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社交聚会需求商务接待需求投资需求基本客户群锁定特殊客户群导出量产型量产型定制型定制型联排联排双拼双拼合院合院项目理念项目理念独栋独栋产品的规律性理念的创新性本案项目启动区产品应考虑客户需求性特点,突出“定制型”的独特亮点。
同时为项目后期产品指明方向,并树立项目整体形象。
根据定制型产品的两个方向,结合客户需求特征,导出产品类型。
项目客群需求分析产品界定产品创新产品创新定制型定制型商务接待型需求商务接待型需求社交聚会型需求社交聚会型需求企业(私人)会所企业(私人)会所独栋独栋量产型量产型身份表现需求身份表现需求社会阶层需求社会阶层需求优美环境需求优美环境需求休闲度假需求休闲度假需求私密生活需求私密生活需求投资型需求投资型需求独栋独栋双拼双拼联排联排产品导出项目产品建议企业会所:
以企业单位或团体以及个人主为主要服务对象的综合性高级康企业会所:
以企业单位或团体以及个人主为主要服务对象的综合性高级康体娱乐会议综合服务设施体娱乐会议综合服务设施面积需求:
1500-2000企业会所功能主要包括康体设施和餐饮及会议功能。
其中康体设施主要包括健身房/练舞房/有氧健身房、室外/内游泳池、壁球房/乒乓房、篮球场、室内攀岩、儿童游戏室、棋牌室、恒温游泳池、网球场、桌球室、垂钓中心等。
餐饮主要包括日式料理、经典粤菜、宴会厅、池畔酒吧、咖啡厅、钢琴酒吧、户外烧烤吧等。
项目产品建议私人会所:
由私人创办,比高档会所更高级的一种社交圈层,大多数采取会员制的,私人会所:
由私人创办,比高档会所更高级的一种社交圈层,大多数采取会员制的,针对社会上层精英人士。
满足这类人群的餐饮,休闲娱乐,社交应酬,聚会等。
针对社会上层精英人士。
面积需求:
1500-3000主要设施包括泳池、网球或羽毛球场、高尔夫练习馆、保龄球馆、健身房等娱乐健身场所;
中西餐厅、酒吧、咖啡厅等餐饮与待客的社交场所;
还应具有会客室、阅览室等其他服务设施。
项目产品建议遵循跳出项目产品方向产品的面积需求:
1500左右经营需求面积:
15003000的市场事实,做到两者之间的结合,以不同产品迎合客户各种不同需求。
突出会所在全市与其他项目的区别,打造郑州市自己的企业或私人会所集中地。
合院、独栋:
1500150025002500会所产品方向项目产品建议项目产品建议别墅产品市场简析远郊别墅卖点远郊别墅卖点远离喧嚣的生态远离喧嚣的生态+宜居慢生活宜居慢生活近郊别墅卖点近郊别墅卖点良好的交通条件良好的交通条件+周边环境优势周边环境优势南龙湖区、荥阳西区供应量较大,距离市区较远,成本较低,普遍以生态环境、低密度、高私密性为卖点,产品形式以独栋、双拼、联排为主,主力面积区间为200-600惠济区项目居多,因距离市区较近,且成本较市区低,成为需求及供应最多的片区,产品形式以联排、洋房为主,主力面积区间为200-400产品形式:
产品形式:
近郊及远郊以独栋、联排、双拼为主,且愈向外扩散独栋等低密度产品愈多;
面积区间:
目前市场主流独栋400-600目前市场主流联排170-300目前市场主流双拼200-400产品风格:
产品风格:
目前市场为欧式、英式为主,辅以北美风格及中式风格项目卖点:
大部分项目推出的卖点包括项目卖点:
大部分项目推出的卖点包括-通过低密度及合理的行车线等营造出高度的私密性水系景观,丰富的植被超大花园、院落的赠送体现尊贵感、奢华感的风格设计地下室面积赠送别墅产品市场简析项目产品建议综合分析:
综合分析:
通过郑州市场量产型别墅市场量产型别墅综合分析,得出郑州市近郊、远郊别墅型产品特点,寻找本案应遵循的市场规律及跳出点,作为项目产品的发展确定依据之一。
遵循跳出项目产品方向量产型产品应遵循远郊产品以远离喧嚣的生态远离喧嚣的生态+宜居慢生活宜居慢生活为项目的基础卖点;
产品形式以独栋、双拼、联排为主;
赠送地下室、露台、超大花园、院落等.增加产品组合性。
定制型产品突出项目的企业会所的商务功能。
功能分区中增加交际功能区比重。
产品需细分,定制型与量产型产品同时存在。
独栋、双拼突出本案亮点定制,联排以量化产品出现。
联排产品:
180180280280双拼产品:
双拼产品:
200200400400独栋产品:
独栋产品:
350350800800项目产品建议项目户型建议定制型产品企业(私人)会所客户类型一企业定制客户企业文化的终极图腾吴女士,创业30余年,身边几个合作的老伙伴一起看着这座公司的成长从日本留学回来的女士,最注重的就是企业文化随着萌发出退休的打算,吴女士觉得是时候给这个企业留点什么了企业文化的核心,如何为员工牟利从而激发更多动力从商多年的吴女士可谓精通此道女性的细心和男性的睿智兼具一身一栋固定资产,是再好不过的选择“要让全家人都可以来度假”吴女士很重视自己的家庭,因此希望他的员工也是一样所以吴女士希望可以有更多的亲子房,更多的满足女士和孩子休闲娱乐的地方“当然我们也希望客户可以来这里”所以会所的会议功能同样非常重要一件足够大的会议室,是非常有必要的“方便亲切会晤”没有谁希望死在死板的会议室,不管是客户还是员工,人的心情放松下来,说话的方式,合作的模式都会不一样,我们希望让别人看到,我们是一个有文化的企业“看着洋气,再过些年就成古董了”作为公司的重要固定资产企业会所同样具备收藏性质张女士喜爱一切美好的事物,当然也包括房子院落院落住宅住宅中式低密度住宅:
中式低密度住宅:
房包院中式住宅在传统里边首先要有个院子,各个中式住宅在传统里边首先要有个院子,各个房间都是围绕这个内院来布置和展开的,生房间都是围绕这个内院来布置和展开的,生活的中心也是以这个内院来组织的,没有这活的中心也是以这个内院来组织的,没有这个院子,感觉就好像不是一个完整的住宅。
个院子,感觉就好像不是一个完整的住宅。
当然选择中式的!
住宅住宅院落院落西式低密度住宅:
西式低密度住宅:
院包房西式建筑它的空间是紧凑的,组合在一起,西式建筑它的空间是紧凑的,组合在一起,向外充分展开,屋外才是花园,并且是开放向外充分展开,屋外才是花园,并且是开放式的。
式的。
合院模仿北方传统的四合院风格。
建筑的规划布局以南北纵轴对称布置和封闭独立的院模仿北方传统的四合院风格。
建筑的规划布局以南北纵轴对称布置和封闭独立的院落为基本特征。
比如北京易郡的户型包括了一些以院落为空间的平层四合院、独栋落为基本特征。
比如北京易郡的户型包括了一些以院落为空间的平层四合院、独栋三合院等产品。
三合院等产品。
观唐观唐易郡易郡项目户型建议产品的使用细节室外空间室外空间室内空间室内空间内外空间关系内外空间关系建筑排布建筑排布大面积庭院、多重庭院、精装修庭院大面积庭院、多重庭院、精装修庭院大堂挑大堂挑空、空、餐厅、客房、会议室餐厅、客房、会议室特殊功能空间特殊功能空间大面积观景窗、多房间景致大面积观景窗、多房间景致保证私家庭院面积保证私家庭院面积合院项目户型建议合院户型参考1户型参考2项目户型建议客户类型二私人定制别墅客户“另一群人”的心理归属之地项目户型建议唐先生年纪不大,生活阅历却很丰富在加拿大长大,后来到新西兰念书,又辗转到英国2010年回到郑州,忙碌于家族的事业“帮爸爸做点事情,也想自己做成些事情”中国人,情归何处?
看惯了灯红酒绿,世态炎凉金字塔尖的骄子们,需要一个吐故纳新之所“我喜欢马,我希望有地方骑马”游离了众多英属国家的游子,对于马有一种特殊的感情唐家公子希望可以把欧美世界真正的高端元素带回中国“享受需要一种情怀”唐家公子并不认为城市可以给人带来什么样的享受说起来,他觉得有山,有水,有历史感的地方,才能触动人最内心的情怀“我希望城市里有的,这里可以好一倍”田园牧歌穷乡僻壤所以在唐家公子的别墅里面,游泳池,健身房,咖啡酒吧,这里都要可以享受到“老人家来这里,不想被人打扰”所以唐家公子希望自己的别墅私密性好希望有这种不被打扰的安静能够让家人得以享受到逃离尘世的安宁独栋别墅功能需求功能需求功能需求空间空间会客客厅、茶室娱乐家庭厅、棋牌室、影音室、健身房、游泳池居住卧室、书房、衣帽间、客房、卫生间环境庭院、室内花园、露台就餐中式厨房、西式厨房、餐厅其它工人房、车库、车位项目户型建议大面积会客厅、客厅挑空处理独栋别墅细节要求挑空的客厅能显著提升客厅的空间感和开敞度。
别墅客户非常注重公共空间的尊贵感,希望客厅面积尽可能的宽敞、阔绰。
项目产品建议独栋别墅细节要求厨房与餐厅有中式厨房与西式厨房,且各自独立;
中式厨房的面积不应过小,20平方米较为合适;
餐厅与起居室应有明显的分隔;
项目户型建议项目户型建议独栋别墅细节要求主卧室套房设计、主卧室大面积观景窗主卧室是业主经常活动的地方,对采光和景观要求高,因此需要在这些位置采用大面积的采光窗,同时保证有良好的室外景致。
项目户型建议独栋别墅细节要求特殊功能空间成为普遍要求地下室设置1-2间常驻司机、家庭保姆房间;
保姆有独立出入口,可设置在侧向、后向花园,通过庭院进入;
有小面积的独立空间,可按照业主生活喜好随意安排,例如SPA、健身房地下室通过下沉式庭院等形式保证有采光面积,增加地下室使用功能;
独栋别墅细节要求特殊功能空间成为普遍要求水是体现度假氛围的核心价值元素,每一幢别墅设计独立的泳池,结合北方气候特点,泳池可在室内设置。
项目户型建议独栋别墅细节要求多重庭院前院内院后院侧院项目户型建议独栋别墅户型参考-1地上一层pp该户型首层动静分区明显、合理;
该户型首层动静分区明显、合理;
pp起居室朝东、南向,享受清晨的第一缕阳光;
起居室朝东、南向,享受清晨的第一缕阳光;
与门厅的错层设计,突出起居室的独立和大气;
pp首层次卧室带有独立的卫生间和衣帽间,形首层次卧室带有独立的卫生间和衣帽间,形成独立主卧区;
成独立主卧区;
pp厨房、餐厅、起居室均能观赏到院内景色;
厨房、餐厅、起居室均能观赏到院内景色;
西山美庐西山美庐GG户型户型总建筑面积总建筑面积615615地上建筑面积地上建筑面积387387地下建筑面积地下建筑面积地下建筑面积地下建筑面积228228项目户型建议独栋别墅户型参考-1地上二层地下一层pp二层四间卧室二层四间卧室+一间书房,非常符合当前别墅消费需一间书房,非常符合当前别墅消费需求;
求;
pp书房位置独立,既与楼梯间相连,又能从主卧室区进书房位置独立,既与楼梯间相连,又能从主卧室区进入,可形成独立的主卧区;
入,可形成独立的主卧区;
pp二层各个卧室均带有卫生间和独立的衣帽间,除西北二层各个卧室均带有卫生间和独立的衣帽间,除西北角的卫生间外,均带有角的卫生间外,均带有露台;
露台;
pp地下室面积大、功能全;
地下室面积大、功能全;
pp地下室内的佣人房均享有自然采光;
地下
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