计划及费用预算计划

营销中心、项目部

③营销方案报分管领导审批

2．营销现场费用

（1）卖场、现场包装