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设立客户服务中心
结合中心的物业实际情况,设置客户服务中心,提供12小时服务。
第二章
房屋及公用设施维修养护
一、房屋管理及维修方案
管理内容
(一)对房屋、设备设施用房设专业人员对各用房进行定期巡查,并按不同保养要求进行正确保养。
(二)建立完善的房屋档案,由专人进行整理、编目、归档。
(三)根据所配置房屋、设施设备用房建立台帐和标识,工程人员对房屋状况、巡查情况、维修过程等进行详细记录。
(四)设专人受理报修,同时派工程人员及时采取有效措施,进行修缮。
管理措施
(一)制定房屋及附属构筑物管理方案,将根据中心房屋及附属构筑物情况,提前介入,了解各类房屋及附属构筑物的技术资料。
(二)建立房屋档案,对房屋及附属构筑物建立详细技术档案,以便以最快的速度查得相关参数,确保房屋处于最佳状态。
(三)质量保修期的监督管理,在验收时将从维护中心的利益出发,按国家有关质量标准严格把关。
公共配套设施管理及维修方案
(一)根据设备类型、型号不同设专业人员对各设备用房进行定期巡查,并按不同设备要求进行正确保养。
(二)建立完善的设施设备档案,由专人进行整理、编目、归档。
(三)根据所配置设备、设施建立台帐和标识,工程人员对设备运行状况、巡查情况、维修过程等进行详细记录。
(四)对各管线、控制器等设专人进行定期检查,及时排除故障,并按不同型号产品的养护要求进行日常养护。
(五)按有关行业规范标准对各设施设备,进行专业检测、维保。
(六)按照有关规范标准,设专职设备运行操作员对高低配、水泵等进行专门维护、管理。
(一)制定设备安全运行管理方案,建立设备台帐,建立短、中、长期设备保养制度,并严格执行。
(二)建立设施设备档案,建立设备技术档案,对系统中所有的器件、配件建立详细技术档案,以便以最快的速度查得设备的各项参数,确保系统的最佳运行状态。
(三)制定设备维护保养方案,根据设施设备配置情况,制定详细的设备运行值班制度、交接班制度和工作报告制度,并将设备操作、巡视、检查及维护保养工作落实到人。
(四)做好设备事故的防范和处理,根据中心设施设备情况,编制切实可行的设备事故应急处理预案,组织抢修和处理,尽可能减少损失和影响。
事故处理后,认真查清原因,吸取经验教训,避免和减少同类事故的再次发生。
序号
项目
维修类别划分
计划
方案
标准
实施效果
1
房屋承重及抗震结构部位
①局部受损
②施工质量原因造成的结构问题
平时每月巡查一次,但在入住装修阶段需每天巡视,发现问题,立即处理或维修。
①由于使用不当造成结构较轻受损由工程部或委托专业公司实施。
②如因施工质量原因造成结构问题,应提请开发单位处理。
①有关房屋修缮标准。
②有关工程施工技术规范。
①安全,使用正常。
②功能完好。
2
外墙面
①外墙面大理石干空挂、破损。
②外墙面局部渗漏。
③外墙面大面积渗漏。
④玻璃幕墙破损
每月检查一次,发现问题,及时维修。
由工程部按有关修缮规程实施。
②外墙面修缮作业规程。
无脱落、破损、无渗水,整洁统一。
3
公共屋面
①隔热层破损。
②防水层破损造成屋面渗漏。
③避雷设施脱焊、断裂。
④屋面积水。
日常巡查,每半年维护一次,发现问题,及时维修。
由工程部按相关作业规程实施维修。
②相关修缮作业规程。
①无积水,无渗漏。
②隔热层完好无损。
③避雷设施效果良好。
4
公共通道、门厅、楼梯间、门窗、锁
①公用墙面、地面的维修改造。
②公共通道、门厅的墙、天花维护。
③楼梯间墙面、窗户、扶手、踏步的维护。
每周对该区域检查一次;
每半年对公共地面维护一次,补换损坏或空鼓墙面、地砖。
日常维修由工程部负责
①相应建筑部分修缮技术规程。
②房屋修缮标准。
①整洁、无缺损。
②表面完好无变形,窗户无渗水。
5
上、下水主管道
①接口及砂眼漏水。
②管道堵塞、破裂。
③固定码松脱。
每月巡查一次,发现问题及时解决。
由工程部按有关规程实施。
给、排水维护修缮标准。
房屋维修标准。
①美观完好。
②上、下水通畅。
③无渗漏。
6
设备用房经营用房
①用房出现脏乱差环境现象。
②不能满足正常使用。
③各项设施、设备缺损。
①每周检查一次用房,发现问题,及时处理。
②每月检查一次设施、设备。
由工程部按维修保养规程实施。
相应维修保养规程。
①正常安全使用。
②各项设施、设备完好。
③整洁、安全。
房屋定期维修养护计划及实施方案
项目
①局部受损。
②施工质量原因造成的结构问题。
每年对房屋沉降情况进行一次检查,做好记录,做到早发现,早处理。
①外墙面大理石干挂脱落。
④外墙面的翻新(25年周期)。
⑤玻璃幕墙破损
每2年对外墙较大面积渗漏久修无效的,应局部翻新,防止渗漏扩大及污染墙面;
并清洗一次。
外墙面每年清洁一次。
公共
屋面
每半年检查一次,发现问题,及时维修。
由工程部按相关作业规程实施维修;
屋面防水、隔热层每15年全面翻新一次。
每年全面维护一次楼梯踏步,消除空鼓;
发现问题,及时处理;
每二年刷新一次门厅及楼梯间墙壁扶手栏杆。
日常维修由工程部负责。
③扶手完好,无张贴痕迹。
标准
上、下水管道
①每年雨季前检查一次雨水口,更换不合格部分。
②每年检修一次,并紧固管道固定码。
①每半年检查一次电气线路。
②每二年内粉刷用房一次。
由工程部会同维修中心按相关维修保养规程实施。
第三章
机电设备设施管理
一、机电设备维护原则
1、对设备进行系统管理和控制,确保其处于良好的运行状态,并努力使其寿命周期费用最经济。
2、明确各类设备的管理要求,确保设备的管理工作统一、完整和完善。
3、正确操作使用设备。
确保设备正常运行,有效控制和利用能源。
二、机电设备管理程序
(一)设备档案的建立要求
1、工程部应在正式接管物业后一月后内将所有设备建立台帐,并在建档后的3个工作日内将台帐移交公司办公室存档。
2、工程部应在接管物业后一月内将所辖物业内的所有设备进行设备标识及设备编号:
①所有设备应单机单台或按功能系统进行“设备标识”;
②“设备标识”用标牌形式予以实施,标牌应有设备名称、设备编号;
3、所有设备应按单机单台或功能系统建立《设备卡》。
4、设备台帐应保持与设备现行状态一致,为此,设备管理人员应交将诸如设备封存、停用、限制使用范围、调迁、报废和更换零部件及检修情况及时地在设备台帐或设备卡上予以登录。
5、《设备台帐》和设备出厂原件(合格证、说明书、保修协议书等)统一由公司办公室保存。
使用部门保存复印件。
(二)设备状态标识
1、工程部应对设备状态进行标识,以防止因设备误操作造成人员伤害和设备损坏。
2、设备状态分为运行、备用、停用、封存、报废、检修及严禁合闸等。
3、正常运行中的设备可不予标识。
4、标识的方式方法:
①设备状态用标识牌进行标识。
②设备状态标牌应在设备状态确定后,由设备操作人员及时悬挂于应予标识设备的明显位置;
③设备状态改变,标识应随之改变。
(三)设备的停用和封存
1、对多余的设备或暂不使用的设备应予停用。
2、停用或封存的设备应采用适当措施防止锈蚀、碰磕和其他形式对其状态的损坏。
3、工程部应定期对停用或封存的设备进行检查,以保持其适用性。
4、设备领班人员应填写设备停用或封存的报批单,经管理处主任批准后实施。
三、主要工作流程
1、在使用任何一台新设备或新员工独立操作以前,必须经过对设备的结构、性能、安全操作、维护要求等方面的技术知识进行教育和实际操作培训。
2、工程部应会同设备使用部门有计划地对使用、操作人员进行技术培训,以不断提高对设备使用,维护的能力。
3、凡规定凭证操作的设备,操作人员必须通过考试拿到证书后,方能独立使用或操作设备。
4、对于直接供租户使用的设备应定期对其状态进行检查,以查明是否处于完好状态,如若发现问题应及时修理;
对于某些设备应在明显处标识及操作方法和注意事项。
5、对于员工直接操作的设备,设备部门应建立完善的设备使用规章制度,主要包括以下几种:
设备操作规范
设备维护保养规范
岗位责任制
交接班制度
6、设备的操
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