关于商业大厦开发项目业态分析报告Word下载.doc
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10000元/㎡
消化较慢,目前已销售8成
慧港国际
2.4万㎡
30-65㎡
8800元/㎡
开卖当天销售8成,一个月售罄
逸彩美寓
住宅公寓
0.61万㎡
33-130㎡
9000元/㎡
开卖当天销售8成,两个月售罄
九鼎国际
8.3万㎡
30-60㎡
11000元/㎡
开卖当天销售6成
桂
名都国际
3万㎡
28-68㎡
8500元/㎡
开卖当天销售7成
保利花园公寓
1.77万㎡
36-85㎡
一天售罄
美邦公寓
0.54万㎡
25-50㎡
12000元/㎡
公寓产品持续热销,但价格受市场影响波动大。
l产品特点——项目规模主流供应在2-3万㎡,主流产品面积30-60㎡;
l价格特点——均价在10000元/㎡左右,但价格受市场影响波动大;
l消化特点——产品去货速度较快,特别是30-40㎡的小面积产品。
3.公寓产品未来供应分析
项目
产权属性
公寓体量
工程进度
预测入市时间
经营模式
桂城
南海金融城
商业性质
未动工
2012年
未知
益禾公寓
10万㎡
在建中
2011年
只租
禅城
星星冷柜厂项目
5万㎡
销售
恒福国际
桩基阶段
2011年初
1万㎡
在售
2010年下半年
星星华园国际
南丫岛项目
6万㎡
汤姆逊项目
8万㎡
东江国际
4万㎡
滨海御庭
18万㎡
禅桂地区公寓产品未来供应量巨大,同质化竞争激烈,销售面临巨大压力
l未来三年内,禅桂区域可预见的公寓体量至少60万㎡,估计将有更多项目放量供应,且同质化严重。
l季华路公寓未来竞争供应主要集中在东段,虽然公寓产品有回收资金快的特点,但该商圈已可预见有上万套公寓将出售,本项将面临很大竞争销售压力。
4.公寓产品判断结论:
(1)项目以写字楼为核心功能发展,公寓仅为辅助功能。
公寓在规划及配套上与竞争项目相差甚远,在未来市场竞争上难于形成有效差异化竞争力,反则陷入同质化竞争得不偿失。
(2)同时未来供应量大,价格浮动明显,在经济效益上难以保证。
(3)项目公寓亦为商业性质,根据佛山市场经验,此类公寓将影响写字楼的经营及售价,更会严重影响写字楼档次。
(4)我司建议:
项目开发产品功能上,公寓不作规划考虑。
二、项目写字楼功能的取舍判断
1.禅桂写字楼供应分布图:
目前禅桂地区写字楼市场严重供不应求,中低档旧式写字楼为市场主导,市场供应量缺乏是项目入市的一个重要机遇。
禅桂写字楼集中分布在南海大道中和季华五路一带。
市场上写字楼现存供应少。
禅城近年新晋供应环球国际、ICC、卓远国际及金海广场写字楼;
桂城市场除天安数码城外,目前已存在写字楼供应断层。
以中低档旧式写字楼为主,普遍楼龄长,设备陈旧,现代化纯商务式写字楼在近年才兴起入市。
2.写字楼产品现状分析
模式
入市
时间
规模
营销定位
天安数码城
泛科技园
2008年
30万㎡
147-294㎡
5500元/㎡
佛山首席民营科技园区,打造南海硅谷
货量大,以低价为卖点,销售速度一般
酒店+写字楼+公寓
1.7万㎡
87-432㎡
广佛商务巨擎领袖核心
价格高,销售速度缓慢
ICC国际商业中心
商业+写字楼
3.5万㎡
90-210㎡
引领国际商务形象
销售速度缓慢
卓远国际
写字楼
2009年
70-247㎡
16000元/㎡
佛山首席超甲级写字楼
开卖当月完成8成,销售速度快,尤以70-140㎡热销
金海广场
2010年
3.7万㎡
88-259㎡
15000元/㎡
金海广场商务旗帜
开卖当月完成8成,销售速度快
高端写字楼受追捧,写字楼市场迎来发展机遇。
l产品特点——建筑规模在3-4万㎡,供应主流面积80-160㎡;
l配套特点——多数具有少量商业作相关配套;
l价格特点——均价已超10000元/㎡;
l推广定位特点——以标榜自己为“核心”“旗帜”为主流,缺乏个性;
l消化特点——优质地段的现代化纯商务式写字楼消化速度快;
3.写字楼产品未来供应分析:
项目形态
写字楼体量
恒福国际商业中心
综合体
(购物中心+写字楼+公寓)
2011年中
九鼎金融中心
写字楼+商业步行街
11万㎡
2.5万㎡
2013年
9.3万㎡
金安壹号
纯LOFT商务写字楼
2010年末
新鸿基金融集团国际金融综合服务区项目
写字楼+商业中心
12万
已动工
2014年
新加坡亿能投资集团亿能金融服务中心
纯写字楼
--
广东三泰电子技术有限公司金融服务外包中心项目
阳光国际广场
综合体(酒店+写字楼)
承业大厦
高品质写字楼即将放量供应,但本项由于坐拥季华路总部第一街核心区,因此具有很大竞争优势。
l未来的写字楼项目多以综合体形式入市,写字楼拥有商业中心、酒店等完整配套。
l未来三年内,禅桂区域可预见的新增写字楼体量将达50万㎡,且主要集中在季华路沿线。
l本项地处季华路商务中心区,商务办公氛围佛山最成熟,且项目居交通要塞位置,昭示性强;
另外写字楼回收资金较快,可租可售,本项有很大竞争优势。
4.写字楼产品判断结论:
(1)佛山写字楼市场在不断推陈出新,特别是季华路出现了多栋超甲级写字楼,备受热捧。
同时整体市场高端写字楼还是相当缺乏,写字楼产品更容易突破,树立标杆——把握市场空白点:
高端写字楼;
(2)市场产品为单纯业态写字楼为主,季华路沿线众多写字楼未能满足市场客户日益提升的要求,综合型写字楼的出现是破局的关键;
(3)超甲级写字楼以成为市场司空见惯的产品,写字楼的要求需要不单单是硬件上面的突破,软件上面的突破更是能使产品傲立市场,摆脱同质化竞争;
(4)承接广佛同城利好,位居季华路之便。
佛山在产业调整不断加快的过程中,高端写字楼需求应运而生,迎接市场下阶段更加高端的需求。
(5)我司建议:
尽管未来竞争激烈,但本项身处季华路核心地段,建造写字楼优势明显。
但本项应错位竞争,写字楼应考虑硬件的适当超前及软件文化的树立,将项目优势有效保持,令到项目隽永,树立独特的市场地位。
三、项目酒店功能的取舍判断
1.禅桂酒店供应分布图
佛山酒店发展区域较为集中主要有祖庙片区、季华路片区和桂城片区。
未来多数在往北发展,重点发展片区将主要集中在季华路片区和东平新城片区。
分布:
目前佛山中心区四星级及以上的高档酒店不足20家,客房数量不足3000间,酒店市场供不应求。
供应:
未来3-5年内星级酒店数将激增至30家,客房数量预计将超过7000间。
产品:
长期以来中心区以中低档次酒店主导市场,高端酒店近年呈增长趋势。
高品质酒店特别是国际知名连锁品牌酒店仍较缺乏。
2.酒店产品现状分析
酒店名称
地址
星级
建筑面积(约万㎡)
客房数量
携程网价格(元∕间)
佛山保利洲际酒店
桂城千灯湖
五
8
450
1378
佛山恒安瑞士大酒店
禅城城门头
3
234
607
佛山皇冠假日酒店
6
415
佛山华夏新中源大酒店
南庄陶博大道
328
430
佛山南海新湖大酒店
桂城佛平二路
四
180
438
佛山佳宁娜大酒店
禅城祖庙路
1.5
152
368
佛山金城大酒店
212
378
佛山平谦精品酒店
1
126
318
佛山裕达酒店
桂城街道夏东涌口石龙北路
95
360
佛山元生态休闲酒店
桂城宝翠南路
1.8
31
446(包水疗)
城市客栈(佛山季华路店)
季华五路紫坊一街
三
289
245
佛山百盛达商务酒店
桂城海六路4号
1.4
153
388
总计
39
2665
目前佛山酒店密集分布于旧城区域,中低档酒店仍为市场主流。
l禅桂中心区目前拥有五星酒店4家,四星酒店6家,其余多数为经济型、商务性酒店
l酒店市场处于发展中,市场消费力较为强劲,可选择酒店不多,存在一定发展机遇
l目前酒店市场普遍租金价格不高,服务标准不高
2.酒店产品未来供应分析
建筑面积(万㎡)
客房数量(间)
万豪大酒店
季华路以北,朝安路以西
5
中盛酒店
同济东路南侧,南海大道西侧
250
银濠假日酒店
南海大道西侧,季华路六路北侧
5.3
万科南丫岛地块
季华路以北与岭南大道交汇处
碧桂园希尔顿酒店
岭南大道东平大桥引桥段
14
600
东平新城坊城文化艺术酒店
东平新城坊城
500
保利东湾酒店
文华南路与裕和路交界
周记地块
季华路
瑞安马可孛罗酒店
祖庙路
3.5
400
——
54.8
4000
随着城市化和第三产业的不断发展,佛山酒店未来供应倍增,竞争激烈。
l佛山中心区高端酒店市场可预见新开发项目9个,预计开发面积55万方,预计增加客房数量多达4000间
l短期内酒店数量及客房数
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