房地产评估案例分析报告参照Word格式.doc
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房地产评估案例分析报告参照Word格式.doc
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其中:
V=待估房地产价值;
V0=比较实例房地产价格;
A=待估房地产交易情况指数;
A0=比较实例房地产交易情况指数;
B=待估房地产估价期日房地产价格指数;
B0=比较实例房地产交易日期房地产价格指数;
C=待估房地产区域因素条件指数;
C0=比较实例房地产区域因素条件指数;
D=待估房地产个别因素条件指数;
D0=比较实例房地产个别因素条件指数。
选取比较实例(见表1)
比较实例
A
B
C
资料来源
房管局资料
名称
新宝利大厦
天秀大厦
地址
解放北路
环市中路
用途
写字楼
竣工年月
2003
交易日期
2012.2
2012.1
单价(元/m2)
10035
8500
10201
区域环境
良好
交通情况
市政设施
齐全
繁华程度
繁华
临街状况
临街
总层数
高层
实例楼层
6层
2层
9层
外部装修
较好
内部装修
无
简单
设备安装
新旧程度
新楼
相关因素的修正(见表2)
实例
调整后实例
修正项目
比较数
比较情
况说明
交易情况修正
100/100
正常
交易日期修正
99/100
下降
97/100
区域因素修正
100/115
案例佳
100/99
稍差
个别因素修正
100/122
100/113
100/125
修正后单
价(元/m2)
7081
7370
6883
算术平均法确定评估单价为:
(7081+7370+6883)/3»
7110(元/m2)
评估值为:
7110×
11359.1784»
80,763,800(元)
二、成本法
成本法是以开发或建造估价对象房地产或类似房地产所需的各项必要费用之和为基础,再加上正常的利润和应纳税金得出估价对象房地产重置价格,扣除折旧,以此估算估价对象的公开市场价值。
成本法计算公式为:
.............
(1)
CL=待估房地产楼面地价;
CB=待估房地产建筑物重置价格;
qB=待估房地产建筑物成新率。
求楼面地价CL
用基准地价系数修正法。
即根据国有土地基准地价作为参照物,对其市场转让因素和个别因素等进行系数修正,从而求取待评地块的公平市场价值。
本次评估的土地使用权价值包括土地取得费、土地开发费、利息、利润及政府规定的有关税费。
其基本公式为:
CL=S×
A1×
A2×
A3-----------------------------------------------
(2)
其中,CL—楼面地价;
S—基准楼面地价;
A1—年限修正系数;
A2—个别因素修正系数;
A3—市场转让因素修正系数。
A1=<1——1/(1+i)n>/<1——1/(1+i)n>-------------------(3)
其中,i—折现率(一年期存款利率为2.25%,风险调整值取4%,则i=6.25%);
n—最高出让年限;
N—剩余使用年限;
选取基准楼面地价s:
该地商业用二级地的基准楼面地价s=4560元/m2
年限修正系数a1:
因该地块刚办完有偿使用手续,取得商业用地的最高出让年限,所以,由公式(3)得A1=1.0
个别因素修正系数A2:
评估对象所处位置交通方便,基础配套设施齐全,所以,确定取修正系数为:
1.02
市场转让因素修正系数A3
本次评估采用的基准地价是2000年10月修订的,通过对该市土地交易市场的调查,发现其转让价格与基准地价之比为:
0.9:
1,因此,确定A3=0.9
求得楼面地价,由公式
(2)得:
楼面地价的单价为:
4560×
1.0×
1.02×
0.9=4186(元/m2)取整为4190元/m2。
则:
CL=4190×
47,594,960(元)
求建筑物重置价格CB
CB=前期费用+综合造价+其他费用+资金成本+利润….......................(4)
综合造价(包括土建、装修及安装工程造价)
目前重新建造一座与该楼房基本相似的全新状态的房屋所需的土建工程造价为1398元/m2
装修:
800元/m2
给排水及电照:
110元/m2
电梯及配电设备:
244元/m2
因此,综合造价=1398+800+110+244=2552(元/m2)
前期费用(包括可行性研究,勘察设计费、招投标费等)
根据该楼房的建设规模及对同类房屋的调查情况确定其前期费用为综合造价的3%,则:
2552×
3%=77(元/m2)
其它费用(包括工程监理费、质监费、配套费等)
根据该楼房的建设规模及对广州地区同类房屋的调查情况确定其它费用为综合造价的14.5%,则:
14.5%=370(元/m2)
资金成本
资金成本为建筑物在正常建设期内占用资金的利息。
该楼房的正常建设期为一年,评估基准日的一年期贷款利率为5.85%,则:
(2552+77+370)×
5.85%×
1/2=88(元/m2)
利润
根据该楼房的建设规模及对同类房屋的调查情况确定其开发利润为综合造价的20%,则:
(2552+77+370)×
20%=600(元/m2)
重置价值
由公式(4)得:
重置单价=2552+77+370+88+600=3685(元/m2),取整为3690元/m2
CB=3690×
41,915,370(元)
求建筑物成新率qB
通过现场勘察建筑物使用状况、保养情况,根据估价经验确定建筑物的已使用年限和尚可使用年限,利用年限法,综合评定出其成新率。
成新率=尚可使用年限/(已使用年限+尚可使用年限)---------------(5)
该楼房于2003年竣工并投入使用,至评估基准日止,已使用了9年,经现场勘察及估价经验综合确定其尚可使用31年。
则由公式(5)得:
qB=31/(9+31)×
100%=78%
求待估房地产价值V
则由公式
(1)得:
V=47,594,960+41,915,370×
78%»
80,288,900(元)
估价结果确定
用两种方法得出的估价结果比较接近,取二者的平均值得80,526,400元。
评估单价约为7090元/平方米。
比较
成本法适用于独立或狭小市场上没有交易实例或很少交易实例的情况,估价中所依据的成本是开发或建造类似房地产的社会必要成本,而不是估价对象房地产的实际成本。
市场比较法以替代原则为理论基础,只要有类似房地产的适合的交易实例即可应用,而且具有较强的说服力,在同一地区或同一供求范围内的类似地区中,与待评估房地产相类似的房地产交易较多时,市场比较法才是最有效的评估方法。
但市场比较法也受很多限制,主要有时间性、可替代性、非单一性、正常性、可修正性、合法性,所以选取市场比较法一定要符合条件。
结合实际情况,此案例采用市场比较法更好。
案例二
本项目估价对象为某处商品房,地处繁华地段,交通便捷,市政配套设施齐全,据现场勘察,估价对象的维修保养情况良好,使用正常。
具体情况如下表:
房屋所有权证号
*********************
房屋所有权人
***
产别
私产
产权性质
商品房
楼号或幢号
11
房屋坐落
房号及部位
603
房屋总层数
9(-2)层
所在层数
6
建筑面积(m2)
104.29
房屋用途
商业
房屋结构
钢混
建成年代
2004年
建筑物状况分析
所在楼层
使用状况
现状用途
住宅
景观
户型
两室一厅一厨一卫一阳台
两侧临街
采光、通风情况
各房间朝向
南
维护保养及
成新状况
各个房间装修
情况的描述
地面:
客厅、卧室铺实木地板;
阳台、卫生间、厨房铺地砖;
墙面:
客厅、卧室刷乳胶漆,阳台刷乳胶漆,厨房、卫生间贴瓷砖;
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