赢商网-商业地产的战略投资与操盘策略1815208818PPT课件下载推荐.ppt
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第二种类型为百货公司模式。
o现在的华润置地是这个模式,即在同一个地域,各现在的华润置地是这个模式,即在同一个地域,各种产品同时做,产品多样化,像一个百货公司高中种产品同时做,产品多样化,像一个百货公司高中低档什么产品都有,商户、写字楼、住宅、酒店、低档什么产品都有,商户、写字楼、住宅、酒店、公寓。
这种百货公司模式比较多的见于过去城建系公寓。
这种百货公司模式比较多的见于过去城建系统转制过来的开发公司和国内很多综合性的大型国统转制过来的开发公司和国内很多综合性的大型国营开发公司。
营开发公司。
住宅开发的商业模式住宅开发的商业模式o第三种类型为精品店模式第三种类型为精品店模式。
o这是万通地产致力追求的模式,只在少数高这是万通地产致力追求的模式,只在少数高端市场进行精品店经营,我可能卖的车是劳端市场进行精品店经营,我可能卖的车是劳斯莱斯,一天卖不出几辆,但是每一辆的价斯莱斯,一天卖不出几辆,但是每一辆的价格高,所以营业额较高。
格高,所以营业额较高。
商业地产的商业模式商业地产的商业模式
(1)o只租不售:
只租不售:
物业建成后,形成独立的产权,通过招物业建成后,形成独立的产权,通过招商合作制与商户签订租约,收取租金作为现商合作制与商户签订租约,收取租金作为现金流的主要来源。
金流的主要来源。
产权形成后,物业经过商业运营的包装后产权形成后,物业经过商业运营的包装后进入资本市场获取良好的融资。
进入资本市场获取良好的融资。
商业地产的商业模式商业地产的商业模式
(2)o只售不租只售不租:
物业建成后,整体出售或者将产权分割后再物业建成后,整体出售或者将产权分割后再进行销售,也就是当前比较流行的产权式商进行销售,也就是当前比较流行的产权式商铺、产权式酒店等;
开发上通常希望通过提铺、产权式酒店等;
开发上通常希望通过提供后期的物业管理为项目提供服务。
供后期的物业管理为项目提供服务。
商业地产的商业模式商业地产的商业模式(3)o租售结合租售结合o商用物业建成后,投资商、开发商将其中的商用物业建成后,投资商、开发商将其中的一部分物业出租,另一部分物业销售;
一部分物业出租,另一部分物业销售;
o通常有两种方式:
一种是底层销售,二层以通常有两种方式:
一种是底层销售,二层以上出租;
另一种是主力店部分出租、配套商上出租;
另一种是主力店部分出租、配套商铺出售。
这种模式大都是迫于资金的压力。
铺出售。
商业地产的五大特性商业地产的五大特性o商业地产与传统的住宅地产有本质上的区别;
商业地产与传统的住宅地产有本质上的区别;
oo商业地产注重商业业态的研究和分析商业地产注重商业业态的研究和分析商业地产注重商业业态的研究和分析商业地产注重商业业态的研究和分析oo商业地产必须遵循社会的专业分工商业地产必须遵循社会的专业分工商业地产必须遵循社会的专业分工商业地产必须遵循社会的专业分工oo商业地产高回报的同时风险同样很大商业地产高回报的同时风险同样很大商业地产高回报的同时风险同样很大商业地产高回报的同时风险同样很大oo商业地产必须注重选址和商圈研究商业地产必须注重选址和商圈研究商业地产必须注重选址和商圈研究商业地产必须注重选址和商圈研究住宅地产面临的变革住宅地产面临的变革oo传统的住宅地产饱受国家宏观政策调控之苦传统的住宅地产饱受国家宏观政策调控之苦传统的住宅地产饱受国家宏观政策调控之苦传统的住宅地产饱受国家宏观政策调控之苦oo传统的住宅地产面临调控后的整合和洗牌运动传统的住宅地产面临调控后的整合和洗牌运动传统的住宅地产面临调控后的整合和洗牌运动传统的住宅地产面临调控后的整合和洗牌运动oo传统的住宅地产必须加大向商业地产开发模式的转变传统的住宅地产必须加大向商业地产开发模式的转变传统的住宅地产必须加大向商业地产开发模式的转变传统的住宅地产必须加大向商业地产开发模式的转变33、中国流通行业主力业态、中国流通行业主力业态o(11)便利店()便利店(conveniencestoreconveniencestore)o(22)超市(包括食品超市和综合超市)超市(包括食品超市和综合超市)(supermarketsupermarket)o(33)大型超市()大型超市(hypermarkethypermarket)o(44)仓储式会员店()仓储式会员店(warehouseclubwarehouseclub)o(55)百货店()百货店(departmentstoredepartmentstore)o(66)专业店()专业店(specialitystorespecialitystore)o(77)专卖店()专卖店(exclusiveshopexclusiveshop)o(88)家居建材商店()家居建材商店(homecenterhomecenter)o(99)购物中心()购物中心(shoppingcenter/shoppingmallshoppingcenter/shoppingmall)o(10)(10)专业市场(专业市场(specialitymauket)specialitymauket)提升商业地产价值的首要环节提升商业地产价值的首要环节一、选址工程的环节控制一、选址工程的环节控制o所谓所谓选址选址,关键在于,关键在于“选选”因为选址是一项系统工程。
因为选址是一项系统工程。
o选址不是在选址不是在“找地找地”o选址的核心理念:
选址的核心理念:
“引凤筑巢引凤筑巢”而不是而不是“筑巢引凤筑巢引凤”终端为主,渠道制胜终端为主,渠道制胜oLocationLocation,LocationLocation,LocationLocation,店址,店址,还是店址店址,店址,还是店址o“一步差三市一步差三市”o商业物业的资本价值首先在于选址商业物业的资本价值首先在于选址选址的要诀选址的要诀o金角:
金角:
城市主要干道的交叉路口的城市主要干道的交叉路口的把角为上等立地把角为上等立地(十字、转盘)十字、转盘)o银边:
银边:
城市主要干道的边缘地带、城市主要干道的边缘地带、商业特色街的中间地段商业特色街的中间地段o草肚皮:
草肚皮:
人口集中的腹地地带、大人口集中的腹地地带、大型社区主干道等型社区主干道等当前中国选址必须解决的四个缺乏当前中国选址必须解决的四个缺乏缺乏一:
缺乏专业的、系统的选址策略;
缺乏一:
缺乏二:
缺乏对商业和地产不同业态整合的经验;
缺乏三:
缺乏理性的投资评估、热衷于概念炒缺乏三:
缺乏理性的投资评估、热衷于概念炒作和盲目追风;
作和盲目追风;
缺乏四:
缺乏对国情的正确认知,夸大个别案缺乏四:
缺乏对国情的正确认知,夸大个别案例效应;
例效应;
选址的基本原则选址的基本原则o1、适用性:
根据公司发展战略、规划及业态特点选址、适用性:
根据公司发展战略、规划及业态特点选址o22、便利性:
针对目标客户群,以顾客为导向、便利性:
针对目标客户群,以顾客为导向o首先是为顾客选址,其次为自已选址,最后才是为自己未来所首先是为顾客选址,其次为自已选址,最后才是为自己未来所遇到的竞争选址。
遇到的竞争选址。
o包括交通、可视性、进出、购物、环境,都要方便顾客到达、包括交通、可视性、进出、购物、环境,都要方便顾客到达、确认、选购,一切以顾客为中心确认、选购,一切以顾客为中心o33、前瞻性:
充分考虑和预测城市规划、交通、人居环境、前瞻性:
充分考虑和预测城市规划、交通、人居环境的变的变化,夺取市场先机化,夺取市场先机o44、购买力、购买力o55、成本与投资测算、成本与投资测算o66、效率与速度、效率与速度o77、标准的严肃性,不急于求成、标准的严肃性,不急于求成选址要素选址要素o11、城市要素、城市要素o(11)城市类型:
地形、气候、风土,行政、经济、历史、)城市类型:
地形、气候、风土,行政、经济、历史、文化、教育文化、教育o(22)城市设施:
学校、医院,能源供应,环保)城市设施:
学校、医院,能源供应,环保o(33)城市交通:
城际交通、城内交通)城市交通:
城际交通、城内交通o(44)城市规划:
行政区、商业区、居住区、道路、)城市规划:
行政区、商业区、居住区、道路、大型基础设施大型基础设施o(55)消费者:
人口、收入、可支配收入、消费水平、)消费者:
人口、收入、可支配收入、消费水平、消费结构、消费习俗、禁忌消费结构、消费习俗、禁忌o(66)城市商业:
数量、面积、从业人员、销售额)城市商业:
数量、面积、从业人员、销售额o(77)城市供应商)城市供应商物业要素物业要素o(11)场地:
形状、地基、朝向、日照、道路衔接)场地:
形状、地基、朝向、日照、道路衔接o(22)楼层、面积、层高、净高、载荷、平面与垂直交通)楼层、面积、层高、净高、载荷、平面与垂直交通o(33)水、电、气、暖、通讯条件)水、电、气、暖、通讯条件o(44)中央空调、货梯、客梯、消防、人防)中央空调、货梯、客梯、消防、人防o(55)卸货区、库房、通道)卸货区、库房、通道o(66)停车,机动车、自行车)停车,机动车、自行车o(77)广告位)广告位o(88)相邻关系)相邻关系o(99)法律与权利瑕疵,是否依法建设,是否有抵押,)法律与权利瑕疵,是否依法建设,是否有抵押,是否有拆迁可能是否有拆迁可能o(1010)租期,租金,支付方式,免租期)租期,租金,支付方式,免租期选址禁忌选址禁忌o(11)西晒)西晒o(22)风口)风口o(33)斜坡)斜坡o(44)快车道、单行道)快车道、单行道o(55)门前障碍,如大树、建筑物、构筑物、立交桥、)门前障碍,如大树、建筑物、构筑物、立交桥、人行天桥人行天桥o(66)地基、路面有高差)地基、路面有高差o(77)门脸太窄)门脸太窄o(88)无门前广场,顶街而建)无门前广场,顶街而建o(99)人居环境复杂,区域脏、乱、差,治安混乱,)人居环境复杂,区域脏、乱、差,治安混乱,几不管几不管商圈研究是核心商圈研究是核心o商
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