丽佳花苑丽营销策划案PPT格式课件下载.ppt
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12010年1-9月,新纳入网上签约商品房共计16,365套,面积1,812,806平方米2010年衡阳市房地产市场特点年衡阳市房地产市场特点nn1.新政对衡阳楼市影响较小新政对衡阳楼市影响较小nn2.市场态势市场态势销供动态平衡销供动态平衡nn3.商品房房价稳中带升,二手房涨幅较大商品房房价稳中带升,二手房涨幅较大nn4.货币政策实施差别化对待货币政策实施差别化对待nn5、2010年四季度至年四季度至2011年初国家出台的一年初国家出台的一些宏观政策些宏观政策第三章第三章项目概况及项目概况及分析分析项目概况项目概况n丽佳花苑由湖南德佳房地产开发有限公司倾力打造,本案坐落于衡阳市立新开发区立新大道与外环线交汇处东南角,南靠现衡阳市城区最大的汽车站中心汽车站,东邻立新住宅区,北临北区主干道立新大道,西接城市主动脉、连接京港澳高速西外环线,本项目占地面积10余亩(?
),规划总建筑面积40000余平米,车位百余个,共有住房300余户,建筑密度?
,容积率?
总层数26层,三层裙楼为临街商业铺面,四层以上全部为住宅,户型主要以两房、三房单位为主,面积65-139平米,户型设计方正实用,得户率高,户户全明、南北通透,本项目倡导一种国际级生态健康人居,建成后的小区将提供专业全方位智能化物业服务,随着新汽车站投入运营本片区的商业价值将会得到巨大提升,本案临街商铺将蕴藏着极大的投资增值价值SWOTSWOT分析分析PART1市场分析项目优劣势优势优势劣势劣势威胁威胁竟争楼盘:
随着上半年的供不应求,今后竟争性楼盘将会逐步增加对本项目今后客源形成直接竟争。
宏观环境:
政府控制房价的继续上涨的政策只会继续,可以致购房者观望情绪漫延从而影响市场成交量。
产品设计:
相对目前市面上较多的板式楼,部分户型不能完全做到南、北对流。
生活配套:
周边生活配套不甚完善,尚处建设中。
小区规模:
小区占地面积较小,内部配套设施较为单一。
项目地段:
南靠城市中心汽车站,坐拥城市主干道立新大道、西外环线、船山路区域交通:
公交路线众多,出行便捷通畅商圈:
车站商业圈(这里蕴含着巨大的商机)产品:
100到120平米中等套型、中小面积生态健康:
户型采光较好周边环境:
蒸水河沿江风光带、平湖公园休闲近在咫尺机会机会房价预期看涨城市经济发展加速城市建设提速汽车站商圈逐步形成SWOTSWOT分析之对策分析之对策PART1市场分析项目优劣势优势优势深入了解客户,利用实效的sp活动打动客户充分利用品牌资源形象领跑,以生态人文社区抢夺竞争对手客户以小户型,争夺投资客占据中心汽车站展现无限投资潜力利用自身资源提升楼盘品质强化项目整盘包装强化未来发展前景强化整盘形象包装劣势劣势机会机会威胁威胁发挥优势,抢占机会利用机会,克服劣势发挥优势,转化威胁减小劣势,避免威胁第四章第四章竟争楼盘分析竟争楼盘分析近期楼市显现出以下特点:
近期楼市显现出以下特点:
nn各楼盘加大推盘数量;
nn楼盘销售进度略有提速之势;
nn众多楼盘推出各种促销手段nn各楼盘销售均价基本保持在3000元/以上,大盘销售均价3300元/nn各楼盘客户上门量较多第五章第五章客户定位客户定位nn目标客群特征;
目标客群特征;
nn分布区域:
分布区域:
nn衡阳市城区衡阳市城区nn衡阳各县区,如:
衡阳县、祁东县衡阳各县区,如:
衡阳县、祁东县nn沿海一线城市高收入阶层回衡购房沿海一线城市高收入阶层回衡购房nn购买目的:
居住、保值增值、长期投资购买目的:
居住、保值增值、长期投资nn年龄:
约为年龄:
约为3030岁岁5050岁,以岁,以35-4035-40岁事业有成的中青年群体岁事业有成的中青年群体为主为主nn购买力:
主力消费群购买力在购买力:
主力消费群购买力在30-5030-50万元左右万元左右nn职业类型职业类型nn*一线城市外资企业、合资企业的高级白领一线城市外资企业、合资企业的高级白领nn*项目周边学校教师项目周边学校教师nn*公务员、国有企业单位的管理层公务员、国有企业单位的管理层nn*企业技术人员企业技术人员nn*私营企业主私营企业主第六章第六章项目定位项目定位nn产品定位:
本案将导入产品定位:
本案将导入“生态人文居住社区生态人文居住社区生态人文居住社区生态人文居住社区”的的的的概念。
概念。
nn这一概念的核心是这一概念的核心是“环境环境环境环境”、“建筑建筑建筑建筑”与与与与“人人人人”三者之间的关系,建立起以环境生态、建筑生态、三者之间的关系,建立起以环境生态、建筑生态、人文生态为内核,以园林式居住环境为外观形式人文生态为内核,以园林式居住环境为外观形式的生态居住模式的生态居住模式nn“生态人文居住区生态人文居住区生态人文居住区生态人文居住区”的概念非常丰富,诠释的空的概念非常丰富,诠释的空间很大,而且比较新颖,市场差异性明显。
间很大,而且比较新颖,市场差异性明显。
从字面的理解上,突出了生态、人文和居住三个从字面的理解上,突出了生态、人文和居住三个层面,层面,企划推广卖点诉求:
nn地段优势地段优势中心汽车站中心汽车站nn大环境大环境未来财富聚集区未来财富聚集区nn建筑风格建筑风格纯正现代风格,新潮、但不失沉稳。
纯正现代风格,新潮、但不失沉稳。
nn户型设计户型设计三房为主,布局合理,舒适精致,三房为主,布局合理,舒适精致,属于到位型产品,为市场上的供不应求产品。
属于到位型产品,为市场上的供不应求产品。
nn品质优越品质优越-智能化及安防设施配套齐全;
智能化及安防设施配套齐全;
nn物业管理物业管理提供管家式的物业服务,周到全面;
提供管家式的物业服务,周到全面;
第七章第七章销售策略销售策略销售策略原则nn准现房销售原则准现房销售原则nn服务营销原则服务营销原则nn体验式营销原则体验式营销原则nn商业先行作战原则商业先行作战原则nn小众传播营销原则小众传播营销原则nn以少打多军备原则以少打多军备原则销售步骤安排销售步骤安排nn内部认购期:
内部认购期:
nn目的目的目的目的:
预热期,主要通过硬性广告进行形象宣传,向市场导入本案个性特征,:
预热期,主要通过硬性广告进行形象宣传,向市场导入本案个性特征,吸引市场注意力并通过内部认购价试探市场,确定产品价格定位的准确程度。
吸引市场注意力并通过内部认购价试探市场,确定产品价格定位的准确程度。
亦可获得部分买家先期下定销售,为开盘引爆市场积累客源。
nn开盘期开盘期开盘期开盘期nn目的目的目的目的:
项目全面向市场展现,主要通过主流媒体以强大的宣传攻势,使其成:
项目全面向市场展现,主要通过主流媒体以强大的宣传攻势,使其成为当期市场阶段的中心点,以最短的时间内吸引尽可能多的买家成交,通常为当期市场阶段的中心点,以最短的时间内吸引尽可能多的买家成交,通常开盘期的销售状况决定着此项目的成功与否。
开盘期的销售状况决定着此项目的成功与否。
nn强销期强销期强销期强销期目的目的目的目的:
利用户外广告将产品自身卖点逐一向市场曝光,通过不同卖点的宣传:
利用户外广告将产品自身卖点逐一向市场曝光,通过不同卖点的宣传以及灵活的促销方式,吸引不同需求之买家,达到销售之目的。
以及灵活的促销方式,吸引不同需求之买家,达到销售之目的。
nn收盘期:
收盘期:
完善后期服务结束销售:
完善后期服务结束销售nn持续期持续期持续期持续期nn目的目的目的目的:
持续维持市场竞争力,争取大批前阶段未购客户成交:
持续维持市场竞争力,争取大批前阶段未购客户成交预计销售周期预计销售周期nn(以(以33月份动工建设为例)预计月份动工建设为例)预计1818个月的销售周期,个月的销售周期,20122012年年中实现完美收官年年中实现完美收官nn案前准备期:
案前准备期:
20112011年年年年33月月月月nn内部认购期:
20112011年年年年44月月月月11日至日至日至日至20112011年年年年66月月月月11日日日日nn开盘销售期:
开盘销售期:
20112011年年年年66月月月月1818日开盘(首次开盘,日开盘(首次开盘,日开盘(首次开盘,日开盘(首次开盘,分节奏推盘)分节奏推盘)分节奏推盘)分节奏推盘)nn强销攻击期:
强销攻击期:
20112011年年年年77月月月月20112011年年年年99月月月月nn持续攻击期:
持续攻击期:
20112011年年年年1010月月月月20112011年年年年1212月月月月nn收收盘盘期:
期:
20122012年年年年44月月月月20122012年年年年99月月月月nn以上销售周期的预计时间为以上销售周期的预计时间为以上销售周期的预计时间为以上销售周期的预计时间为1818个月具体根据项目个月具体根据项目个月具体根据项目个月具体根据项目施工计划及实际工程进度编排。
施工计划及实际工程进度编排。
销售计划销售计划nn方案一nn方案二第八章第八章价格策略价格策略nn我们的主体思路就是将本案直接包装成我们的主体思路就是将本案直接包装成3500元的高档楼盘,而实际销售价位锁定在元的高档楼盘,而实际销售价位锁定在3000-3200元左右,让客户产生心理上的价元左右,让客户产生心理上的价位顺差,觉得物超所值。
这样,我们就能位顺差,觉得物超所值。
这样,我们就能够跳开高价陷阱,消除客户对价位的顾虑。
够跳开高价陷阱,消除客户对价位的顾虑。
低价入市的供量控制在一定范围,大量筹码将积聚在3100元以上,最终实现均价3200元左右。
房地产市场瞬息万变,俗话说:
“卖得贵不如卖得快。
”(预计)具体价位走势为:
(预计)具体价位走势为:
nn2900元/入市销售量控制在10%内;
nn3100元/持续销售量控制在40%内;
nn3200元/尾盘销售量控制在50%内;
第九章第九章推广策略推广策略终极推广目标终极推广目
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