房地产估价理论与方法真题2002年Word格式.doc
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C.投资价值
D.账面价值
4、有甲、乙两宗权益、区位、面积、规划条件等相当的土地,甲土地为空地,乙土地上有一建筑物,但估价结果显示乙土地连同地上建筑物的价值低于甲土地的价值,这是由于(
A.该建筑物的价值低于拆除费用
B.该估价结果肯定有误
C.甲土地的价值高于乙土地的价值
D.不可能出现这种情况
5、某宗土地的规划容积率为3,可兴建6000m2的商住楼,经评估总地价为180万元,该宗土地的单价为(
A.100
B.300
C.600
D.900
6、某商业大楼建造期2年,建成8年后补办了土地使用权出让手续。
土地使用年限为40年,建筑物的经济寿命为35年,评估时该建筑物的折旧年限应取(
)年。
A.35
B.45
C.48
D.50
7、已知某一临街深度30.48m(即100英尺)、临街宽度15m的矩形土地,总价为100万元。
相邻有一临街深度45.72m(即150英尺)、临街宽度15m的矩形土地,根据四三二一法则,其总价为(
)万元。
A.109
B.117
C.124.
D.130
8、估价中的不同意见和估价报告定稿之前的重大调整或修改意见(
A.应作为估价资料归档
B.不应作为估价资料归档
C.由估价机构决定是否归档
D.依委托人的意见决定是否归档
9、假设开发法中,开发完成后的房地产价值所对应的时间通常是(
A.开发结束时的时间
B.购买待开发房地产时的时间
C.开发期间的某个时间
D.全部租售出去时的时间
10、直线趋势法公式中的常数a、b是由(
)决定的。
A.房地产的历史价格资料
B.房地产的未来价格资料
C.房地产的现时价格资料
D.估价人员选取的价格资料
11、采用收益法测算房地产价格时,公式V=A/r+b/r2表示(
A.房地产净收益按一固定数额逐年递增
B.房地产净收益按一固定数额逐年递减
C.房地产净收益按一固定比率逐年递增
D.房地产净收益按一固定比率逐年递减
12、某住宅小区附近新建了一座酿酒厂,由此引起的该住宅小区房地产价值贬损属于(
A.物质折旧
B.功能折旧
C.经济折旧
D.会计折旧
13、一宗2000m2的工业用地,容积率为0.8,楼面地价为690元/m2。
现按规划拟改为商业用地,容积率为5.1,楼面地价为950元/m2;
理论上应补地价(单价)为(
A.552
B.3519
C.4293
D.4845
14、两宗房地产的净收益相等,当其中一宗房地产获取净收益的风险较大时,则该宗房地产的(
A.资本化率应较高,价值较低
B.资本化率应较低,价值较高
C.资本化率应较高,价值较高
D.资本化率应较低,价值较低
15、估价时点应与(
)的日期相一致。
A.签订估价合同
B.开始估价作业
C.完成估价报告
D.估价结果所属
16、某办公楼经过更新改造后,其实际成新率通常(
)用直线折旧法计算出的成新率。
A.等于
B.大于
C.小于
D.无法判断
17、现有一宗规划用途为商住综合的城市土地,采用假设开发法估价,假设按纯商业用途的估算结果为800万元,按纯居住用途的估算结果为1000万元。
该宗土地的评估价值应为(
A.800万元
B.1000万元
C.1800万元
D.800~1000万元之间
18、判定某可比实例的成交价格比正常价格低6%,则交易情况修正系数为(
A.0.060
B.0.940
C.1.060
D.1.064
19、某宗土地取得成本为1000万元,开发成本为1500万元,管理费用为75万元,销售费用为35万元,投资利润率为12%,则开发利润为(
A.180.0
B.300.0
C.309.0
D.313.2
20、某市区有一大型物资储备仓库,现根据城市规划和市场需求,拟改为超级市场。
需评估该仓库的公开市场价值,最适宜采用(
)进行估价。
A.比较法
B.成本法
C.假设开发法
D.长期趋势法
21、某可比实例的成交价格为2400元/m2,建筑面积100m2,首期付款12万元,其余半年后支付8万元,1年后支付4万元。
已知年利率为10%,则该可比实例的实际价格为(
A.2290.91
B.2326.41
C.2344.16
D.2308.66
22、现有某总建筑面积为15000m2的在建工程,已知土地使用年限为40年(自开工之日起算),计划开发期为3年,现已进行1.5年。
估计建成还需1.5年,投入使用后年净收益为480万元,资本化率为8%,折现率为12%。
该项目续建完成后的总价值折算到现在为(
A.3939.61
B.4433.88
C.4768.50
D.5652.09
23、某宗房地产的收益年限为40年,预测未来3年的净收益分别为17万元、18万元、19万元,从第4年起,每年的净收益将稳定在20万元左右,如果资本化率为9%,则该房地产的收益价格为(
A.195
B.210
C.213
D.217
24、同类房地产的市场价格之所以相互牵制,是因为相互问有一定的(
A.互补性
B.权益差别
C.替代性
D.外部环境差异
25、某房地产商以2000万元购置一幢写字楼,当时年通货膨胀率为2%。
一年后该写字楼售出时,房地产商收回资金2200万元,则该写字楼增值了(
A.40
B.100
C.160
D.200
26、某宗收益性房地产,预测未来3年的净收益均为100万元/年,3年后的出售价格会上涨12%,届时转让税费为售价的6%,资本化率为9%。
该房地产目前的价值为(
A.923
B.1111
C.1353
D.1872
27、有效毛收入乘数是估价对象房地产的(
)除以其有效毛收入所得的倍数。
A.售价
B.租金
C.潜在毛收入
D.净收益
28、评估房地产投保火灾险时的保险价值,通常包括(
A.重置成本+土地使用权价值
B.重置成本+土地使用权价值+重置期间的经济损失
C.有可能遭受火灾损毁的建筑物价值+可能的连带损失
D.建筑安装工程费+建造期间的经济损失
29、某套住宅的套内建筑面积价格为2600元/m2,已知使用面积为58m2,套内建筑面积为67m2,应分摊的共有建筑面积为6m2。
该套住宅的建筑面积价格为(
A.2600.00
B.2386.30
C.2832.84
D.3003.45
30、当现状房地产的价值小于新建房地产的价值减去拆除现有建筑物的费用及建造新建筑物的费用之后的余额时,应以(
A.保持现状前提
B.装修改造前提
C.转换用途前提
D.重新利用前提
31、在进行房地产状况修正时,应注意可比实例的房地产状况是(
)的房地产状况。
A.估价时点
B.搜集该可比实例时
C.进行房地产状况修正时
D.成交价格所反映
32、某宗房地产的土地面积为1000m2,建筑面积为1400m2,现需拆除重建,估计建筑面积的拆迁费用和残值分别为300元/m2和50元/m2,则该宗土地的减价修正额为(
A.50
B.250
C.300
D.350
33、收益法适用的条件是房地产的(
A.收益能够量化
B.风险能够量化
C.收益或风险其一可以量化
D.收益和风险均能量化
34、某宗房地产的土地使用年限为40年,包括土地开发和房屋建造过程,至今已有8年,预计该宗房地产正常情况下的年有效毛收入为100万元,运营费用率为40%,该类房地产的资本化率为8%,该宗房地产的收益价格为(
A.457.40
B.476.98
C.686.10
D.715.48
35、某宗房地产的总建筑面积为6000m2,房地总价值为2400万元,其中土地价值为800万元。
某人购买了其中的300m2,该部分的房地价值为126万元。
假如按土地价值进行分摊,则此人应占有的土地份额为(
A.5.00%
B.5.25%
C.5.42%
D.5.75%
二、多项选择题
(每题的备选答案中,有两个或两个以上符合题意的答案。
1、在V=a/r[1-1/(1+r)n]的情况下,采用市场提取法求取资本化率r要用到(
A.试错法
B.移动平均法
C.曲线拟合法
D.线性内插法
E.指数修匀法
2、成本法中的“开发利润”是指(
A.开发商所期望获得的利润
B.开发商所能获得的最终利润
C.开发商所能获得的平均利润
D.开发商所能获得的税后利润
E.开发商所能获得的税前利润
3、某写字楼因有一大型跨国公司入住,致使其声誉提高,收益有较大增加,由此带来的新增收益属于(
A.有形收益
B.无形收益
C.正常收益
D.实际收益
E.广告收益
4、区位状况比较修正的内容包括(
)修正。
A.繁华程度
B.临街状况
C.容积率
D.使用年限
E.周围环境
5、路线价法估价时需要用路线价再配合(
)计算出待估宗地的价格。
A.深度百分率
B.资本化率
C.收益率
D.物价指数
E.其他价格修正率
6、从一段较长时间来看,房地产价格上涨率要高于(
A.一般物价上涨率
B.餐饮业利润率
C.国内生产总值增长率
D.特殊物业投资收益率
E.土地开发利润率
7、在路线价法中,不做交易情况修正和交易日期修正的原因是(
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- 房地产 估价 理论 方法 2002