房地产可行性研究报告Word文档格式.doc
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Thedevelopmentofoperating.
目录
引言……………………………………………………………………………………………1
1前言………………………………………………………………………………………1
1.1报告编制目的…………………………………………………………………………1
1.2报告编制依据…………………………………………………………………………1
1.3项目概况………………………………………………………………………………1
2项目开发经营环境分析………………………………………………………………1
2.12008年国内经济及房地产市场回眸………………………………………………1
2.2深圳市房地产市场分析………………………………………………………………2
2.2.1房地产市场…………………………………………………………………2
2.2.22008年及未来深圳市房地产市场展望……………………………………2
2.3有利投资经济形势成因分析…………………………………………………………2
2.3.1国家宏观经济的影响………………………………………………………2
2.3.2深圳市经济发展良好…………………………………………………………2
3项目周边物业市场调查分析………………………………………………………2
3.1投资地块的地理环境………………………………………………………………2
3.1.1土地性质及地理位置…………………………………………………………3
3.1.2地块自然景观及环境质量……………………………………………………3
3.2坪地地区区域分析…………………………………………………………………3
3.2.1交通状况以及人文环境………………………………………………………3
3.2.3配套设施如下………………………………………………………………4
3.2.4坪地地区住宅市场调查………………………………………………………4
3.3项目周边主要物业分析……………………………………………………………4
3.3.1项目规划………………………………………………………………………4
3.3.4销售情况以及客户分析………………………………………………………4
3.4坪地乡消费者调查分析………………………………………………………………4
3.4.1消费者需求调查………………………………………………………………4
3.4.2购买力及购买动机……………………………………………………………5
4项目开发经营优势点与机会点分析………………………………………………5
4.1项目开发经营优势点…………………………………………………………………5
4.2项目开发经营机会点…………………………………………………………………5
5结论…………………………………………………………………………………………5
6谢辞…………………………………………………………………………………………6
7参考文献…………………………………………………………………………………7
6
引言
自20世纪90年代以来,地产业理论一直是经济学界颇受关注的研究领域。
在新经济时代,地产业在市场竞争活动中,如何维持适度的市场稳定率及经营,保证地产业在创新活动中不断推进地产业的发展,都是我们要思考的事情。
在竞争激烈、经济全球化的今天,地产业的竞争步入了微利时代,许多地产业已经意识到了“市场”的重要性,开始对市场进行规划,对投资经营形成激励。
作为地产业方,该怎样寻找地产业与市场利益之间的平衡点,发挥投资的积极性,激励地产人员投资开发,为地产业创造更多的利润,我选择房地产可行性研究方向,深入探讨地产业的市场与投资、开发经营等的关联问题,关注地产业与该地区项目开发经营之间的受益,加快房地产业开拓,有利于国内的宏观调控以及为该地区创造更大的经济效益。
1前言
1.1报告编制目的
1.1.1在对项目开发经营环境进行详细分析的基础上,结合项目地块的区位环境,完成该项目的初步可行性研究报告。
1.1.2结合深圳市房地产开发成功个案特点,基于对本地市场发展趋势的分析预测,对项目的规划设计、建筑方案设计提出初步概略性建议;
对项目进行初步投资估算分析和风险分析。
1.2报告编制依据
1.2.1国家建设部及深圳市颁布的相关法律与政策
1.2.2深圳市关于房地产开发经营的相关规定与税费标准
1.2.3房地产管理部门发布的相关数据资料以及调查所得资料
1.3项目概况
本项目地块位于龙岗区坪地乡白石塘村,坪地乡居住组团,对于新型住宅开发有极其重要意义。
根据深圳市规划局的要求,该地块已经基本平整通水通电,经市人民政府批准同意,且可以免收城市基础配套费。
并确定该地块的主要用途是住宅用地,容积率不超过2.2%,建筑密度30.7%,绿化率不低于45%,总面积约355.30亩,主要建筑形式为多层,建筑限高一般在19米以下,,也允许建高层30米以下,但比例不得超过15%。
2项目开发经营环境分析
2.12008年国内经济及房地产市场回眸
2008年,消费需求增长率将保持或者略高于2007年的水平;
投资需求增长率将略低于2007年的水平;
出口需求增长率将低于2007年的水平;
经济增长率将略底于2007年的水平。
房地产开发投资与到位资金增长缓慢;
商品房销售面积与销售收入增势较好;
商品房平均销售价格稳中趋升;
商品房施工总量稳定;
新开工项目快速增加,各级政府消化空置面积的努力初见成效,商品房空置面积出现大幅度回落,房地产市场呈现出产销两旺的局面。
销售价格稳中有所上升,消费信贷良好。
同时二级市场日趋活跃,租赁市场渐成气候。
现已形成新建商品房增量市场、二手房交易市场和房屋租赁市场三分天下的局面,带来了房地产市场的繁荣
2.2深圳市房地产市场分析
2.2.1房地产市场
今年以来,受全球经济下滑以及国内通货膨胀等因素的影响,深圳房地产市场观望气氛依然浓厚,二手住房交易面积以及房价持续下降,深圳市新、旧住宅成交仍然低迷,住宅价格持续调整;
但总体来看,随着房价的逐步调整有所回升,总体而言,去年以来的房价调整,是对前两年市场过热发展的修正,其目的是使市场向理性轨道回归,有利于今后深圳房地产市场保持健康、平稳发展。
2.2.22008年及未来深圳市房地产市场展望
2008年是深圳房地产市场发展较好的一年,从二个方面阐述一是深圳房地产行业、房地产市场经过十多年的建设已有比较大的规模,市场化程度较强,市场较规范,基础打得牢靠,正因如此,虽然经受了亚洲金融风暴的冲击,但房地产市场不仅没有萎缩,而且销售连年创历史新高,这是可喜可贺的。
二是深圳的经济承受能力比较强。
深圳人的生活水平正由温饱型逐步过渡到小康型。
2008年及未来政府将采取的具体措施,将紧紧围绕“紧缩供给、扩大需求、减轻负担、搞活市场”为出发点,除控制一级市场房地产用地供给规模外,还将积极提倡减轻商品房买卖双方税费和银行按揭,鼓励开展周末看房直通车、专家看楼团、房展会、研讨会等形式来活跃房地产市场。
2.3有利投资经济形势成因分析
2.3.1国家宏观经济的影响
从新世纪开始,中国进入全面建设小康社会,开始向现代化建设第三步战略目标迈进的新的发展阶段。
国民经济平稳发展。
国内经济快速发展,但运行不够乐观,这和房地产的过快发展息息相关;
作为国民经济重要支柱产业的房地产在发展中出现了周期性波动,发展的拐点已经出现。
2.3.2深圳市经济发展良好
今年全年深圳市经济发展势头良好,增长平稳,GDP达621.39亿元,按可比价格计算,比上年同期增长13.6%,其他主要指标完成情况良好,金融运行平稳,物价持续下降且预计全年经济增长将在13.0%以上。
工业继续快速增长,内销顺畅,外销回升。
上半年全市共完成固定资产投资总额208.18亿元比上年同期增长16%,其中投资结构有所改善,工业投资加强,特别是技术改造和工业技术开发投资加大,起到了拉动GDP增长的作用。
财政金融增长平稳,支持了经济的良性循环。
3项目周边物业市场调查分析
3.1投资地块的地理环境
土地所处的地理位置,周边的自然环境,人文环境,市政配套及临近楼盘的品质等,决定了此地块大部分的市场家者,土地是不可再生资源,一个项目的土地价值是有多种因素综合作用的结果。
3.1.1土地性质及地理位置
地块面积:
净用地面积10.12公顷,近似梯形,周边主要有道路,居民房和村镇建设用地构成,地块较平整。
该地块位于龙岗区坪地乡白石塘村,远为小山,整个地块较平整,无丘陵,小山,且地块的延伸四周也大致是一望平原,地块周围有较多的村庄,主要有白石塘村,平西村,平湖村;
环境良好。
3.1.2地块自然景观及环境质量
该地块总体来看环境优良无其他污染以下为地块四个方向的环境情况:
(1)东面
远方较开阔,中部为建设中的西湖园,近处的龙山路边为商铺,工棚映入眼帘,河水平行流过,隐约有河水淤积下来的异味。
(2)西面
西对平西路,近处无高层建筑,视野开阔,远眺现代都市居民区,隐约可见正在施工的新沂家园。
(3)南面
远望是一条长条沿路而建的现代化建筑,能隐约感受到大都市生活,由远及近是大片开阔地带,无障碍物,临近的平西大道平行延展,该方向上因有一高压输电线路沿坪地大道方向铺
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