世联地产-2013年12月深圳旧改项目前期定位报告PPT资料.ppt
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世联地产-2013年12月深圳旧改项目前期定位报告PPT资料.ppt
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中兴路民房及底商,车流较多,民房及底商,车流较多,受车流噪音影响受车流噪音影响n地块北面:
滨河南路地块北面:
滨河南路目前为街心公园,附近目前为街心公园,附近居民休憩场所居民休憩场所项目四至分析项目四至分析地块四至:
周边以厂房和街铺为主,紧邻龙平西路和中地块四至:
周边以厂房和街铺为主,紧邻龙平西路和中兴路两条主干道,无强势景观资源兴路两条主干道,无强势景观资源本报告是严格保密的。
本项目重要约束条件:
n地块限制:
地块限制:
根据合作条件,要求返还物业中包括一栋800010000的商务酒店。
其余部分用商业补齐。
要求规划要点,商业(含酒店和商铺)为大于30%,计约29255;
n根据三旧改造政策本项目要求普通住宅(90以下)占70%以上比例;
n总建筑面积为97518,其中23%为返还物业,计22429;
n地块三面临路,受车流噪音影响。
四至分析四至分析u项目周边三条主要交通干线,都是城市交通性主干道,交通通达性较好;
u项目周边主要为民房及厂房,对于项目形象的提升有一定阻碍;
u能很好地满足人流、车流聚集的要求,但是周边受到工厂及车流的影响较严重;
u周边生活氛围良好,北面街心公园为居民聚集场所周边厂房及民房密集,可利用返还酒店提升项目形象;
周边厂房及民房密集,可利用返还酒店提升项目形象;
商业规划弱化周边商业档次较低的影响商业规划弱化周边商业档次较低的影响项目四至分析项目四至分析本报告是严格保密的。
项目属性及问题界定项目属性及问题界定市场研究及机会研判市场研究及机会研判本项目借鉴分析本项目借鉴分析规划原则规划原则本项目产品定位建议本项目产品定位建议项目地块价值分析项目地块价值分析概念排布图概念排布图项目突围策略项目突围策略规划布局与产品定位推导规划布局与产品定位推导项目收益测算项目收益测算报告结构报告结构本报告是严格保密的。
地块位于平龙东路与中兴路交汇处,现状为官井头地块位于平龙东路与中兴路交汇处,现状为官井头村委会与派出所,周边以厂房、待拆迁民居为主村委会与派出所,周边以厂房、待拆迁民居为主规划前提规划前提项目概况项目概况n项目占地:
32506平米n计容建面:
97518平米n住宅面积:
66800平米n商业面积:
29255平米(含返还商务酒店)n配套面积:
1463平米n容积率:
3.0n建筑覆盖率:
25%项目指标:
项目指标:
项目属性:
中小体量、中等容积率,较陌生区域的城市旧改项目东东南南西西龙平公路龙平公路中兴路中兴路滨河南路滨河南路官井头南路官井头南路本报告是严格保密的。
地块周边以厂房、街铺为主,周边无强势景观资源,地块周边以厂房、街铺为主,周边无强势景观资源,与东侧地块有一定高差与东侧地块有一定高差规划前提规划前提项目四至项目四至本案本案官井头村委会官井头村委会中兴路现状中兴路现状文具批发市场文具批发市场平龙东路现状平龙东路现状地块周边地形地块周边地形官井头派出所官井头派出所北侧市政公园北侧市政公园地块东侧现状地块东侧现状项目分析:
项目分析:
地块四面临路,道路通达性较好,但平龙东路车流主要为货柜车,交通环境一般;
地处旧改片区,周边无明显景观资源,环境有待改善,规划中应注重内部园林的打造。
东东南南西西龙平公路龙平公路中兴路中兴路滨河南路滨河南路官井头南路官井头南路地块进入性分析:
地块现状进入性较好,主要临近龙平地块进入性分析:
地块现状进入性较好,主要临近龙平公路和中兴路公路和中兴路规划前提规划前提龙平公路:
城市交通性主干龙平公路:
城市交通性主干道,双向六车道,龙岗与凤道,双向六车道,龙岗与凤岗的主要连接通道岗的主要连接通道中兴路:
城市交通性主干道,中兴路:
城市交通性主干道,双向四车道双向四车道滨河南路:
非主干道,居民滨河南路:
非主干道,居民车辆为主,双向两车道车辆为主,双向两车道官井头南路:
官井头村内部官井头南路:
官井头村内部道路,双向两车道道路,双向两车道本报告是严格保密的。
中兴路中兴路滨河南路滨河南路官井头南路官井头南路地块劣势分析:
项目整体较方正,主要劣势为地块劣势分析:
项目整体较方正,主要劣势为南向临龙南向临龙平公路主干道,噪音影响大平公路主干道,噪音影响大规划前提规划前提龙平公路龙平公路南向龙平南向龙平公路噪音公路噪音本报告是严格保密的。
人流通道分析:
根据项目目前情况,人流量和车流量将人流通道分析:
根据项目目前情况,人流量和车流量将主要集中于龙平公路和中兴路主要集中于龙平公路和中兴路规划前提规划前提u人流分析:
由于项目四面临路,未来享受商业设施的人流量于项目四条主道均有分布;
东南便由于有地面高差,所以只有靠近东北面有人流;
北面由于有居民公园,生活氛围浓厚,人流量将较大;
东边的中兴路本为主道,人流量及车流量都较大;
南路为双城连接主道,车流量最大,昭示性最强。
中兴路中兴路滨河南路滨河南路官井头南路官井头南路龙平公路龙平公路本报告是严格保密的。
分物业规划原则分物业规划原则物业类型物业类型规划原则规划原则住宅住宅1、保证商品房社区的完整性和纯粹性、尽量做到楼栋的私密性、景观资源、朝向和日照采光的最优;
2、确保总体容积率和各地块容积率满足的情况下,两期大小户型做到合理搭配,以利于后期销售;
3、实现住宅与商业的相对分离和商业的相对集中与独立,以保证商业不扰民及住宅的宜居环境;
4、不做双拼产品,主力产品为市场上主流的刚需产品,并配合部分标杆大户型以提升项目整体价值;
5、在规划上尽量规避劣势,保证大部分产品的均好性。
街铺街铺1、尽量做到临近人流量最大的街区,以实现最高价值;
2、为保证街铺面积,尽量利用所有人流商圈;
酒店酒店1、尽量选择昭示面最好的位置,同时提升项目基本形象,以提升地块整体价值。
产品突围策略产品突围策略u产品设置产品设置2233房为主房为主u控制各产品面积段,保证低总价优势控制各产品面积段,保证低总价优势u拉开各产品面积差异,避免内部竞争拉开各产品面积差异,避免内部竞争u22房设置入户花园,房设置入户花园,33房保证房间的凸窗使用和景观房保证房间的凸窗使用和景观u3+13+1房控制在房控制在115115平米以内并保证户型舒适度平米以内并保证户型舒适度u最大限度利用阳台、露台、凸窗、入户花园等空间最大限度利用阳台、露台、凸窗、入户花园等空间u打造差异化的建筑风格与园林风格打造差异化的建筑风格与园林风格u与龙岗项目基本档次一致与龙岗项目基本档次一致u利用商业及酒店展示提升项目形象利用商业及酒店展示提升项目形象u考虑与后续地块的滚动联系考虑与后续地块的滚动联系本报告是严格保密的。
结合地块周边环境综合分析,临平龙东路处昭示性结合地块周边环境综合分析,临平龙东路处昭示性最好,沿中兴路商业氛围最好最好,沿中兴路商业氛围最好规划前提规划前提价值分析价值分析价值分析:
价值分析:
进入进入性性私密私密性性噪声噪声朝向朝向景观景观昭示昭示性性总计总计权重权重10%20%15%25%25%5%100%BLOCK1817122521386BLOCK2718142521287BLOCK3816102520483BLOCK4917122519385BLOCK1BLOCK1BLOCK3BLOCK3BLOCK4BLOCK4BLOCK2BLOCK2住宅价值分析:
BLOCK2BLOCK1BLOCK4BLOCK3商业价值分析:
BLOCK4BLOCK3BLOCK1BLOCK2BLOCK1位于北侧,有利于景观利用和规避劣势BLOCK2私密性较好,居住价值较高BLOCK3沿主干道,昭示性最佳,适宜布置公寓BLOCK4沿中兴路,有一定商业价值本报告是严格保密的。
规划实践规划实践平面布局平面布局11项目分项目分22期开发,住宅整体布局即开敞又围合,呈期开发,住宅整体布局即开敞又围合,呈SS形布局,商业考虑销售,街铺最大化考虑形布局,商业考虑销售,街铺最大化考虑规划说明:
规划说明:
项目整体S形布局,在中兴路上考虑打造整体形象入口;
一期考虑设置10000平米返还商务酒店,街铺沿地块周边设置;
二期考虑街铺销售,沿中兴路设置BLOCK商业内街,消化商业指标;
整体住宅以T4为主,少量T3、T5,保证较低的梯户比,中心园林最大化考虑,提高居住舒适性;
采用人车分流的交通体系;
可以考虑园林整体架空一层,减少地下室工程,在一期、二期之间设置连廊,达到园林共享的目的。
规划实践规划实践日照分析日照分析针对本项目住宅楼栋进行日照分析,基本满足大寒针对本项目住宅楼栋进行日照分析,基本满足大寒日日33小时日照需求,符合规范要求小时日照需求,符合规范要求针对本项目住宅楼栋进行日照分析,全部满足针对本项目住宅楼栋进行日照分析,全部满足在大寒日在大寒日33小时日照需求,且不影响周边建筑小时日照需求,且不影响周边建筑日照,符合标准;
日照,符合标准;
2小时日照小时日照1小时日照小时日照3小时日照小时日照4小时日照小时日照本报告是严格保密的。
规划实践规划实践产品分布产品分布基于低总价、低首付前提的产品分布,住宅产品价基于低总价、低首付前提的产品分布,住宅产品价值与所享受资源成正比值与所享受资源成正比一期户型配比:
一期户型配比:
105-115105-1153+13+1房房85-8985-89三房三房65-7065-70两房两房户型户均层数腿数取整套数建面建面比套数比65-7070285140980026.88%33.33%85-89882871961724847.31%46.67%105-11511228384940825.81%20.00%合计1542036456100.00%100.00%户型户均层数腿数取整套数建面建面比套数比65-7068285140952031.31%38.46%85-89882861681478448.62%46.15%105-11510928256610420.07%15.38%合计1336430408100.00%100.00%二期户型配比:
二期户型配比:
户型套数建面建面比套数比65-702801932028.89%35.71%85-893643203247.91%46.43%105-1151401551223.20%17.86%合计78466864100.00%100.00%整体户型配比:
整体户型配比:
规划实践规划实践商业体量分布商业体量分布考虑商业体量全部销售的前提下进行规划,设置一考虑商业体量全部销售的前提下进行规划,设置一栋栋1000010000平米的商务酒店平米的
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- 地产 2013 12 深圳 项目前期 定位 报告