资产评估课件(第2章基本方法)优质PPT.ppt
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才能有效运用市场法。
(2)参照物成交价必须真实参照物成交价必须真实参照物的成交价必须是实际成交价。
报价、参照物的成交价必须是实际成交价。
报价、拍卖底价等均不能视为成交价。
拍卖底价等均不能视为成交价。
n(3)参照物成交价应是正常交易的结果参照物成交价应是正常交易的结果n不能反映市场行情的关联交易、特别交易不能反映市场行情的关联交易、特别交易不能被选作参照物。
此外不能被选作参照物。
此外,还要求参照物的还要求参照物的成交时间应尽可能接近评估基准日成交时间应尽可能接近评估基准日,以提高以提高参照物成交价的可参照程度。
参照物成交价的可参照程度。
n(4)参照物与被评估资产之间大体可替代参照物与被评估资产之间大体可替代n例如例如,在房地产评估中要求参照物与被评估在房地产评估中要求参照物与被评估房地产应在房地产应在同一供需圈内、处于同一区域同一供需圈内、处于同一区域或相邻地区或相邻地区等等;
在机器设备评估中要求参照在机器设备评估中要求参照物与被评估机器设备物与被评估机器设备功能相似功能相似,最好是规格最好是规格型号相同、出产日期相近等。
型号相同、出产日期相近等。
n一般来说一般来说,需要调整的差异主要包需要调整的差异主要包括以下括以下5个方面:
个方面:
n
(1)时间因素时间因素n
(2)区域因素区域因素n(3)功能因素功能因素n(4)成新率因素成新率因素n(5)交易情况调整交易情况调整2.调整差异调整差异
(1)时间因素时间因素是指因参照物成交日期与被是指因参照物成交日期与被评估资产评估基准日不在同一时点评估资产评估基准日不在同一时点,参照物价参照物价格变动对被评估资产价值产生的影响格变动对被评估资产价值产生的影响。
时间因素调整的方法可以采取时间因素调整的方法可以采取定基物价指数定基物价指数法法,也可以采取也可以采取环比物价指数法环比物价指数法。
一般地一般地,当资产价格处于上升时期当资产价格处于上升时期,时间因素时间因素调整系数大于调整系数大于1,反之则小于反之则小于1。
(2)区域因素区域因素是指参照物所处区域与被评估资产所处区域是指参照物所处区域与被评估资产所处区域条件差异对被评估资产价值的影响。
条件差异对被评估资产价值的影响。
如果如果参照物参照物所在区域条件所在区域条件比比被评估资产被评估资产所在区域所在区域好好,则需将参照物的成交价下调则需将参照物的成交价下调,即区域因素调整即区域因素调整系数小于系数小于1;
反之反之,则应上调则应上调,区域因素调整系数大区域因素调整系数大于于1。
具体方法主要采取打分法具体方法主要采取打分法n(3)功能因素功能因素n是指参照物与被评估资产的功能差异是指参照物与被评估资产的功能差异对被评估资产价值的影响。
对被评估资产价值的影响。
n评估人员可以通过功能系数法评估人员可以通过功能系数法。
n(4)成新率因素成新率因素n是指参照物与被评估资产有形损耗差是指参照物与被评估资产有形损耗差异对被评估资产价值的影响。
异对被评估资产价值的影响。
n除了土地资产外除了土地资产外,一般有形资产都会存在有一般有形资产都会存在有形损耗问题形损耗问题,有形损耗率越高有形损耗率越高,成新率越低成新率越低,资产价值就越低。
资产价值就越低。
n(5)交易情况调整交易情况调整n是指由于参照物的成交价高于或低于是指由于参照物的成交价高于或低于市场正常交易价格市场正常交易价格所需进行的调整所需进行的调整在分别完成对各参照物成交价各差在分别完成对各参照物成交价各差异因素的修正后异因素的修正后,即可获得若干个调即可获得若干个调整值;
整值;
将这些调整值进行算术平均或加权将这些调整值进行算术平均或加权平均就可最终确定评估值。
平均就可最终确定评估值。
3.确定评估值确定评估值1.直接直接比较法比较法2.类比调类比调整法整法
(1)市场售价类比法市场售价类比法
(2)成本市价法成本市价法(3)市盈率乘数法市盈率乘数法
(1)现行市价法现行市价法
(2)市价折扣法市价折扣法(3)功能价值类比法功能价值类比法(4)价格指数法价格指数法(5)成新率价格调整法成新率价格调整法三三市市场场法法的的具具体体评评估估方方法法n1.直接比较法直接比较法n是指利用是指利用参照物参照物交易价格及参照物某一交易价格及参照物某一基本特征基本特征,直接与直接与评估对象评估对象同一基本特征进同一基本特征进行比较行比较,据此判断评估对象价值的一种方法。
据此判断评估对象价值的一种方法。
其计算公式为:
资产评估值资产评估值=参照物交易价参照物交易价1.直接直接比较法比较法
(1)现行市价法现行市价法当当评估对象评估对象本身具本身具有现行市场价格有现行市场价格或或与评估对与评估对象基本相同象基本相同的的参照物参照物具有现行市场价格时具有现行市场价格时,可可以直接利用评估对象或参照物在以直接利用评估对象或参照物在评估基准日评估基准日现现行市场价格作为评估对象评估值。
行市场价格作为评估对象评估值。
例如例如,可上市流通的股票和债券可上市流通的股票和债券,可按其可按其在在评估基准日的收盘价评估基准日的收盘价作为评估价值作为评估价值;
批量生产的设备、汽车等可按同品种、批量生产的设备、汽车等可按同品种、同型号、同规格、同厂家、同批量的设同型号、同规格、同厂家、同批量的设备等现行市场价格作为评估值。
备等现行市场价格作为评估值。
n
(2)市价折扣法市价折扣法n市价折扣法是以市价折扣法是以参照物成交价参照物成交价为基础为基础,考虑评估对象考虑评估对象在销售条件、销售时限等方面的不利因素在销售条件、销售时限等方面的不利因素,凭借评估凭借评估人员经验或有关部门规定人员经验或有关部门规定,设定一个折扣率设定一个折扣率来确定评来确定评估价值的方法。
估价值的方法。
其计算公式为其计算公式为n资产评估值资产评估值=参照物成交价格参照物成交价格(1-价格折扣率价格折扣率)n此方法只适用于评估对象与参照物之间仅存在交易此方法只适用于评估对象与参照物之间仅存在交易条件差异的情况。
条件差异的情况。
n练习:
甲企业与乙企业进行联营练习:
甲企业与乙企业进行联营,甲企业投入专用设甲企业投入专用设备一套备一套,经调查经调查,目前同样设备的全新现行市价为目前同样设备的全新现行市价为120000元元,经评估人员分析,认定其快速变现折扣率经评估人员分析,认定其快速变现折扣率30%,则该专用设备的评估值为多少?
,则该专用设备的评估值为多少?
n评估值评估值=120000(1-30%)=84000(元)(元)(3)功能价值类比法功能价值类比法功能价值类比法是以参照物的成交价为基础功能价值类比法是以参照物的成交价为基础,考虑参照物和评估对象之间仅存在功能差异考虑参照物和评估对象之间仅存在功能差异,通过调整两者功能差异估算资产价值的方法。
通过调整两者功能差异估算资产价值的方法。
根据资产的功能与其价值之间的线性关系和指根据资产的功能与其价值之间的线性关系和指数关系的区别数关系的区别,可以区别两种情况。
可以区别两种情况。
生产能力比例法生产能力比例法此时假设资产价值与其功此时假设资产价值与其功能呈能呈线性线性关系。
关系。
资产评估值资产评估值=参照物成交价格参照物成交价格练习:
被评估资产年生产能力为练习:
被评估资产年生产能力为900吨吨,参照物参照物资产的年生产能力为资产的年生产能力为1200吨吨,评估时点参照评估时点参照资产的市场价格为资产的市场价格为100万元万元,由此确定被评估由此确定被评估资产价值?
资产价值?
评估值评估值=100=75(万元万元)规模经济效益指数法规模经济效益指数法此时假设资产价值此时假设资产价值与其与其功能呈指数关系功能呈指数关系。
资产评估值资产评估值=参照物成交价格参照物成交价格n公式中的公式中的x称为规模经济效益指数称为规模经济效益指数n练习:
被评估资产年生产能力为90吨吨,参照物参照物资产的年生产能力为资产的年生产能力为120吨吨,评估时点参照资评估时点参照资产的市场价格为产的市场价格为10万元万元,该类资产的功能价值该类资产的功能价值指数为指数为0.6。
n由此确定被评估资产价值由此确定被评估资产价值:
评估值评估值=10=8.41(万元万元)(4)价格指数法价格指数法指以参照资产成交价为基础指以参照资产成交价为基础,考虑参照物成交日考虑参照物成交日期与被评估资产评估基准日的时间间隔对资产价值的期与被评估资产评估基准日的时间间隔对资产价值的影响影响,利用物价变动指数调整参照物成交价从而得到评利用物价变动指数调整参照物成交价从而得到评估对象评估值的方法。
其计算公式为估对象评估值的方法。
其计算公式为资产评估值资产评估值=参照物成交价格参照物成交价格(1+物价变动指数物价变动指数)此方法只适用于评估对象与参照物之间仅存在交易此方法只适用于评估对象与参照物之间仅存在交易时间差异且时间差异不能过长的情况时间差异且时间差异不能过长的情况。
练习:
与评估对象完全相同的参照资产练习:
与评估对象完全相同的参照资产6个月前的成个月前的成交价格为交价格为10万元万元,半年间该类资产的价格上升了半年间该类资产的价格上升了8%,则则资产评估价值?
资产评估价值?
评估值评估值=10(1+8%)=10.8(万元万元)(5)(5)成新率价格成新率价格调整法整法指以参照物成交价格指以参照物成交价格为基基础,考考虑到到参照参照物物和和成交成交对象象仅存在存在新旧程度上的差异新旧程度上的差异,通通过成新率成新率调整估算被整估算被评估估对象价象价值的方法。
其的方法。
其计算公式算公式为:
资产评估估值=参照物成价格参照物成价格公式中的成新率通常按使用年限确定。
公式中的成新率通常按使用年限确定。
见教材教材P17P172类比调整法类比调整法是市场法中最基本的评估方法。
是市场法中最基本的评估方法。
该方法不同于直接比较法该方法不同于直接比较法,它不要求参照物与它不要求参照物与评估对象必须一样或基本一样。
评估对象必须一样或基本一样。
只要参照物与评估对象在大的方面基本相同只要参照物与评估对象在大的方面基本相同或类似或类似,通过对比分析参照物和成交价格之间通过对比分析参照物和成交价格之间的差异的差异,就能够在参照物成交价格的基础上确就能够在参照物成交价格的基础上确定评估对象的评估值。
定评估对象的评估值。
在具体操作过程中在具体操作过程中,类比调整法中使用频率较类比调整法中使用频率较高的有以下三种技术方法。
高的有以下三种技术方法。
(1)市场售价类比法市场售价类比法
(2)成本市价法成本市价法(3)市盈率乘数法市盈率乘数法指以参照物成交价
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- 资产评估 课件 基本 方法