成都思源2014年成都市秋季房交会报告PPT推荐.pptx
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成都思源2014年成都市秋季房交会报告PPT推荐.pptx
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均价持续下跌态势,并且跌幅持续扩大趋势。
全面松绑和取消限购政策,“限购令”彻底瓦解二轮“救市”风掀起,直指信贷放松9月30日,央行、银监会联合发文中国人民银行中国银行业监督管理委员会关于进一步做好住房金融服务工作的通知,通知明确指出“首套房贷款结清后,为改善居住条件再购普通商品房执行首套房贷款政策,首套房首付最低比例30%、利率下限为基准0.7倍,并发布针对三套房和外地人的限贷令取消”。
此通知的出台标志着持续了近一年的房贷政策收紧和利率上浮出现转折,这也成为反转当下市场预期的关键因素福建、湖南、江西、福州、湖北等省市陆续出台文件,均涵盖信贷调整。
或降低首套房认定标准;
或下调首套房贷款利率;
或放松公积金使用方式。
9月PMI预览值为50.5,比上月终值上升0.3%;
短暂下行后小幅回升,显示经济没有持续回落,因目前仍有许多支撑经济的积极因素,经济不会持续下滑;
而“放松房地产限购限贷政策”也是刺激经济回升一大因素政策解读全国-7-一、加大对保障性安居工程建设的金融支持二、积极支持居民家庭合理的住房贷款需求鼓励银行业金融机构按照风险可控、财务可持续的原则,积极支持符合信贷条件的棚户区改造和保障房建设项目。
对公共租赁住房和棚户区改造的贷款期限可延长至不超过25年。
进一步发挥开发性金融对棚户区改造支持作用;
对地方政府统筹规划棚户区改造安置房、公共租赁住房和普通商品房建设的安排,纳入开发性金融支持范围,提高资金使用效率。
对于贷款购买首套普通自住房的家庭,贷款最低首付款比例为30%,贷款利率下限为贷款基准利率的0.7倍,具体由银行业金融机构根据风险情况自主确定。
对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的家庭,为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房,银行业金融机构执行首套房贷款政策。
在已取消或未实施“限购”措施的城市,对拥有2套及以上住房并已结清相应购房贷款的家庭,又申请贷款购买住房,银行业金融机构应根据借款人偿付能力、信用状况等因素审慎把握并具体确定首付款比例和贷款利率水平。
银行业金融机构可根据当地城镇化发展规划,向符合政策条件的非本地居民发放住房贷款。
银行业金融机构要缩短放贷审批周期,合理确定贷款利率,优先满足居民家庭贷款购买首套普通自住房和改善型普通自住房的信贷需求。
为进一步改进对保障性安居工程建设的金融服务,继续支持居民家庭合理的住房消费,促进房地产市场持续健康发展,现就有关事项通知如下:
中国人民银行中国银行业监督管理委员会关于进一步做好住房金融服务工作的通知政策解读全国:
“央四条”原文-8-中国人民银行中国银行业监督管理委员会关于进一步做好住房金融服务工作的通知三、增强金融机构个人住房贷款投放能力四、继续支持房地产开发企业的合理融资需求鼓励银行业金融机构通过发行住房抵押贷款支持证券(MBS)、发行期限较长的专项金融债券等多种措施筹集资金,专门用于增加首套普通自住房和改善型普通自住房贷款投放。
银行业金融机构在防范风险的前提下,合理配置信贷资源,支持资质良好、诚信经营的房地产企业开发建设普通商品住房,积极支持有市场前景的在建、续建项目的合理融资需求。
扩大市场化融资渠道,支持符合条件的房地产企业在银行间债券市场发行债务融资工具。
积极稳妥开展房地产投资信托基金(REITs)试点。
人民银行、银监会各级派出机构要针对辖区内不同城市情况和当地政府对房地产市场的调控要求,支持当地银行业金融机构把握好各类住房信贷政策的尺度,促进当地房地产市场持续健康发展。
请人民银行上海总部,各分行、营业管理部、省会(首府)城市中心支行,各省(自治区、直辖市)银监局将本通知联合转发至辖区内城市商业银行、农村商业银行、农村合作银行、城乡信用社、外资银行及村镇银行。
中国人民银行银监会2014年9月29日政策解读全国:
“央四条”原文-9-“央四条”最大的受益者,是首次购买第二套房的家庭,所谓首次改善性需求及与此对应的改善型产品。
一、直接受益:
首次改善性需求供应端:
主打改善性需求的商品房项目也成为新政的直接受益者。
限购限贷以前,刚需产品占据市场主力,新政实行后,市场将转变为改善型市场,预计改善型产品的成交占比将会逐步上升。
需求端:
此前,第二套房首付要六成,贷款利率至少上浮20%,现在首付降到三成,贷款利率最低可以到基准利率的70%。
其中的差价,比房价降20%还要厉害。
政策解读全国:
细读“央四条”-10-二、较难实现:
商业银行对降低首套房贷利率执行未必到位,7折利率难实现银行对发放房贷并不热衷近两年整个房地产的信贷指标偏紧与其他高利率产品相比,房贷的利率不高,银行获利不多。
此前,银行首套房利率都为基准利率。
现在,不但原来的首套房利率理论上应该给优惠,对还清贷款的第二套房也要比照首套房给予利率优惠,对银行来说,实行难度较大。
首套房贷7折利率难实现首套房贷利率下限7折一直存在,但近几年真正拿到7折利率优惠的并不多“央四条”之后,首套房利率85折可以期望,估计利率9折会比较普遍。
细读“央四条”-11-本次住房金融新政的一大亮点是从资金供给的角度为金融机构筹集按揭资金、房地产开发企业融资提供大力支持。
三、新政亮点:
住房金融资金供给广开渠道,MBS放行值得期待l新政鼓励银行通过发行住房抵押贷款支持证券(MBS)和期限较长的专项金融债券等筹集资金以增加贷款投放。
过去的信贷资产证券化基础资产主要是对公企业贷款,目前仍未有按揭贷款、消费贷款证券化产品。
l2013年底信贷资产证券化次级自留比例大幅下降将极大促进银行开展资产证券化的热情,当前国内近11万亿元的按揭贷款证券化前景广阔,通过盘活存量资产,加大对住房金融的支持力度。
l对于专项金融债券用途从保障房建设拓展至按揭贷款投放,将大幅拓展银行的信贷资金来源。
值得注意的是,开发商的开发贷款仍实行名单制管理,MBS仍处于试点期,真正推出需要较长时间,所以短期内的房企融资,可能不像去年下半年以来那样紧张,但全面放开难以实现。
细读“央四条”-12-MBS:
抵押支持债券或者抵押贷款证券化。
MBS是最早的资产证券化品种。
最早产生于60年代美国。
它主要由美国住房专业银行及储蓄机构利用其贷出的住房抵押贷款,发行的一种资产证券化商品。
其基本结构是,把贷出的住房抵押贷款中符合一定条件的贷款集中起来,形成一个抵押贷款的集合体(pool),利用贷款集合体定期发生的本金及利息的现金流入发行证券,并由政府机构或政府背景的金融机构对该证券进行担保。
因此,美国的MBS实际上是一种具有浓厚的公共金融政策色彩的证券化商品。
MBS?
细读“央四条”-13-限购:
限购城市只剩下四个一线城市和三亚,并且广州成为首个放松限购的一线城市的可能性比较大。
购房需求存在大幅增长的空间。
限贷:
新政出台,信贷放松四、市场效果预期:
总体利好,成交将放量,但不会出现暴涨局面宏观经济下行压力大,此次“央四条”本质上还是要救经济,救地方政府,开发商只是再次搭上便车。
宏观经济不好,房地产很难全面逆转。
其二,目前房地产市场的主要目标仍然是去库存。
跑量为主,价格上涨可能不大。
其三,现在买房的投资成本远高于2009年,需求量远不及09年的水平。
在首次改善型产品的带动下,10月楼市成交反弹可期。
市场难以全面复苏,暴涨局面不会出现市场更具体的走向,需在各地执行细则落地后逐步显现。
细读“央四条”-14-1、“央四条”最大受益者是首次改善性需求及相应改善型产品;
2、商业银行对降低首套房贷利率执行未必到位,7折利率难实现;
3、住房金融资金供给广开渠道,MBS放行值得期待;
4、总体利好,成交将放量,但不会出现暴涨局面。
小结:
细读“央四条”-15-四川政策一日游:
限购放松、财政补贴成都市财政局网站公布,四川省财政厅决定,7月1日至12月31日,对金融机构发放首套住房贷款,按贷款金额的3%给予财政补助。
我们认为,用财政补贴购房,政策本身欠妥,同时亦将政府救市之心暴露无遗;
其次,就执行层面来看,银行动力不大;
该政策仅发布一天便撤销的行为,也暗示了中央地方两级政府的深层博弈。
地方刺激楼市政策频出,成都再调公积金政策对市场利好成都市公积金中心再次调整,规定从10月18日起:
余额在1.5万元以下的均可贷30万元;
只要向公积金中心申请贷款合作的项目,均可受理;
全装修住宅可按总价申请公积金贷款;
两项抵押登记费向银行或担保公司收取。
此次调整公积金政策将更大程度的减轻购房者的压力,公积金的再放开对当下的市场有转好迹象,市场也将会在后期进一步促进需求。
政策解读成都1.2市场走势-17-1.2.1市场走势商品房月度量价走势供求:
从上图可以看到,2013年9月为主城区年底供应峰值。
进入2014年下半年后,商品房供应处于总体下降的趋势,虽然成交量略有上行的态势。
但今年下半年整体供求量仍然低于上半年的平均值。
价格:
进入今年三季度,受高端项目产品集中备案影响,主城区总体均价有一定程度上扬。
(数据来源:
成都思源数据库)-18-截止到2014年9月,市场可售住宅存量约828万平方米,市场存量小幅下降;
商品住宅出清周期为12个月。
存量压力持续,出清周期较长,后市将面临巨大挑战。
1.2.2市场走势商品住宅存量情况(数据来源:
成都思源数据库)-19-1.2.3市场走势各项目开盘认购情况开盘推售量:
今年7-9月开盘推售套数较去年同期下降明显,为13921套,同比下降49%;
开盘认购量:
开盘认购量同样下降明显,为5115套,同比下降61%;
整体认购率:
今年第三季度整体认购率为37%,较去年同期同比下降11个百分点。
受市场环境影响,2014年第三季度推售量较去年同期出现了明显下降,新开盘项目认购情况并不理想,特别是在今年9月,较去年同期下降最为明显(同比下降22个百分点),购房者观望情绪逐渐加重,以价换量已迫在眉睫。
成都思源数据库)-20-宏观市场各地“救市”政策频出,限构相继松梆,信贷放松有望住房金融资金供给广开渠道,MBS放行值得期待供求下滑明显,存量压力持续;
开盘认购率持续低走,市场观望情绪加重整体市场形式并不乐观,存量压力大,购房者观望情绪依旧严重,面对目前政策利好条件,本届房交会将上演各开发商以价换量的“重头戏”背景回顾总结目录1背景回顾2房交会情况3总结及预判
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