公共租赁住房的现状与前景(0积分下载)Word下载.doc
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但是,从2004年开始,中国的大部分大中城市都开始以经营城市为名,纷纷将房地产业作为支柱产业,对于保障性住房建设的重视程度日益削弱,从而导致房价迅速上涨,中国的住房问题日益凸显。
与此同时,中国的一些住房保障制度逐渐异化,如经济适用房和限价房基本上被公务员或与政府部门有着紧密关系的人群获得,于是就经常出现了开着宝马住经济适用房的现象,经济适用房成了某些人又一种投资发财的资源,原有的保障中低收入群体的职能异化。
而廉租房一方面数量极少,另一方面限制条件极为严格,定位为城镇最低生活家庭,于是很多没有能力购买商品房、又没有关系申请到经济适用房同时收入又高于最低生活家庭的所谓“夹心层”(包括原有城市户籍的中低收入人群、新毕业的大学生等等)的住房就开始成为一个非常严重的问题。
由于这个“夹心层”非常庞大,这一问题也就日益引起重视。
2007年,国务院发布了《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》,第一次明确提出将廉租房作为住房保障体系的主体,并将廉租房的保障对象由原来的城镇最低收入家庭扩大到低收入家庭。
2、公共租赁住房的产生。
2007年国务院的《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》发布之后,我国城市的住房保障正式由原来的经济适用房为主转变为廉租房为主,但开始时仍未将中低收入者,特别是刚毕业的大学生群体考虑在内,但是这一问题却日益突出,于是部分城市也就开始了廉租房的升级版——公共租赁房建设,公共租赁房的推出,使中国的住房保障制度正式开始成为一个覆盖全体居民的住房保障体系,也就迅速获得了包括新毕业的大学生在内的广大“夹心层”的支持。
于是,2010年6月12日,中央七部委(住房和城乡建设部、国家发展和改革委员会、财政部、国土资源部、中国人民银行、国家税务总局、 中国银行业监督管理委员会)联合发布了《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》,公共租赁住房正式成为我国住房保障体系的一个重要组成部分。
二、公共租赁住房的制度设计;
公共租赁住房是指投资者(政府、企业或社会非营利机构等)持有房源,以低于市场价格的方式租给特定人群的一种保障性住房,其租金水平高于廉租房,低于商品房。
有五大基本特征:
政府的干预性、保障对象的特定性、非营利性、租赁价格的优惠性、退出的灵活性。
1、公共租赁住房的保障对象;
公租房租给谁?
这是公租房政策的一个首要的问题。
在七部委联合发表的《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》中有一个较为明确的表述。
“公共租赁住房供应对象主要是城市中等偏下收入住房困难家庭。
有条件的地区,可以将新就业职工和有稳定职业并在城市居住一定年限的外来务工人员纳入供应范围。
”从这一表述可以看出,公租房的主要保障对象是城市中等偏下住房困难家庭。
这是什么意思呢?
这就是说公租房的保障对象主要是已有城市户口,但没有购房能力,同时收入又不属于最低收入的家庭。
也就是说,这个公租房的保障对象实际上是弥补原来的住房保障制度的空缺。
根据以往的住房保障制度,城镇居民家庭根据收入水平可作如下划分:
城镇居民家庭
无住房
消费能力家庭
有一定住房
有完全住房
住房特
困家庭
住房困难家庭
租房能力不足家庭
购房能力不足家庭
购房能力充分家庭
在这个中间,以前的基本安排是,购房能力充分的家庭通过市场上购买商品房解决,购房能力不足的家庭通过购买政府提供一定支持的限价房或经济适用房解决,住房特困家庭和住房困难家庭通过廉租房的形式解决。
这里实际上就漏掉了租房能力不足家庭的住房保障问题。
这样的家庭就是所谓的“夹心层”。
现在的公租房就是针对这些家庭。
所以,可以说,公租房的推出,就是中国的住房保障成了一个完整的体系。
当然,这种划分中的城镇家庭都是有当地户籍的家庭。
而实际上,拥有当地户籍的老城市居民中真正属于这种情况的家庭并不多,因为那些老城镇居民一般通过各种途径如原来的福利分房、拆迁等,都会拥有自己的住房。
(据统计,即便是上海,拥有上海户口的家庭住房拥有率也在85%以上)。
考虑到这种情况,这一指导意见中又提出,“有条件的地区,以将新就业职工和有稳定职业并在城市居住一定年限的外来务工人员纳入供应范围。
”这里的“新就业职工“其实一般指的是新毕业的大学生,而“有稳定职业并在城市居住一定年限的外来务工人员”指的是农民工。
也就是说,具备条件的地区,应将新毕业的大学生和农民工纳入保障范围。
实际上,动态的考虑,新毕业的大学生应该是这一保障机制的主要对象。
所以,从某种意义上讲,公租房的推出,应该是大学生的福音。
当然,当前,公租房保障的主体仍是拥有城镇户口的“夹心层”,至于“夹心层”的标准,各个城市应根据自身的情况来定,从现在已推出公租房的条件来看,各个地方的标准有较大的差异。
如公租房制度相对比较完善的厦门市对于申请公租房就给出了四个方面的条件:
(1)一户家庭中申请人和共同申请人的家庭成员均应具有厦门市户口,且至少一人去的厦门市户籍已满3年;
(2)人均居住面积不超过12平方米;
(3)3人及以下户家庭不高于5万元,4——5人户不高于6万元,6人以上户不高于7万元;
(4)申请人家庭资产不高于家庭年收入的4倍。
2、公租房的房源筹集
根据七部委的指导意见,“公共租赁住房房源通过新建、改建、收购、在市场上长期租赁住房等方式多渠道筹集。
新建公共租赁住房以配建为主,也可以相对集中建设。
要科学规划,合理布局,尽可能安排在交通便利、公共设施较为齐全的区域,同步做好小区内外市政配套设施建设。
在外来务工人员集中的开发区和工业园区,市、县人民政府应当按照集约用地的原则,统筹规划,引导各类投资主体建设公共租赁住房,面向用工单位或园区就业人员出租。
新建公共租赁住房主要满足基本居住需求,应符合安全卫生标准和节能环保要求,确保工程质量安全。
成套建设的公共租赁住房,单套建筑面积要严格控制在60平方米以下。
以集体宿舍形式建设的公共租赁住房,应认真落实宿舍建筑设计规范的有关规定。
”从这些指导意见中我们可以看出,新建的公共租赁住房可能在一些商品房小区里面,也可能单独集中建设,另外,一些企业也可以以集体宿舍的形式建公共租赁房,不过这种公租房实际上只针对企业员工。
例如,当前成都市正在高新区建设的公共租赁房,实际上就是为那些企业员工建设的。
当然,说到这一点,我们倒是可以思考一个问题,既然企业可以给员工建公租房,学校是不是也可以呢?
3、公租房的财政支持
对公租房建设用地及公租房建成后占地免征城镇土地使用税。
在其他住房项目中配套建设公租房,依据政府部门出具的相关材料,可按公租房建筑面积占总建筑面积的比例免征建造、管理公租房涉及的城镇土地使用税。
不仅如此,对公租房经营管理单位建造公租房涉及的印花税予以免征。
在其他住房项目中配套建设公租房,依据政府部门出具的相关材料,可按公租房建筑面积占总建筑面积的比例免征建造、管理公租房涉及的印花税。
各地要把公共租赁住房建设用地纳入年度土地供应计划,予以重点保障。
发展公共租赁住房实行省级人民政府负总责、市县人民政府抓落实的责任制。
市、县人民政府要通过直接投资、资本金注入、投资补助、贷款贴息等方式,加大对公共租赁住房建设和运营的投入。
省、自治区人民政府要给予资金支持。
中央以适当方式给予资金补助。
4、公租房的管理
(1)公租房只租不售;
(2)公租房的租金应低于市场价。
在这一点上,各个城市有不同,一般规定为市场价的60%到80%之间,成都市规定的是70—80%。
由于公租房租金低于市场价,又能够稳定租房,所以比市场租房有明显的优势,也正因为如此,这是一种带有明显的福利性的社会保障住房。
当然,为了使这种社会保障功能真正实现,就必须防止部分人利用这种社会福利去牟利,所以,在七部委的意见中明确规定,“公共租赁住房只能用于承租人自住,不得出借、转租或闲置,也不得用于从事其他经营活动。
承租人违反规定使用公共租赁住房的,应当责令退出。
承租人购买、受赠、继承或者租赁其他住房的,应当退出。
”
5、公共租赁住房的退出机制。
考虑到公租房保障的“夹心层”,将来的重点可能是新毕业大学生,而这个群体往往有较大的上升空间,所以公租房在制度设计时明确了其带有一定的过渡性,也就是说,公租房的使用权不是永久性的,到一定条件下应该退出,把房子让给其他更需要的人。
所以公租房也明确规定租赁的时间一般为3至5年,当然,租赁合同期满仍符合条件的,可以申请续租。
但是,在拥有住房时,必须立即退出。
6、公共租赁住房与其他保障性住房的制度差异
(1)限价房
限价房是提供给收入不足以购买普通商品房又高于经济适用房和廉租房标准的保障性住房。
它的价格由政府直接限定,开发商没有修改的余地,通常的做法是政府先限制地段,限制房价,然后再来拍卖土地,也就是以房价来定地价。
限价房的价格一般高于经济适用房,但低于普通商品房,限价房一般规定5年内不许交易,但可以出租。
限价房开始出台时也有针对“夹心层”和新毕业大学生的说法,但后来的实际操作中经常变味。
(2)经济适用房;
经济适用房是政府提供给中低收入人群的一种保障性住房,条件上和限价房类似,不过其规定的收入水平比限价房更低。
经济适用房建设时免土地出让金,所以价格也比限价房更低。
经济适用房政策刚刚出台时实际上产权基本上等等一般商品房,但后来由于执行中经常变味,常常出现开宝马买经济适用房的情况,所以后来一般都规定5年内不许交易,并不得出租等等。
经济适用房与限价房出台时都有着很好的设想,但实际上基本上成为公务员或一些事业单位成员的福利政策,结局可以说都违背了初衷,也正因为如此,2007年以后,这两种社会保障性住房逐渐成为配角,今后有可能退出。
(3)廉租房
廉租房是政府提供给城市最低收入家庭(后来扩大到低收入家庭)的一种租赁性住房,一般采取实物配租(即由政府直接提供住房)和租金补贴(即租房者到市场上租房,政府提供租金补贴)两种形式,在这一制度下,市民只需花极少量的资金就可以保障住房,不过房子质量一般较差,这是政府提供的一种最低住房保障。
(4)公租房与以往保障性住房
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