招商地产管理总部管辖范围内城市土地项目拓展与论证管理流程文档格式.doc
- 文档编号:15452942
- 上传时间:2022-10-31
- 格式:DOC
- 页数:15
- 大小:2.59MB
招商地产管理总部管辖范围内城市土地项目拓展与论证管理流程文档格式.doc
《招商地产管理总部管辖范围内城市土地项目拓展与论证管理流程文档格式.doc》由会员分享,可在线阅读,更多相关《招商地产管理总部管辖范围内城市土地项目拓展与论证管理流程文档格式.doc(15页珍藏版)》请在冰豆网上搜索。
修改人
审核人
审批人
1.流程图
1.1.管理总部管辖范围之内的已进入城市土地项目拓展与论证管理流程(三级管理)
1.2管理总部管辖范围之内的新城市土地项目拓展与论证管理流程(三级管理)
2、流程概况
流程目的
为了适应公司个工作日益扩大的业务规模,以科学的方式进行土地项目信息搜集、可行性研究、竞买或收购,规范对土地项目的研究与论证,明确相关参与部门在土地项目拓展过程中的职责与权限,清晰土地项目拓展工作流程,提高决策效率,提升土地储备质量,稳健实现公司土地储备的业务规划,推动公司快速、健康和可持续性发展,特制订本流程。
适用范围
适用于区域管理总部管辖范围内城市的土地项目拓展工作。
定义
1.土地项目拓展:
指从第一次接触土地项目信息到成功获取土地项目的全过程,主要包括信息获取、项目预审、可行性研究、投委会审核、办公会审批、工业区报备、相关合同或协议的谈判和签署、报名参与竞买、土地获取等环节。
2.项目论证:
即综合考虑土地项目营销、设计、工程等主要属性,对项目的重要财务指标进行预测,以证明项目投资的可行性。
3.招拍挂项目:
指土地二级市场中,政府以招标、拍卖或挂牌方式直接公开出让的土地项目。
4.收购项目:
指土地三级市场中,需要通过股权收购方式获取的土地项目。
5.一级开发项目:
指在土地一级整理阶段就开始介入的项目,力争在政府关系、区域规划、供地节奏、出让条件、前期收益等各方面占得先机,增加在二级市场成功获取土地的机率。
6.OA土地项目信息库:
指在控股OA建立的土地基础信息与审核模块中的土地基础信息部分。
7.OA土地预审模块:
指在控股OA建立的土地基础信息与审核模块中的土地项目预审程序部分。
8.OA土地审核模块:
指在控股OA建立的土地基础信息与审核模块中土地项目正式审核程序部分。
9.重点项目指由公司总经理或总经理办公会决定的,集公司技术力量共同实施的重要项目;
住宅项目建筑面积不小于50万平方米,商业项目建筑面积不小于5万平方米的项目。
10.广州管理总部管辖范围城市:
珠江以西城市,包括已经进入的广州、佛山、珠海,及可能进入的周边城市如中山、湛江等。
11.上海管理总部管辖范围城市:
长三角区域(包括江苏、浙江、上海等地区),包括已经进入的上海、南京、苏州,及可能进入的周边城市如无锡、常州、杭州等。
12.北京管理总部管辖范围城市:
环渤海区域各城市,包括已经进入的北京、天津,及可能进入的青岛、大连及周边城市。
流程主导部门
管理总部管辖范围之内的已进入城市:
城市公司项目发展部
管理总部管辖范围之内的新城市:
管理总部所在城市公司项目发展部
流程参与部门
城市公司营销客服部、城市公司设计管理部、城市公司成本管理部、城市公司工程采购部、城市公司财务部、城市公司总经理、区域管理总部项目发展总监、区域管理总部财务总监、区域分管总、控股发展部、控股商业地产中心、控股策划设计中心、控股财务部、控股法律事务部、控股发展分管领导、控股财务分管领导、控股总经理、控股投资审核委员会、控股总经理办公会、其他相关部门(城市公司行政部、控股办公室、控股企管部、香港瑞嘉等)。
部门
管理总部管辖范围之内的城市土地项目拓展管理流程承担职责
1.信息收集与分析阶段:
密切关注区域内土地公开出让信息,收集土地转让信息,将土地信息录入OA土地项目信息库,进行项目初判及筛选,已进入城市报城市公司总经理初步审核,新城市报区域管理总部项目发展总监初步审核,不通过在OA土地项目信息库中备注。
2.预审立项阶段:
通过初审则编制《土地项目简报》并将《土地项目简报》导入OA土地预审模块,进行OA会签,提交城市公司总经理(已进入城市)、区域管理总部项目发展总监(已进入城市和新城市)、区域分管总、控股发展部、控股发展分管领导审核,控股总经理审批,确定项目是否立项,若同意立项,准备进入可行性研究阶段;
不同意立项目,则在OA土地项目信息库中备注。
3.可行性研究阶段:
根据《土地研究启动单》确认城市公司营销客服部、城市公司设计管理部、城市公司成本管理部、城市公司工程采购部、控股商业地产中心(若有需要)、控股策划设计中心(重点项目)各部门配合人,并组织以上部门相关人员进行项目现场勘查,并协调以上各部门按照《土地研究启动单》的时间及内容要求完成相应报告及表格,汇总上述部门提供的报告及表格编写《投资收益测算书》及《项目可行性研究报告》,报城市公司总经理(已进入城市)、区域管理总部项目发展总监督审核(已进入城市和新城市),区域分管总定稿,准备进入投资审核决策阶段。
4.投资审核决策阶段:
按控股发展部要求将《项目可行性研究报告》及相关资料提交至控股发展部,若项目通过控股总经理办公会审批,编写《拿地前报工业区请示》并提交控股发展部,准备进入项目获取阶段;
未通过投委会审核或办公会审批,则将相关资料存档,并提交控股发展部备档。
5.项目获取阶段:
组织并参与项目的竞买或收购,招拍挂项目负责准备报名手续,申请支付保证金并报名,参与现场竞买,成功获取土地后签署成交确认书,向董秘、运营管理中心等有关部门提交项目资料,跟踪后续地价支付、土地合同签署等事宜;
收购项目准备谈判合同及相关资料、组织项目谈判、组织尽职调查、相关合同签署、收购款申请支付等事宜;
土地获取后新项目公司成立及股权收购项目办理股权过户变更登记手续事宜;
新项目公司《章程》及《合营合同》(若为合作项目公司)的起草、报审及签署事宜等;
办理国有土地产权证。
6.资料归档阶段:
将相关资料存档,并提交控股发展部备档。
城市公司营销客服部
1.可行性研究阶段:
根据《土地研究启动单》的时间及内容要求,编制《项目市场初步定位报告》和《项目预计售价》。
2.项目获取阶段:
启动项目定位等前期工作。
城市公司设计管理部
根据《土地研究启动单》的时间及内容要求,编制《项目产品初步定位报告》和《项目概念草案》。
启动项目策划设计等前期工作。
城市公司成本管理部
根据《土地研究启动单》的时间及内容要求,编制《成本预设及估算》。
启动编制成本预算等前期工作。
城市公司工程采购部
根据《土地研究启动单》的时间及内容要求,编制《项目开发进度计划》。
启动编制项目开发计划等前期工作。
城市公司财务部
项目获取阶段:
招拍挂项目保证金支付会签,获取土地后的土地出让金、
契税支付会签;
收购项目地价款/收购款支付会签。
城市公司总经理
已进入城市初步审核城市公司项目发展部筛选出的项目,确定是否进入项目预审立项阶段。
2.项目预审立项阶段:
已进入城市审核《土地项目简报》。
已进入城市审核《项目可行性研究报告》。
已进入城市在控股投资审核委员会上汇报《项目可行性研究报告》,已进入城市在控股总经理办公会上汇报《项目可行性研究报告》。
已进入城市招拍挂项目保证金支付会签,获取土地后的土地出让金、契税支付会签、土地出让合同会签;
收购项目地价款/收购款支付会签、收购/合作合同会签。
区域管理总部项目发展总监
新城市初步审核城市公司项目发展部筛选出的项目,确定是否进入项目预审立项阶段。
审核《土地项目简报》。
审核《项目可行性研究报告》。
新城市在控股投资审核委员会上汇报《项目可行性研究报告》,新城市在控股总经理办公会上汇报《项目可行性研究报告》。
获取土地后的土地出让金、契税支付会签、土地出让合同会签;
区域管理总部财务总监
获取土地后的土地出让金、契税支付会签;
区域分管总
1.项目预审立项阶段:
审核《土地项目简报》、审核《土地研究启动单》。
2.可行性研究阶段:
《项目可行性研究报告》定稿。
3.项目获取阶段:
控股发展部
1.预审立项阶段:
若控股总经理审批同意立项,填写《土地研究启动单》,走集团OA公司发文程序。
2.投资审核决策阶段:
将城市公司提交的《项目可行性研究报告》及相关资料导入OA土地审核模块,提请控股投资审核委员会各位委员在线填写审核意见并汇总投委会书面意见;
同时组织召开投委会会议进行项目审核;
会后整理《投委会会议纪要》;
若通过审核,申请上控股总经理办公会审批;
若通过审批,审核城市公司项目发展部编写的《拿地前报工业区请示》,经相关领导审批后提交办公室上报工业区。
3.项目获取阶段:
招拍挂项目保证金支付会签,获取土地后的土地出
让金、契税支付会签、土地出让合同会签;
4.资料归档阶段:
将项目相关资料按公司及部门存档要求归档保存。
控股商业地产中心
可行性研究阶段:
如有
(1)以住宅为主的商住综合项目,其中商业地产项目建筑面积大于等于5万M2;
(2)整体出租或整体销售的商业地产项目,则根据《土地研究启动单》的时间及内容要求,编制《商业初步定位定价报告》。
控股策划设计中心
重点项目编制《项目产品初步定位报告》和《项目概
念草案》。
控股财务部
招拍挂项目保证金支付会签并按时支付保证金,获取土地后的土地出让金、契税支付会签并支付、土地出让合同会签;
收购项目参与谈判、协助尽职调查,地价款/收购款支付会签并支付、收购/合作合同会签。
控股法律事务部
招拍挂项目土地出让合同会签;
收购项目参与谈判、协
助尽职调查,收购/合作合同会签。
控股发展分管领导
1.项目预审立项阶段:
2.投资审核决策阶段:
审核《拿地前报工业区请示》。
招拍挂项目审核土地出让合同,收购项目审核收购/合作合同。
控股财务分管领导
招拍挂项目审核保证金支付,土地出让金、契税支付,
审核土地出让合同;
收购项目审核地价款/收购款支付,审核收购/合作
合同。
控股总经理
审批《土地项目简报》,决定项目是否立项,若同意立项,审批并签发《土地研究启动单》。
审批并签发《拿地前报工业区请示》。
招拍挂项目审批保证金支付,土地出让金、契税支付,审批土地出让合同;
收购项目审批地价款/收购款支付,审批收购/合作合同。
控股投资审核委员会
投资审核决策阶段:
对《项目可行性研究报告》进行审核,决定项目是否报控股总经理办公会审批。
控股总经理办公会
对《项目可行性研究报告》进行审批,决定是否进入项目获取阶段。
其他相关部门
1.投资审
- 配套讲稿:
如PPT文件的首页显示word图标,表示该PPT已包含配套word讲稿。双击word图标可打开word文档。
- 特殊限制:
部分文档作品中含有的国旗、国徽等图片,仅作为作品整体效果示例展示,禁止商用。设计者仅对作品中独创性部分享有著作权。
- 关 键 词:
- 招商 地产 管理 总部 管辖 范围内 城市 土地 项目 拓展 论证 流程