房地产顾问业5大行介绍Word格式文档下载.doc

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简而言之，五大行包括：

仲量联行（JonesLangLaSalle），CBRichardEllis（世邦魏理士）,戴德梁行，Savills（第一太平戴维斯）,高力国际（CollersInternational）.

一直想写一篇介绍这个行业的文章，但因为工作太忙的缘故，只好一拖再拖。

趁着毕业一周年之际，了却这桩心事。

首先需要澄清的是五大行究竟是哪五大，一般在中国大陆来说是（排名按先后）：

1.JLL仲量联行

2.CBRE世邦魏理士

3.DTZ戴德梁行

4.Savills第一太平戴维斯

5.Colliers高力国际

其中戴德梁行在英国和亚太地区比较活跃，但在北美和欧洲其他地区则没有业务覆盖。

因此全球范围来看则是：

1.CBRE世邦魏理士

2.Cushman&

Wakefield高纬环球

3.Colliers高力国际

4.JLL仲量联行

5.Savills第一太平戴维斯

（排名问题据我了解，全球目前CBRE和JLL是最大的两家，JLL的竞争者分析里面就把CBRE作为自己的最主要对手）

公司介绍网上一搜一大把，我就忽略不谈了。

接下来主要说的是他们的业务类型和盈利方式。

1。

写字楼

写字楼业务主要是为新落成的写字楼进行招商。

举个例子，大家现在能看到陆家嘴新落成了很多甲级写字楼，他们空关着一天业主就损失一天租金，因此业主会专门找代理行来以最快最优的方式把写字楼租赁出去。

在这当中就需要代理行进行相关的市场分析，租户分析，租金定位，以及时间表设置等专业帮助。

业务主要分为两个团队：

业主代表和租户代表

业主代表是代表某个写字楼的业主为写字楼帮忙招商，手段包括派发印刷品，打广告，赞助活动，举办推介会等。

然后通过吸引各个公司进驻写字楼并让他们交付租金，实现写字楼的商业用途。

租户代表则是逆向的过程，代表某个公司在新开设办公场地，在其租约到期或者需要扩租时，为其寻找合适的办公场地，并为其提供租金预算评估等服务。

很多大公司比如GE，CityGroup，在全球范围都有开展业务，就需要这种服务商提供专业的服务。

这个部门对英语的要求比较高，基本要达到母语水平。

因为需要用英语口语进行看房，议价，谈判，签订合同，以及用英语书写电邮，意向书，财务报告等。

总的来说，对从业人员的要求比较高，而且需要有非常强的抗压能力。

当然回报也是非常丰厚的，按照每个项目提成。

（因为该部门很多客户都是国外500强企业，这些企业和顾问行签订的服务合同为全球性的。

因此这部门接触外国客户比较多，而且很多是跨国公司客户，一般而言租赁写字楼业务较多）

2。

工业地产

工业地产和写字楼比较相像，也是分为业主代表和租户代表两个团队，但代理的对象则为工业地产。

工业地产包括物流的堆场，仓库，车间，工厂等，主要分布在郊区的工业园区，而且占地面积通常很大。

另外工业地产还有专门的咨询团队，为空置的工业地块进行市场定位和前期咨询。

我们知道很多五百强的工业公司，除了市区的办公地点外，在郊区也需要找寻合适的工业厂房等场所。

比如马世基，或者Honeywell等。

工业地产团队则是为了这种公司的工业需求服务的。

他们对人员的要求和写字楼部相仿，甚至更高。

因为涉及到土地的交易，通常单价非常高，常有：

三年不开单，开单吃三年之说。

（我所在就是工业部，该部门租赁方面比较多，其次是咨询服务也就是写项目策划定位，可行性报告等，再之是买卖和投资顾问。

买卖和投资顾问一般牵涉数额较大，为开单吃三年之业务）

3、商铺

商铺也是分为业主代表和租户代表两个团队的，代理对象则相应为商业零售类房地产。

商业零售类的房地产主要是：

沿街商铺如淮海路，大型ShoppingMall如美美百货和恒隆，百货商店如一百等。

包括外滩各个古旧建筑如Bund6，Bund18都是商铺部的服务对象。

商铺部也有专门的咨询团队，为新落成的商铺做招商咨询。

一般来说商铺由于属于营业性质，要求人员本身对开设零售类门店的各种业态和盈利模式非常了解。

业态包括：

餐饮，服饰，美容美发，影院，百货等。

因为接触的客户多为大众消费性质，这个部门属于比较有趣的。

时不时自己也参股开一家来玩也是常有的事情。

（个人感觉这个部门比较有趣，因为接触到的零售服务商比较多，熟悉了可以了解不少零售业生意状况）

4、住宅

需要说明的是，五大行在上海的住宅部门只做单价约300万元人民币以上的豪宅。

比如汤臣一品，豫翠豪庭等。

跟平时马路边看到的门市不一样。

对人员要求较低。

（JLL没有专门做住宅的部门，一般是Investment在跟单）

5。

物业部门

为各种楼盘的物业提供维护。

内容包括空调设备，机电设备，排水排污，保安保洁，客户入住及出入，紧急情况处理（如地震）。

这个部门的门槛就比较低了，大专生比较多。

当然如果能做到某个甲级写字楼的物业总经理，年薪跟一个公司副总可以一拼。

6、咨询和研究部

咨询部主要是为土地的生地进行前期规划，出具咨询报告等。

研究部则定期发布市场报告，为市场的现象提供专业解读。

这个部门适合文静的人。

7、估价部

讲的主要是DTZ，因为只有他在中国大陆可以开展估价业务，别的几个公司都要拿香港牌照来做，比较棘手。

这个部门最近比较热，考出执业资格证书后会比较理想。

（JLL旗下的估价公司西门主要业务之一是做上市公司IPO估价业务，包括物业估价、设备估价、知识产权估价、股权估价等等，是个专业性比较强的部门）

8、投资部

这个是需要大书特书的部门。

主要为各种待售的不动产寻找合适买家。

比如写字楼，大型购物中心，土地等。

由于近年来投行在大陆业务活跃，而且苦于大陆市场没有太多投资型式，不动产成为各家逐鹿中原的首选。

在这个部门里工作，金融知识是非常重要的，而且人脉、机遇，缺一不可。

英语要求母语水平，就是能用英语和NativeSpeaker吵架，还要能吵赢的那种。

由于经常为投行的人牵线，很多人本身也跳到投行的资产管理部门做Buyside。

（对想去投行或者基金公司的人来说，这个部门最为接近，但是此部门生意属于十年不开单，开单吃十年那种，交易金额较大）

五大行的流动率是非常高的，能稳定做2，3年已经不容易了。

在这几个部门当中盈利情况比较好的是投资部，工业部，写字楼部，商铺部。

当然大家很关心收入的情况。

收入一般为年薪模式，由底薪＋佣金构成。

底薪没多少的，主要靠佣金赚钱。

（每个公司都有不同提成方案，一般来说由于底薪已经不错了，除非你做的单很大或者很多，不然达不到revenuetarget的话佣金不会特别多。

）

MT项目一般给5k一个月，generalstaff一般3k到4k一个月。

毕业后第一年就上6位数的也有，不多，当然前提是天生就是生意人的料。

收入情况方差比较大，做到director差不多7位数了，一般要7－8年时间。

由于五大行本身人员比较少（绝对不像会计事务所那么多），一般每个行在上海就200多人，每个部门就20－40人左右，因此每年招收的人数都比较少，而且不喜欢用应届生。

MT大概就3，5个的样子，其他途径比如熟人带入行，或者最重要的从实习生做起。

实习生都是很苦的，做不赚钱的事情，慢慢熬上去接触业务后就会发现原来是那么一回事。

和我共事过的或打过交道的同行有普林斯顿大学的，纽约大学的，也有中国大陆大专毕业的。

有老外，ABC，新加坡香港人，也有非洲黑人，韩国人等。

总之包容性是非常高的。

（深圳JLL都为中国人，不过很多都是海外留学回来的，年龄上都比较年轻）

稍微补一句，如果英语不好的可以去DTZ，他其实比较像港资公司。

（DTZ是公认Localization做的比较好的公司，决策速度快，条条框框没有其他的外资那么多，但是工资和待遇也比JLL差）

跳槽的路径主要有：

投资银行资产管理部，房地产开发商，客户的房地产部门为其寻找门市（比如银行开分行，零售开分店）和管理资产。

商业地产在中国大陆是很新的概念，因此发展空间非常大。

我个人是长期看好的，毕竟整个社会繁荣的物质基础全在于此。

希望能和大家多讨论。