芒市三棵树商住地块提案20140124PPT课件下载推荐.pptx
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保障、房产税迟缓由于保障性住房建设出现的诸多困难和推进速度的缓慢。
并且房产税在各环节所面临的问题,使的真正推出房产税变得困难,贸然推出只会助推房价上涨。
宏观经济预判国外热钱涌入,国内年底钱荒关于对房地产市场影响较大的加息问题,这取决于宏观经济发展状况,特别是通货膨胀情况。
在人民币升值预期下,热钱即将大量涌入国内,使得国内固定资产投资升温。
年底越来越明显的钱荒,促使房企在年底前紧抓抛售机会,更多房企选择快速跑货确保资金链心态趋于理性政策将一定程度上抑制刚性需求及改善性需求,减少住房投资与投机行为,使购房者更趋理性。
房产税”可能”出台最终房地产市场的发展状况还要取决于政策的落实力度,如果调控政策仍然不能达到维稳目标,新一轮调控政策,如房地产税等将会不期而至,虽在三线以下实施的可能性很小,但对购房者心理可能产生冷却及观望影响。
政策不明确2013年前各部委并未出台具体的调控政策,而是去掉一刀切政策,细化地方政策,但无实际动作。
宏观经济形势预判市场分析Part1区域房地产市场客户特征分析房地产政策芒市房地产市场概述1.市场供应:
房地产供应较多,但多为老项目,新开工、待售或在售项目较少,多为体量较小的项目;
2.在售项目价格:
整个市场在售项目价格跨度较大,单价从2820元至4500元;
3.主流供应:
多为小高层、多层,面积区间在90-120,畅销产品为100-130,供应建筑多采用楼顶傣族装饰,主体为浅色系,白色或淡黄色加褐色条装饰;
商业多为底商网点,独立商铺较少(总价高),供应面积段分散9-200,集中商业以自持为主;
4.市场需求:
市场去化速度较慢,以刚需客户为主。
客户在住宅方面多需求尺寸较大的三房产品,双卫产品畅销;
5.总价:
多数客户属于总价敏感型客户,同时看中单价和总价;
6.产品:
客户对产品本身的要求不是很敏感,符合家庭需求即可。
对房间朝向无抗性,重视采光,但对顶层有明显抗性;
对梯户比有一定概念,三面采光的产品畅销;
经过对市场中项目的踩盘、销售人员访谈,了解到:
房地产市场:
供应2014年芒市房地产在售项目年芒市房地产在售项目芒市房地芒市房地产市市场情况情况序号序号项目名称目名称占地面占地面积建筑面建筑面积产品品类型型销售情况售情况住宅存量约:
商业存量约:
1学府时代180亩500000别墅、多层、高层项目整体销售80%以上,新开多层销售50%左右1万3万2财富中心22亩87896.7多层、高层商业整体销售90%以上,住宅剩3套,整体进入尾盘3金都国际33亩70000小高层整体销售约88%0.5万自持4三棵树风情苑8亩26368小高层蓄客阶段2万4万5泛亚壹城210亩40万小高层整体销售近50%16万3万目前,芒市房地产存量供应约在19.5万方,主要集中在新城区,芒市老城区项目体量较小,且供应量小,多数选择快速跑货,已经去化成尾盘。
市场中商业存量约在10万方左右,多为社区型商业。
集中商业(如财富中心、金都国际)多为自持经营,主要定位为购物,以百货、零售为主,经营状态未达预期。
住宅主力供应面积()学府时代财富中心金都国际三棵树风情苑泛亚壹城20015010050012597809797135168166124138由于市场中刚需客户为主,故住宅产品以90-135三至四房产品的供应量最大房地产市场:
去化全市总人口为389891人(第六次人口普查)。
年平均增长率为1.46%。
平均每个家庭户的人口为3.68人,年人均可支配收入在2万元左右。
其他已售罄(尾盘)项目有:
盛世佳园、德容晟世、美丽春天、水域轩园、嘉源公馆、世贸广场、城市尚锋、弘映山庄、水上公园、珠宝小镇、金塔水乡、德园星座,共计12个项目,销售周期普遍在2年以上。
芒市住宅类商品房年去化总量约为54.97万,销售均面积约为123,销售套数约为4469套,去化速度较慢。
另外,2013年消化政府保障房约400套(数据来源:
芒市政府网站),市场合计去化约5000套。
预计2014年投入保障房约600套。
保障房的建设将消化一定量的刚需客户,对商品房项目的销售而言,造成一定冲击。
芒芒市市在售在售房地房地产项目目销售售情况情况(住宅)(住宅)序号序号项目名称目名称销售价格第一次开盘时间年去化估算1学府时代3700-3900元/2013年6月2万2财富中心3200元/2011年1.87万3金都国际3700-4200元/2013年6月2.6万4三棵树风情苑4500元/预计2014年6月5泛亚壹城2820-3270元/2013年9月(线上)12万6其他已售罄(尾盘)项目2010年始38.5万房地产市场:
推广项目类别学府时代财富中心金都国际三棵树风情苑泛亚壹城推广推广主题城市书香,境界生活芒市首座5A级智能写字楼中庭景观豪宅,未来人居典范民族风情街芒市最具价值会展商务经济圈媒体形式DM单、路牌广告、墙体广告户外广告电视广告杂志广告售卡返租销售墙体广告、DM单网络网络主要投入路牌广告户外广告电视广告灯杆、道旗房地产市场:
待面市项目华江投资:
目前工地围墙已建好,属于综合体项目,定位高端,目前处于项目前期阶段。
华江投资:
市场分析Part1区域房地产市场客户特征分析房地产政策客户特征分析:
2010年以前房地产发展异常冷淡芒市人“投资在别处”住宅楼市场多为自住型需求基于区域性产业发展环境的影响,近年来国内翡翠玉石价格的快速上涨,远远高过房地产市场的价格上涨,无论是外地来芒市经商的,还是本地商人,更多地将投资眼光放在珠宝玉石方面,房产只是作为一个简单的住所或者是一个经营场所,而并非投资品;
对于本地有住房需求的人来说,几十万元基本可以盖房子了,同时当地人认为自己买地盖房比买一般商品房的人要显得更有地位与身份,因此芒市人基本不买商品房;
当地人炒地皮的热度多过于炒房;
具有高层抗性。
2010年以后瑞丽入列国家重点开发开放实验区芒市“临空经济园”规划通过审批政府对房地产业的支持力度逐步加大,限制个人在一级市场拿地,推动商品房发展;
房地产市场进入初步发展时期;
芒市人对商品房的抗性逐步消失;
住宅楼市场进入“自住型需求”和“投资型需求”并存的时代,首置首改成为市场主流需求;
住宅面积主要为100平米以上,以三房为主;
商铺价格突然蹿高,芒市商业地产出现大量投资客身影。
客户敏感点:
客户敏感点排序价格:
户型:
畅销住宅产品为100-130,多需求尺寸较大的三房产品,双卫产品畅销,梯户比、朝向、楼层无明显抗性。
主要看中住宅的采光,充足的车位供应成为市场机会点之一;
投资价值:
对商铺投资价值的需求日益提升,具有价值的商铺体量与项目产值成正比;
配套:
目前购房者对生活配套的需求不太明显,但随着城市发展,生活配套的重要性将不断凸显;
地段:
购房者对地段要求不高,主要看中物业的投资价值。
项目分析Part2项目价值点区位分析项目分析Part2项目价值点区位分析区位分析芒市区位图德宏州德宏州地处我国大西南、亚洲三大区域板块大中华经济圈、东南亚联盟经济圈、南亚联盟经济圈的结合部,随着我国与东南亚、南亚的关系加强,南向战略的实施,其地理位置的重要性显得越来越来突出。
芒市作为德宏州未来的中心城市发展极,政府已拟定发展芒市瑞丽经济走廊的理念,提出建设芒市到瑞丽的轻轨规划。
芒市现有机场一个,年底将建设龙瑞高速路和大瑞铁路,随着航空、高速、轻轨的相继落成,芒市大开放格局将逐步形成,成为沟通云南与东南亚、南亚大通道的重要节点。
芒市沟通云南与东南亚、南亚大通道的重要节点德宏区位优势图区位分析未来政府规划在芒市大河以东、320国道以西、芒市勐焕路以北、芒市至象滚塘道路以南,建设一个面积为5平方公里(含水域),集商业服务、行政办公、最佳人居、康体旅游为一体的城市新区。
芒市城区规划未来芒市规划新区开发+大河景观带+新区主干道建设未来城区规划建设将同时按市场化运作方式启动芒市大河景观带开发和新区主干道建设。
三棵树风情街三棵树风情街三棵树幼儿园三棵树幼儿园三棵树三棵树区位分析:
基地现状生活配套丰富商业氛围、居住价值浓厚三棵树文化价值浓厚,是传统的居住区交通便利,通达城市一、二级干道生活区生活区生活区生活区生生活活及及商商业配配套套生活及商生活及商业配套配套生生活活及及商商业配配套套芒市大街芒市大街金孔雀大街金孔雀大街团结大街团结大街生生活活区区生活区生活区园林园林文化文化/农业园林园林文化文化/农业生活区生活区生活区生活区生活区生活区生活区生活区区位分析:
城市规划利好政策一系列政策以及重大项目的开工建设推动芒市区域产业化集群发展以及城市化进程的加速发展德宏我国与东南亚、南亚合作的“桥头堡”德宏州面向西南开放黄金口岸的中心城市;
新建的8公里机场大道今年底正式建成。
西部大开发战略和向西南开放桥头堡战略的实施,中缅输油输气管道、大瑞铁路、龙瑞高速公路等一批重大项目开工建设,推动芒市城市化进程发展。
“芒市临空经济园”规划通过审批;
芒市机场将积极申报国际口岸机场;
构建芒(市)瑞(丽)腾(冲)三角经济圈;
城市定位于生态花果园林城市;
打造“康体天堂、休闲潞西”品牌目标。
芒市“十二五”规划:
构建“全州中心城市发展极”打造我国面向西南开放桥头堡的重要交通枢纽,国家重要的能源资源通道、沿边开放的重要增长极。
项目分析Part2项目价值点区位分析项目价值点:
城市中心本本案案本本案案规划道路项目位于城市中心,具有交通优势、走在城市发展前沿,是城市财富聚集地项目价值点:
配套三棵树风情三棵树风情街街三棵树幼儿园三棵树幼儿园三棵三棵树树三棵树步行街幼儿园城市绿地公园小学项目价值点:
投资价值老商业中心之一,靠近繁华商业步行街,周边生活区林立,具有较大的人口消费基数项目价值点:
文化价值三棵树属于城市文化标志,同时具有风水价值和民族文化价值项目价值点:
居住价值传统认知的居住区,周边生活区林立,具有较高的居住价值。
生活区生活区生活区生活区生生活活及及商商业配配套套生活及商生活及商业配套配套生生活活及及商商业配配套套芒市大街芒市大街金孔雀大街金孔雀大街团结大街团结大街生生活活区区生活区生活区园林园林文化文化/农业园林园林文化文化/农业生活区生活区生活区生活区生活区生活区生活区生活区城市中心,交通优势强学校、购物等生活配套齐全位于传统居住区,具有认知优势三棵树具有文化价值,风水价值SWTO蕴含商业价值,投资价值高目前市场尚无同类销售手段产品出现随着城市发展,购房需求向品质、创新、个性、功能多方面发展周边项目较低端项目周边虽有认知度,但人气不高具有一定拆迁难度,项目时间节点不好把控市场竞争中,有开展价格战趋势零售业市场总体逐渐呈现下滑趋势市场中开发商自持项目运营情况不乐观城市规划、房地产政策有不确定性项目SWOT分析项目定位Part3产品定位客户定位形象定位项目定位Part3产品定位客户定位形象定位项目卖项目卖什么什么,从何说起从何说起园林
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- 芒市三棵树商 住地 提案 20140124