金光旺角定位报告PPT文件格式下载.pptx
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金光旺角定位报告PPT文件格式下载.pptx
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因为市场心理价位在1.1-1.2万,与1.5万单价有3000元差距如何使客户认同我们的产品价值超过1.5万使客户在认可硬价值(地段)外认同我们的额外价值如何赋予产品超过3000元的额外价值创造足够的产品附加值并使客户认同和赞同什么样的附加价值能值3000元独特的、有价值的、能实现的、可信任的价值产品价值问题怎样才能使客户觉得有投资价值?
能保值风险低,能升值升值潜力大,有可观的收益回报如何使客户认为我们的产品能保值升值,还有回报收益保值靠地段,升值靠需求,收益靠运营除了已有的地段外,如何创造需求?
如何实现收益?
为投资客户创造租赁需求,以成功运管创造良好收益如何创造大量租赁需求?
如何使客户信任我们能成功运营?
清晰的而庞大租赁客户群,完善的运营管理体系投资价值问题创造附加价值寻找使用群体确保成功运营定位思路创造何种附加价值?
寻找哪些使用群体?
如何确保运管成功?
价值需求运管核心价值定位目标客群定位运营管理定位我们从三个定位来解决产品价值和投资价值问题我们的产品适合卖给谁?
我们的产品应该卖给谁?
我们的产品未来都是谁在使用?
潜在使用者的需求都是什么?
目标客群定位思路公寓销售目标市场分析居住用途公寓普遍销售不畅投资用途客户是成交的主流自用办公用途客户兼具投资用途考量投资类客户对产品价值及投资价值非常敏感办公用途产品租金回报实现高于居住用途前期分析结论得到公寓销售目标市场分析投资类客户是主要的销售目标客群办公类客户是主要的使用者客群公寓销售目标市场分析特征:
年龄30-50岁,以35-45岁为主,有较强投资能力又能接受公寓概念,认可项目地段保值升值潜力,对公寓出租租金回报有信心核心目标客群(A座):
济南市内30-50岁长线投资型客户分析:
目前项目长远价值普遍认可,但高单价使客户自行散租回报率过低,缺少吸引力,以返租来保证其短期内的收益,重点在长线投资收益及低风险方面。
这部分客群覆盖面较为广泛,可保证足够的客户基数。
特征:
在周边工作,认可便利性及地段价值,就近周转居住或小微企业办公使用,既便利又可投资保值升值,对价格和租金回报率不敏感,注重品牌、品质及运营管理。
次要目标客群(B座):
周边1公里内自用、自住型客户特征:
省实验小学陪读暂住需求;
业务型企业、医药企业整层(半层)办公使用;
对价格不敏感,又可投资保值升值,注重品牌、品质及运营管理偶得目标客群:
周边学校陪读自用、整层办公自用客户公寓销售目标市场分析如何使投资类客户认同我们的产品价值?
如何使投资类客户认可我们产品的投资价值?
确定了目标客群后在市中心成熟CBD办公,抢占发展先机干道四通八达,跑遍全济南,距离都一样地段优势交通优势医疗文创硬性核心价值周边医疗产业、文创产业发达,业务开展便捷成熟配套坐享济南核心百万平米成熟便捷配套硬性核心价值具有共享性,与周边心理房价相一致,因此,硬性核心价值将使客户认同我们的产品具有1.1-1.2万元的价值。
还有3000元的落差,如何补足?
投资城央旺角立于不败之地硬性核心价值提炼“旺角”案名借势借势香港旺角,包装香港弥敦道、避风塘等地标性概念无忧投资价值管家式服务代租代管,3年包租养成,无忧投资新概念价值运营管理价值甲级物业管理商、商业运营商运营管理创造新锐时尚概念,赋予附加价值软价值除了硬性价值之外,我们还可以创造什么软性核心价值?
文化底蕴价值文化西路繁华再现,文西路老商圈文化承载唯一性价值医疗健康产业主题地产精准定位,唯一医疗办公地产新概念需符合时代潮流、便于接受、记忆及传播新概念需与项目产品相契合方向一:
新概念价值塑造微费用3年免收物业费,免费光纤、WIFI,即插即用;
无忧办公微时尚适合发展型企业,不浪费空间,企业发展后转为投资用途微时间时间就是金钱,完美便捷交通,跑遍全济南,距离都一样微品质自有厨卫,办公比写字楼更舒适更便捷,办公生活两不误微生活畅居城市中央,享受百万成熟配套微时代SOHO微办公微生活泉城首席“微办公”新空间概念抽象:
微概念比较抽象,表现和传达有一定难度环境不利:
与周边广大的医疗产业缺少沟通微办公概念的劣势时尚新潮:
微信微博是社会时尚,便于记忆与传播契合产品:
小户型产品的精致小巧属性与微办公概念相匹配微办公概念的优势利用周边广泛的医疗、医学研究、学府资源打造医疗健康办公主题地产概念具有唯一性和独特性方向二:
主题地产概念鲁医SOHO医疗健康产业主题SOHO医疗健康产业商务舱医疗办公地产在国内还是一个全新的细分市场,没有同类主题项目竞争,具有唯一性和标杆效应。
在发达国家医疗办公地产已成为一个专门的商业地产领域。
医疗办公地产主题具有唯一性医疗保健租户具有长期稳定收益高的特点,对租金的承受力较高,能够为业主提供稳定的收益,而随着人口老龄化不断加剧,医疗保健行业将具有越来越大的市场空间。
医疗保健行业利好济南市是全国知名的医疗保健行业强市,拥有强大的医疗保健资源,在综合医院、专科医院、美容整形行业均具有优势,带动整个上下游相关行业发达,具有先天发展条件。
济南市医疗保健行业基础雄厚项目周边拥有齐鲁医院、省中医、中医大附属医院、高血压研究基地等大小医院近10所,山大医学院、山东医科大等多所高等医学学府及研究机构,伴生了上下游医药、医疗器械、美容整形等各个行业,行业聚集优势明显。
项目所处区位处于医疗保健行业聚集区医药贸易机构:
医药公司、保健品公司、医疗器械公司、医疗技术及服务公司医疗服务机构:
美容院、整形医院、专业诊疗所、保健机构、减肥理疗机构医药行业办公:
医药企业驻济单位、业务服务机构妇婴老年保健:
育前培训、母婴服务、儿童教育、老年保健、健康体检机构等外围产业机构:
培训考试、行业软件、人才咨询、保健品健康食品机构医疗保健产业使用者目标客群办公环境:
对装修要求不高,有中等以上的环境装修和洗手间设施物业服务:
对物业管理服务要求高,要求有良好的环境形象经营需求:
对外经营性租户对招牌、电梯、走廊有较高要求大堂需求:
办公用公寓需要有较为轩敞高档的大堂和电梯、标准层走廊装修目标使用者需求商业形象包装不易:
用此定位则商业街客群被限定,与主题不相关的从业者将被屏蔽。
商业的主要使用人群将被限定为医药健康行业相关行业以及社区服务类商业,销售难度较大,难以做出高端特色。
医疗健康主题投资价值存疑:
可能会有部分投资者对这一定位的出租率抱怀疑态度。
可尝试采取3年5%包租政策吸引,以2元/天的租金率计算,56公寓租金为3300元/月,年租金3.96万,按1.45万元/均价测算,81.2万元总价,年回报率4.8%,承诺5%的回报周期可行(开发商需承担返租风险)目前一套办公公寓3000元为市场可行租价医疗健康主题定位的弊端公寓产品定位微SOHO医疗健康产业成长商务舱专为医疗健康产业打造的新锐“微办公”集群医疗健康产业微时代SOHO专为医疗健康产业打造的新锐“微办公”集群文西路改造单边路后,商业氛围缺失,再造困难项目区位环境业态单一,是单纯的医疗行业聚集地周边人流主要是目的性(医疗)人流,休闲人流缺乏一层散售后分散经营,难以控制业态形成统一形象项目体量小,难以形成自有商圈,不利于形成品牌效应吸引人气缺少主力店空间,难以集聚人流快速成熟商业客群单一,定位时尚街区形象不易实现定位为时尚饮食主题,以社区配套零售服务为辅餐饮业态易于快速集聚人流,熟化项目周边居民、医院、公寓住客、高校等需要餐饮配套服务为医疗健康产业配套,餐饮业态最为适宜1层建议业态为饮食业和零售业,提供代租服务以控制业态2层主要配置品牌时尚饮食业态,以医疗健康业态为辅上下水烟道等餐饮配套设施解决比较困难定位为时尚特色饮食街区概念旺角避风塘时尚休闲精品饮食街区商业步行街定位
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