房地产入门基础培训课程(专业术语、建筑知识)文档格式.doc
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房地产业是发包方,建筑业是承包方,房地产业归属为生产和消费提供多种服务的第三产业,建筑业归属对初级产品进行再加工的部门,属第二产业。
▲房产、地产两者间的关系及差异
房产指各种明确了权属关系的房屋以及与之相连的构筑物或建筑物;
地产是指明确了土地所有权的土地,既包括住宅或非住宅附着物的土地(以及各地段),又包括已开发和待开发土地。
我国的地产是指有限期的土地使用权。
房产与地产之间存在着客观的、必然的联系,主要包括几个方面:
a)实物形态上看,房产与地产密不可分;
从价格构成上看,房产价格不论是买卖价格还是租赁价格都包含地产价格;
从权属关系看,房产所有权和地产所有权是联系在一起的。
差异包括几个方面:
a)
二者属性不同;
二者增值规律不同;
权属性质不同;
d)
二者价格构成不同。
房地产的特征
▲房地产的自然特征
a)位置的固定性;
使用的耐久性;
资源的有限性;
物业的差异性。
▲房地产的经济特征
a)生产周期
资金密集性
相互影响性
易受政策限制性
e)
房地产的增值性
房地产增值就是房地产价值在较长时间序列上呈不断上升趋势的规律。
其主要归功于房地产的重要组成部分-----土地。
房地产的类型
▲按用途划分
居住房地产
商业房地产
旅游房地产
工业房地产
农业房地产
▲房地产住宅的层数划分的规定
低层住宅为1-3层
多层住宅为4-6层
小高层住宅为7-12层
中高层住宅为13-18层
18层—30层为高层住宅
31层以上为超高层
房地产土地的使用年限是如何确定的?
凡与省市规划国土局签订《土地使用权出让合同书》的用地,其土地使用年限按国家规定执行。
即:
居住用地70年;
工业用地50年;
教育、科技、文化、卫生、体育用地50年;
商业、旅游、娱乐用地40年;
综合用地或者其他用地50年。
房屋建筑结构分类标准
▲编号名称
1
钢结构
:
承重的主要结构是用钢材料建造的,包括悬索结构。
2
钢、钢筋混凝土结构:
承重的主要结构是用钢、钢筋混凝上建造的。
如一幢房屋一部分梁柱采用钢筋混凝土构架建造
3
钢筋混凝土结构:
承重的主要结构是用钢筋混凝上建造的。
包括薄壳结构、大模板现浇结构及使用滑模、开板等先进施工方法施工的钢筋混凝土结构的建筑物
4
混合结构:
承重的主要结构是用钢筋混凝土和砖木建造的。
如一幢房屋的梁是用钢筋混凝土制成,以砖墙为承重墙,或者梁是木材制造,住是用钢筋混凝土建造
5
砖木结构:
承重的主要结构是用砖、木材建造的。
如一幢房屋是木制结构房架。
砖墙、木柱建造的
6
其它结构:
凡不属于上述结构的房匿都归此类。
如竹结构、砖拱结构、窑洞等
房地产专业名词
1、常用名词(标记部分应重点掌握)
◆五证:
a..国有土地使用证;
b建设用地规划许可证;
c建筑工程规划许可证.;
d建设工程施工许可证;
e.商品房销(预)售许可证;
◆两书:
a《住宅质量保证书》、b《住宅使用说明书》;
◆房地产权证:
是房屋土地所有权属二合为一的凭证,是房地产权属的法律凭证;
◆房地产市场:
主要包括地产买卖、租赁市场。
含一级市场、二级市场和三级市场;
◆一级市场:
是指国家土地管理部门按土地供应计划,采用协议、招标、拍卖的方式,以土地使用合同的形式,将土地使用权以一定的年限、规定的用途及一定的价格出让给房地产发展商或其它用土地者的市场,即土地市场;
◆二级市场:
是指房地产发展商根据土地使用合同的要求将建好的房屋连同相应的土地使用权转让给单位或个人的市场,即房地产一手交易市场;
◆三级市场:
是指单位、个人之间的房地产产权转让、抵押、租赁的市场,它是二级市场基础上的第二次或多次转让房地产交易活动的市场,即二手房、租赁市场;
◆房地产产权:
是指产权人对房屋的所有权和对该房屋所占用土地的使用权。
具体内容是产权人对房地产的占有、使用、收益和依法处分的权利;
◆土地使用权:
是指土地使用权拥有者对土地使用的权限,包括开发权、收益权、处置权。
政府以拍卖、招标、协议的方式,将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者。
土地使用权期满后,如该土地用途符合当时城市规划要求的,土地使用者可申请续用,经批准并补清地价后可以继续使用;
◆产权证书:
产权证书是指"
房屋所有权证"
和"
土地使用权证"
。
房屋产权证书包括:
产权类别、产权比例。
房产坐落地址、产权来源、房屋结构、间数、建筑面积、使用面积、共有数纪要、他项权利纪要和附记,并配有房地产测量部门的分户房屋平面图。
◆三通一平:
是指水通、电通、路通及场地平整,在开工前须完成;
◆七通一平:
是指水通、电通、路通、排水通、排污通、通讯通、煤气通及场地平整,在交房时须完成;
◆红线图:
又叫(宗地图),是按一定比例尺制作的用以标示一宗地的用地位置、界线和面积的地形平面图。
它由政府土地管理部门颁发给土地使用权受让者,受让者只能在红线范围内施工建房;
◆道路红线:
指城市道路含居住区级道路用地的规划控制线。
◆建筑线:
一般称建筑控制线,是建筑物基底位置的控制线。
◆道路用地:
道路用地是指居住区道路、小区路、组团路及非公建配建的居民小汽车、单位通勤车等停放场地。
◆总用地面积:
经城市规划行政主管部门划定的用地范围内的土地面积;
◆建设用地面积(净用地面积):
经城市规划行政主管部门划定的建设用地范围内的土地面积;
◆总建筑面积:
指在建设用地范围内单栋或多栋建筑物地面以上及地面以各层建筑面积之和;
◆容积率:
是指总建筑面积与建设用地面积之比值。
(如:
在10万平方米的土地上,有20万平方米的建筑总面积,其容积率为2.0)容积率越低,居住舒适度越高。
◆建筑覆盖率(建筑密度):
建设用地范围内所有建筑物基底面积之和与建设用地面积的比率;
在10万平方米的土地上,建筑用地净面积为8万平方米,其建筑覆盖率为0.8〈建筑密度为80%〉),
它可以反映出一定用地范围内的空地率和建筑密集程度。
建筑密度越低,居住舒适度越高。
◆绿化率:
建设用地范围内所有绿地面积之和与建设用地面积之比率。
绿地面积的计算不包括屋顶、天台和垂直绿化;
在10万平方米的土地上有3万平方米的绿化面积,其绿化率为30%)
◆绿化覆盖率(绿地率):
建设用地范围内全部绿化和植物水平投影面积之和与建设用地面积的比率;
◆得房率:
是指套内建筑面积与套(单元)建筑队面积之比。
套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积。
套(单元)建筑面积=套内建筑队面积+分摊得公用建筑队面积。
是建筑总面积与建筑用地面积的比。
例如,在1万平方米的土地上,有4000平方米的建筑总面积,其容积率为0.4。
◆实用率:
套内建筑面积和住宅面积之比,大于使用率。
即实用率=套内建筑面积/套内建筑面积+分摊的共有共用建筑面积
◆层高:
下层地板面或楼板面到上层楼板面之间的垂直距离;
◆净高:
净高是指层高减去楼板厚度的净剩值;
◆标准层:
指平面布置相同的住宅楼层。
◆开间:
住宅设计中,住宅的-宽度是指一间房屋内一面墙皮到另一面墙皮之间的实际距离。
因为是就一自然间的宽度而言,故又称开间。
住宅开间一般不超过3.0米--3.9米,砖混结构住宅开间一般不超过3.3米。
规定较小的开间尺度,可缩短楼板的空间跨度,增强住宅结构整体性、稳定性和抗震性。
开间5米以上,进深7米以上的大开间住宅可为住户提供一个40--50平方米甚至更大的居住空间,与同样建筑面积的小开间住宅相比,承重墙减少一半,使用面积增加2%,便于灵活隔断、装修改造。
◆进深:
在建筑学上是指一间独立的房屋或一幢居住建筑从前墙皮到后墙壁之间的实际长度。
进深大的住宅可以有效地节约用地,但为了保证建成的住宅可以有良好的自然采光和通风条件,住宅的进深在设计上有一定的要求,不宜过大。
目前我国大量城镇住宅房间的进深一般要限定在5米左右,不能任意扩大。
◆玄关:
玄关就是登堂入室第一步所在的位置,它是一个缓冲过渡的地段。
居室是家庭的“领地”,讲究一定的私密性,大门一开,有玄关阻隔,外人对室内就不能一览无余。
玄关一般与厅相连,由于功能不同,需调度装饰手段加以分割就是自己人回家,也要有一块放雨伞、挂雨衣、换鞋、搁包的地方。
平时,玄关也是接受邮件、简单会客的场所。
◆隔断:
隔断是指专门作为分隔室内空间的不到顶的半截立面.
◆过道:
过道是指住宅套内使用的水平交通空间。
◆阳台:
指供居住者进行室外活动、晾晒衣物等的空间。
◆平台:
指供居住者进行室外活动的上人屋面或由住宅底层地面伸出室外的部分。
◆走廊:
指住宅套外使用的水平交通空间。
◆地下室:
指房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高的1/2者。
◆半地下室:
指房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高的1/3,且不超过1/2者
◆居住区用地:
指住宅用地、公建用地、道路用地和公共绿地等四项用地的总称。
◆住宅用地:
指住宅建筑基底占地及其四周合理间距内的用地含宅间绿地和宅间小路等的总称
◆其他用地:
指规划范围内除居住区用地以外的各种用地,应包括非直接为本区居民配建的道路用地、其他单位用地、保留的自然村或不可建设用地等。
◆公共服务设施用地:
一般称公建用地,是与居住人口规模相对应配建的、为居民服务和使用的各类设施的用地,应包括建筑基底占地及其所属场院、绿地和配建停车场等。
◆道路用地:
指居住区道路、小区路、组团路及非公建配建的居民小汽车、单位通勤车等停放场地。
◆公共绿地:
指满足规定的日照要求,适合于安排游憩活动设施的、供居民共享的游憩绿地,应包括居住区公园、小游园和组团绿地及其他块状带状绿地等。
◆配建设施:
配建设施是指与住宅规模或与人口规模相对应配套建设的公共服务设施、道路和公共绿地的总称。
◆公共活动中心:
公共活动中心是配套公建相对集中的居住区中心、小区中心和组团中心等。
◆房屋产权:
房屋产权是指房产的所有者按照国家法律规定所享有的权利,也就是房屋各项权益的总和,即房屋所有者对该房屋财产的占有、使用、收益和处分的权利。
◆建筑小品:
建筑小品是指既有功能要求,又具有点缀、装饰和美化作用的、从属于某一建筑空间环境的小体量建筑、游憩观赏设施和指示性标志物等的统称。
◆业主委员会:
指由物业管理区域内业主代表组成,代表业主的利益,向社会各方反映业主意愿和要求,并监督物业管理公司管理运作的一个民间性组织。
业委会的权力基础是其对物业的所有权,它代表该物业的全体业主,对该物业有关的一切重大事项拥有决定权。
◆会所的功能和建设档次可分为基础型和超级型,基础设施提供业主最基本的健康生活需求,可让人免费使用;
超级会所则适当对其中部分设施的使用收取一定的费用。
如果会所一味追求高档而不顾及业主的能力与需求,势必会形同虚设;
如降低物业管理费,将影响房产的整体品质。
会所的设置,还要考虑工程
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