博志成研究院标杆企业之施工+地产模式研究Word格式.docx
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35.58
39.10%
建筑施工收入
27.19
58.81%
31.97
56.27%
55.53
60.88%
二、施工+地产业务模式互动法则
第一类企业施工业务只为房地产开发业务提供服务,施工业务存在的真正价值不是为了盈利,而是提高企业整体运营效率,获取房地产开发价值链的大部分利益。
法则一,房地产企业有稳定的施工队伍,对企业产品非常熟悉,可以省略或缩短进场读图等时间,并且能提高施工质量,大大提高了开发效率,便于产品的快速复制。
表2:
部分标杆企业开发业务与施工业务汇总
房地产开发企业
旗下建筑公司
建筑公司定位
富力地产
天力建筑
从事房屋建筑、装饰装修,职位为本企业开发业务服务,不承接其他业务
碧桂园
腾越建筑
合生创展
韩江建筑
恒大地产
恒大建筑
上海绿地
绿地建筑
法则二,内部关联企业可以进行合理税务筹划,降低高额的土地增值税。
法则三,在开发贷资金监管较松的地区还可拓宽资金渠道。
第二类企业施工业务为企业第一主业,并且规模很大,大多是区域内行业龙头企业,有很强的社会效应。
施工业务盈利能力较强,并不依附于房地产开发业务,但施工业务的品牌效应会带来大量资源,如资金、土地等,可以推动房地产开发业务的快速发展。
法则一,区域的龙头施工企业可以获得利润丰厚、回款及时的大量优质工程,这些工程可以为房地产开发业务提供大量的开发资金,推动房地产开发业务快速发展。
如上海建工通过施工业务获得大量资金,房地产开发资金非常充裕。
表3:
上海建工财务数据统计,单位:
亿元
类别
07Q1
07Q2
07Q3
07Q4
08Q1
08Q2
08Q3
08Q4
09Q1
09Q2
09Q3
09Q4
货币资金
49.1
51.5
52.5
63.3
53.6
60.5
60.4
74.4
67.5
80.5
86.8.
104.5
总资产
132.1
141.1
143.8
155.7
145.6
158.1
166.3
190.3
178.1
197.7
207.1
232.6
总负债
93.1
102.1
104.1
115.5
104.9
117.4
124.7
148.3
135.6
155.1
163.3
187.9
计息负债
11.2
10.5
10.4
10.7
11.1
11
9.7
10.6
12.5
15.3
12.3
法则二,施工业务的品牌效应可以获得各地方政府的信赖,成为房地产开发业务切入各地区的跳板,获得大量廉价土地推动房地产开发业务。
大型施工企业是各地方政府引进的重点对象,获得的基本都是地方的品牌项目,如中国建筑、中铁等。
表4:
中建地产近期土地获取汇总
时间
获取土地内容
楼面价
2011.5
获得成都高新区南部新区地块
3800
2011.6
获得上海奉贤区奉城镇商住地块
2822
北京顺义区仁和镇地块
4500
法则三,强大施工能力成为各地方政府选择土地一级开发企业的重要条件。
通过土地一级开发获得大量二级市场土地和一系列优惠政策。
表5:
中南建设通过一二级联动获得土地汇总表
序号
地点
拿地时间、面积与地价
拿地方式
1
南充清泉坝
20110124公告:
总占地3000亩,可出让商住用地1500亩,项目区土地出让计划分3年进行
公建工程施工+房地产开发
2
海南儋州
20101215公告:
滨海新区,占地面积800亩,地块总价:
1.现金28000万元;
2.建设基础道路,10万/亩
3
镇江
20101216公告:
占地21.2万/建面18.7万平,2.占地14.1万/建面11.5,成交价格:
14.9亿元
招标方式,承诺为政府建市政、公建工程而拿地
4
吴江市区长板路
20100705公告:
占地140120.2平,底价为5800元/平方米占地面积79554.2平方米,底价为4000元/平方米
挂牌招标
5
江苏南通海门市(县级市)圩角河两侧开发
20100222公告:
总占地6077亩,一期净地1350亩,分4年在二级市场出让
与政府合资(占股80%)进行一级开发,土地出让收益分成
6
海南西部儋州市滨海新区第二组团
20090824公告:
总占地4500亩地,8-10年内开发完,4年完成基础设施建设
一级开发,招拍挂利润与政府,分享70%
7
盐城中南世纪城7地块
20100114公告:
占地1595亩/106万平,建面260万平,地价20.73亿元,楼面地价780元
8
青岛李沧区南岭大枣园社区改造
20090723公告,占地74万平,建面182万平,FAR=2.47,楼面地价1498元/平米
当然,并非所有施工为第一主业的企业选择施工+地产业务模式均会获得成功。
如果施工业务不能获取优质工程,也就不能为房地产开发业务提供资金支持、土地支持等,两块业务是不能相互支撑、相互促进的。
相反有可能彼此牵制,成为发展的瓶颈,如龙元建设、宏润建设等。
表6:
龙元建设部分财务数据汇总
9.8
8.2
7.7
6.8
7.6
8.6
11.7
18.8
10.8
12.2
69.5
69.2
71.2
79.6
83
86.1
89.4
87.7
89.6
97.8
94.6
78.2
55.8
55.3
56.6
64.3
67.3
70.3
73.2
71.8
75.3
71.6
54.2
净资产
13.7
13.9
14.6
15.2
15.6
15.8
16.2
15.9
16.4
22.5
22.9
24.1
17.5
18.3
18.1
17.6
21.3
24.6
25
26.4
27.2
20.8
19.2
通过以上分析可以看出,企业选择施工+地产业务模式是有其一定条件的,并非适用所有企业。
企业需要详细分析自身情况,选择恰当的业务模式。
作者:
博志成研究院高级咨询师王瑞臣
博志成研究院
博志成研究院是房地产行业专业研究机构,一直致力房地产行业深度研究,为房地产企业提供系统解决方案。
研究内容包括行业政策、行业热点、标杆企业等多个领域,长期与国家部委合作开展课题研究。
博志成研究院定期发布研究报告,并通过专题沙龙、课题研讨等形式与业界同仁分享研究成果。
博志成研究院聘请多位业内知名专家作为顾问,不断提升研究水平。
博志成研究院由行业研究中心、企业研究中心、国家课题研究等部门组成,拥有一支专业的研究团队。
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- 志成 研究院 标杆 企业 施工 地产 模式 研究