郫县古城镇市场调研报告PPT课件下载推荐.ppt
- 文档编号:15431792
- 上传时间:2022-10-31
- 格式:PPT
- 页数:50
- 大小:4.52MB
郫县古城镇市场调研报告PPT课件下载推荐.ppt
《郫县古城镇市场调研报告PPT课件下载推荐.ppt》由会员分享,可在线阅读,更多相关《郫县古城镇市场调研报告PPT课件下载推荐.ppt(50页珍藏版)》请在冰豆网上搜索。
城市规划:
农业优化、新产业导入、城乡统筹、土地节约利用、生态环境保护田园城市示范层面。
城市发展:
整合、提升、再造整合、提升、再造此次规划以“整合、提升、再造”为基本框架。
沙西五镇串联在成都-都江堰城市发展带上,同时受郫县主城区发展影响巨大。
古城镇和三道堰镇将受新建快铁和第二绕城高速的带动,与唐元镇进行产业互补,整合成为沙西五镇中的农业和旅游核心。
受成都和郫县两个城市辐射带的作用影响,团结镇将成为升级打造的重点。
利用再造唐昌镇的机遇打造沙西线理想蓝图,并拉动沙西线整体影响力。
古城镇房地产市场宏观特征古城镇房地产市场宏观特征房地产投资情况房地产开发特征房地产投资情况(房地产投资情况(2010年数据)年数据)2010年年3月,郫县商品房开工项目月,郫县商品房开工项目4个,商品房开工面个,商品房开工面积积55.34万平方米,同比增长万平方米,同比增长578%。
1-3月累计商品月累计商品房开工项目房开工项目7个,商品房开工面积个,商品房开工面积101.76万平方米,同万平方米,同比增长比增长465%;
新建商品房销售;
新建商品房销售17万平方米,同比增万平方米,同比增长长39%。
1-3月累计新建商品房销售月累计新建商品房销售3613套,面积套,面积34.94万平方米,同比增长万平方米,同比增长57%,。
成交额为,。
成交额为16亿元。
亿元。
购房人群中,本地人共购房购房人群中,本地人共购房482套,外地购房合计套,外地购房合计3131套,占总销售的套,占总销售的86%,其中省内二级城市(不含,其中省内二级城市(不含成都市)到郫县购房活跃,共购房成都市)到郫县购房活跃,共购房1835套,占郫县总套,占郫县总销量的销量的50%。
古城镇房地产开发特征古城镇房地产开发特征o从右表可以看到,古城镇主要房地产开发项目几乎都被本地开发商几乎垄断,除此之外,还有枫茂、建嘉等本土开发商也拥有较多项目,而本地其他中小开发商或是外地开发商只拥有少量的土地,在品牌竞争上存在明显劣势;
o虽然为本地开发商,但凭借多年的开发经验,古城镇房地产开发水平发展很快,在打造楼盘品质或是营销推广方面都具有丰富的经验;
开发商开发商正在开发项目正在开发项目成都建嘉沙西明珠四川颐禾世尊颐城四川铭峰逸树美家四川富海柏林河畔成都枫茂天府丽江四川建升中铁。
堰澜山古城镇房地产市场特征分析古城镇房地产市场特征分析区域特征各区域房地产概况行政区域特征:
行政区域特征:
城乡统筹城乡统筹整合城乡规划、产业发展规划、土地利用规划和水利、交通、环境、公共服务等规划,形成统一的实施规划,以及一镇一业的协同发展机制。
实现全域城乡空间要素的点、线、面一体发展。
城镇、村庄作为点状要素集约美观建设,道路、河网作为线状要素美化贯通,田园、林地作为生态本底整理优化。
房地产区域特征:
55个城镇同时开发个城镇同时开发三大板块房产特征:
产品、价格、客群存在明显区别三大板块房产特征:
产品、价格、客群存在明显区别板块属性板块属性古城镇十字路口古城镇十字路口为中心,往彭州为中心,往彭州方向方向古城镇十字路口古城镇十字路口为中心,往彭州为中心,往彭州方向方向古城镇十字路口古城镇十字路口为中心,往三道为中心,往三道堰方向堰方向古城镇十字路口古城镇十字路口为中心,往三道为中心,往三道堰方向堰方向产品特征多层高层多层为主,少量别墅别墅,洋房价格住宅:
3000-3200元商业:
6000-7000元住宅:
均价3300元商业:
6000元-7000元已售完住宅:
3800元-5600元商业:
7000元客户阶层本地客户为主,少量周边城市客户周边城市客户为主,本地客户少量周边城市客户周边城市客户代表楼盘沙西明珠四季阳光世尊颐城逸树美家柏林河畔中铁。
堰澜山户型配比特征:
三个区域的户型配比有着明显的不同户型配比特征:
三个区域的户型配比有着明显的不同古城镇户型配比分析古城镇户型配比分析一房:
一房:
由于古城镇楼盘以高层为主因此少部分都配置了一房小户型,比例在20%左右,两房:
两房:
两房比例也存在较大差异,中心楼盘两房比例较高,在40%以上,而城区边缘楼盘两房比例仅20%;
三房:
由于古城镇楼盘别墅,洋房较多,所以三房户型相当比较高大概在40%以上户型面积区间特征户型面积区间特征o古城镇两房面积主要在80-90;
o世尊颐城因为可以利用赠送空间由两房变为三房,因此两房面积最大达到119;
o世尊颐城、柏林河畔因楼盘品质较高,地理位置较佳,因此两房户型面积略微大于其他项目;
o古城镇三房面积主要在110-130;
古城镇区域分析古城镇古城镇区域区域o区域特征:
透过场镇国有土地与集体建设用地的重新布局,强化场镇公共服务的支撑基础与利用效率o产品特征:
基本都为多层,花园别墅,高层较少o区域价格:
住宅:
2900-3800元/商业:
6000-7000元/o客户情况:
以郫县城区以及周边城市中上等收入人群为主;
古城古城镇镇总体规划总体规划设计原则设计原则旧区重塑旧区重塑强化未来高铁站点及成都第二绕城高速出入口的重要作用,围绕这些节点设置重要开发项目统一整合土地进行农村综合体规划强化整合镇区北向与新都区的联通作用依托古城遗址形成具有影响力的项目集群代表楼盘代表楼盘世尊颐城世尊颐城o该项目位于郫县古城镇中平村紧邻郫彭路o以养老服务为规划建设出发点,容积率低,密度小代表楼盘代表楼盘柏林河畔柏林河畔o该项目是精心打造的高品质别墅级花园社区o项目目前销售138平米户型在售,均价3800元/平米,最后剩余3套房源。
小结小结o【区域价值解读】o规划:
南湖生态城是新一轮自贡市城市总体规划确定的城市中心区向南发展的新区。
政府巨资重点打造,政策导向;
o房产发展:
目前房地产开发的热点区域,品牌开发商进驻。
区域内开发项目多,市场竞争较为激烈,但总体销售可观;
o地位:
城市总体规划确定的城市中心区向南发展的新区;
o前景:
潜质区域,区域特有的自然景观资源加上政府的大力扶植及向南发展的总体趋势,该区域未来将会成为自贡高品质居住区域的代表。
o【区域劣势分析】o区位上距离市中心有一定距离,交通通达性待改善o属于新兴区域,居住成熟度还尚待时日o【核心价值提炼】o地产开发热点o独特生态资源o【产品供给】年底前,南湖板块供给充足,其中老盘新开:
o泰丰.新加坡花园,泰丰.翰林尚书房,香逸美地o新开楼盘:
南湖国际社区o【建议户型区间】南湖片区目前去化速度最快户型为80-90二房,100-110三房。
项目立案环境分析项目立案环境分析项目地块分析项目地块分析项目发展机会及风险分析项目发展机会及风险分析项目地块分析项目地块分析o1.项目地块概况项目地块概况地形地形u宗地较规则,整体大致呈“长方形”形;
u外侧多为英祥.丽都新居多层与其它多层构成,北面无建筑物,整体景观视野较开阔。
地貌地貌u地块平整平整,内部已有项目本身多层住宅项目,已交房,外立面整体档次不高;
u地块西面有待拆迁建筑物(8层)。
2.项目周边环境分析项目周边环境分析u项目西临英祥.丽都新居,泰丰.翰林尚舒房,南临质量技术监督局,东北为自然坡地景观,且紧邻国税局等政府机关,远离主干道汇川路,区域居住氛围浓厚;
u西北临农副产品批发市场,居住层次感目前受影响较大,但市场地块规划为拆迁改造为公园(待定)。
3.SWOT分析分析优势(S)劣势(W)u项目整体绿化较高,围合式布局中庭相对较大u视野:
产品定位高层,周边临多层或无建筑物u项目未临任何干道,较为安静u位于新城南湖板块u预期:
批发市场搬迁,打造公园u区域内生活配套较差,还需大力完善,无大型商业u批发市场暂未搬迁,影响居住感u规模较小,同区域大盘较多机会(O)威胁(T)项目地块处于新城区价值洼地,合理定价可促使整个项目短平快项目地块较为规则,可打造较有品质景观,分流部分南湖其它中高端楼盘客户u整个板块供给量充足u泰丰.翰林尚舒房12月加推项目发展机会及风险分析项目发展机会及风险分析u区域发展机会区域发展机会:
u自贡大力推进自贡大力推进“两园三城三片两园三城三片”建设,项目所属地块为南湖生态新城,为政府重点建设,项目所属地块为南湖生态新城,为政府重点打造居住新区。
打造居住新区。
u客户:
客户:
u自贡老城区居住配套成熟,但是住房品质较差,大量老城区客户外迁,对本项目将自贡老城区居住配套成熟,但是住房品质较差,大量老城区客户外迁,对本项目将是重要的客户构成。
是重要的客户构成。
u市场风险:
市场风险:
u政府宏观调控是影响市场的主要因素之一,也是开发商最难以把控的市场风险来源。
政府宏观调控是影响市场的主要因素之一,也是开发商最难以把控的市场风险来源。
2010年政府颁布了一系列政策以抑制房价快速增长,维持市场健康发展。
这些政年政府颁布了一系列政策以抑制房价快速增长,维持市场健康发展。
这些政策的颁布导致成交量迅速下滑,对很多房产项目的运作、开发商资金的回收带来很策的颁布导致成交量迅速下滑,对很多房产项目的运作、开发商资金的回收带来很大的影响。
大的影响。
u风险规避:
宏观政策风险只能采取即时规避的方式,通过政策发布前的一些前奏和风险规避:
宏观政策风险只能采取即时规避的方式,通过政策发布前的一些前奏和征召判定即将颁布政策对项目的影响程度,即时调整销售策略,避免顶风作浪。
征召判定即将颁布政策对项目的影响程度,即时调整销售策略,避免顶风作浪。
u竞争风险:
竞争风险:
u整个板块房地产快速发展,引发竞争加剧,同质化严重,通过提升产品差异化,与整个板块房地产快速发展,引发竞争加剧,同质化严重,通过提升产品差异化,与推售节奏有效控制,来控制竞争风险;
推售节奏有效控制,来控制竞争风险;
项目定位及物业发展建议项目定位及物业发展建议项目市场形象定位项目客户定位项目产品定位项目价格定位1.项目市场形象定位项目市场形象定位区域整体价值形象定位开放的高尚公园生活居住区OCTOCT:
OpencitytownOpencitytown开放的、开放的、高尚的、高尚的、公园的、公园的、宜居城区宜居城区2.项目客户及产品定位项目客户及产品定位目标客户:
启动期以大自贡地区,关注生态的,环境的,性价比的刚需启动期以大自贡地区,关注生态的,环境的,性价比的刚需客户和首改家庭为核心目标,其中客户和首改家庭为核心目标,其中80%以上以自贡老城区家庭为主,其以上以自贡老城区家庭为主,其余可以挖掘下自贡周边有意愿在自贡购房的改善性客户。
余可以挖掘下自贡周边有意愿在自贡购房的改善性客户。
产品定位:
高层电梯华宅高层电梯华宅户型,面积区间:
75-85两房,两房,90-95紧凑三房,紧凑三房,98-108三房三房说明:
明:
产品选择较有经济实力的刚需和首改市场主流,功能足够且实用的户型,去化速度较快,降低项目开发产品选择较有经济实力的刚需和首改市场主流,功能足够且实用的户型,去化速
- 配套讲稿:
如PPT文件的首页显示word图标,表示该PPT已包含配套word讲稿。双击word图标可打开word文档。
- 特殊限制:
部分文档作品中含有的国旗、国徽等图片,仅作为作品整体效果示例展示,禁止商用。设计者仅对作品中独创性部分享有著作权。
- 关 键 词:
- 郫县 城镇 市场调研 报告