产权式酒店定位分析报告Word文档格式.doc
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产权式酒店定位分析报告Word文档格式.doc
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②、本身就是多年的烂尾楼,形象已经大打折扣;
③、因其是**市第一家产权式酒店,市场不成熟,加上推广不力,没有做到“对症下药”,因而在目标客户中影响力不够。
二、目标客户分析
(一).销售目标客户:
1.(与超市目标客户一致)本市区的工薪阶层、公务员等有富余资金,想投资获得收益,但是又没时间经营或者无经营经验者。
(即与****的养老铺、供学铺省心投资概念相同)
2.中小企业、公司
(二).酒店客源:
企业客户、商人(商务人士)、机关人员、外地来株出差人员
三、成本分析及定价依据
1.面积计算:
①大厅面积200平方米
②塔楼面积800平方米一层,共20000平方米
2.建议销售均价在3100元/㎡。
定价依据:
采取反推法定价,根据周边市场情况,按照三星级标准预计房价和开房率,算出平均一间客房的年毛收入[计算公式为:
一间客房的年毛收入=房价×
开房率×
每年天数(365)],管理公司毛收益和业主回报按照7:
3分摊(参照产权式酒店行业规律得出的结论)[计算公式为:
管理公司毛收益=一间客房的年收益×
0.7,业主回报金额=一间客房的年收益×
0.3],业主回报部分按照投资总额的8%的回报率,推算出销售价格[计算公式为:
单位销售价格=每年可回报业主金额÷
(0.08×
40)]。
例如:
假设房间折后价为180元/天,住房率为60%;
则平均每一间40㎡的客房年收入为180×
0.6×
365=39420元;
按照7:
3分摊,酒店管理公司毛收益为:
39420×
0.7=27594元,可回报给业主的金额为39420×
0.3=11826元;
按照投资总额固定回报率8%计算,则该客房的销售总额为:
11826÷
0.08=147825元
单位销售价格为:
147825÷
40=3696元。
根据项目周边情况和**市酒店房价现状,本分析报告分别以建筑面积40㎡和50㎡做两种分析。
具体见下页的
酒店经营状况与定价分析推算表
酒店经营状况与定价分析推算表
(一)
建筑
面积
收
益
收益分摊
可销售价格
计算
方式
(经营状况)
房间
牌价
折扣
(折后价)
住房率
毛收益
管理公司毛收益
(占70%)
回报
业主
(占30%)
总额
单位售价
40㎡
基本
状态
250
0.8
(200)
65%
47450
33215
14235
177937.5
4448.44
50%
36500
25550
10950
136875
3421.88
中间
0.7
(180)
60%
39420
27594
11826
147825
3696
52%
34133.33
23893.33
10240
128000
3200
保守
0.65
(160)
35040
24528
10512
131400
3285
35%
20761.2
14533
6228
77850
1946.25
注:
本表为保守计算。
如果建筑面积为35㎡,则单位售价更高,均价可定位在3500元/㎡左右。
酒店经营状况与定价分析推算表
(二)
50㎡
3559
2738
70%
45990
32193
13797
172462.5
3449.25
2956.5
根据对周边酒店的调查,50㎡的客房(套间)在**市房价定位在180元/天,已属于震撼价。
因此,保守状态(160元/天)本表不再分析。
上述六种状态的平均单位销售价格为:
3333元/㎡;
按160元/天、开房率60%计算,则单位销售价格为:
3285元/㎡;
按180元/天,开房率52%计算,则销售单价为:
3200元/㎡。
根据周边市场价格以及本项目实际情况,保守估计销售均价可定位在3100元/㎡,即2840~3340元/㎡之间(6层起价2840元/㎡,每高一层加20元/㎡,包括装修费用)。
我们选择参照160元/天、开房率60%、售价3100元/㎡、回报金额10540元/年(即回报率为8.5%)为基准计算(以下所有的计算亦同)。
这
样对目标客户有相当大的吸引力(具体分析见销售方式中的投资收益例表)。
3.成本与收益分析:
1).面积:
每层800㎡,6~30层共计20000㎡
2).成本预计:
①建安成本:
1500元/㎡;
②精装修:
300元/㎡;
③广告推广成本:
50元/㎡(总计500万元÷
10万㎡);
④管理成本:
100元/㎡;
⑤税
收:
155元/㎡(销售单价×
5%,即3100×
5%=155);
⑥不可预见费用:
以上共计为:
2205元/㎡。
3).预计利润为:
(销售单价-成本单价)×
总建筑面积
(3100-2205)×
20000=17900000元
四、酒店定位分析
1.根据**市的酒店业现状和项目周边情况(服装行业商务人士集中),建议定位为三星级。
2.主力户型:
40平方米的占90%,既符合国家规定标准(《旅游涉外饭店星级的划分与评定》规定四星级以上客房最小面积为20平方米),又有利于产品的销售(投资总额低)。
套间60平方米,占10%。
3.通道宽度在2.1米左右。
4.精装修后出售(将装修成本计算在销售价格,预计为300元/平方米)。
5.大厅设在市场一楼,面积200平方米左右,停车场负一楼,饮食在群楼五楼与市场共用,建议在塔楼6楼、7楼设立相应文娱、体育配套。
五、销售方式(经营模式分析)(结合本项目模拟分析)
目前产权式酒店的经营模式主要有:
1.省心回报型(类似于超市的“整租零售”):
☆业主将所购客房与酒店管理公司签订《委托经营协议》,将所购客房20年以上经营权全权委托酒店管理公司,由酒店管理公司按客房总价的8.5%的固定金额每年支付业主投资回报。
☆经营过程中发生的各项成本、物业费、税费均由酒店管理公司承担。
☆业主每年可获得酒店管理公司赠送的一定数额(设定在投资总额的4%左右)的住房卡。
住房卡消费完后,享受贵宾卡待遇。
例:
本项目的操作方式:
(见投资收益例表)
投资收益例表
面积
楼层
单价
总房价
年收入
实际收入
固定回报率
实际回报率
固定回报
住房卡
20
3100
124000
10540
4960
15500
8.5%
12.5%
12
2960
118400
10064
4736
14800
因银行按揭利率未定,分析表未计算按揭贷款模式。
2.利润共享型:
☆获得年度客房利润分红。
☆业主可以随时使用自己的客房,酒店公司仅是在得到业主确认的期限内出租该客房,并且在该期限内,业主将获得所购客房套型全部待租客房的平均收益。
即:
业主所购房当日收益=该套型全部客房的当日收益÷
该套型当日全部待租客房数
业主客房全年收益=业主所购客房每日收益之总和
业主将获得的利润分红为业主所购房全年收益的30%。
☆经营过程中发生的各项成本、税费均由酒店经营公司承担。
☆业主可以随时使用自己的客房,但必须承担管理等相应的基本费用
元/天,其中包含易耗品等
元/日.套(分户型、面积收取)。
3.完全自用型
☆
目标客户:
企业(中、小型为主)
酒店将按其它客房一样提供各类星级服务,另行签订物业管理协议。
业主须按月交纳物业管理费。
物来管理费按5元/㎡·
月计收(水、电耗费按量计收)。
六、销售推出的时机分析:
纯产权式酒店在**市的操作应该说还不是很成熟,造势相对有难度,因此,在推广策略上我们应该有所讲究,尽量在群楼销售时就应用口碑宣传,扩大影响力。
加上本项目的超市业态在目标客户、操作手法上都与产权式酒店基本相同,相对而言,产权式酒店的吸引力没有超市大。
因此,产权式酒店的应避免与超市同期推出。
七、结论
(一)酒店定位为三星级,符合市场现状,有良好的经营前景。
(二)对于产权式酒店销售的目标客户而言,有稳定、可观投资回报率是他们关心的核心因素,也就是产权式酒店应该更注重后续经营管理。
因而,建议从以下几个方面增强产权式酒店的销售力和经营力:
1、建议聘请客源网络庞大、经营业绩卓著的专业酒店管理公司进行经营管理,以保障酒店运营期间的丰富客源和丰厚回报。
而且,此项工作介入得越早越好。
2、建议与一信托投资公司合作,为收益做担保。
3、建议加盟专业度假交换系统,建立连锁贵宾卡共享系统(天津泰达度假交换公司)。
4.建议产权式酒店的销售在群楼销售之后、超市销售之前以及上述3项完成后推出。
5、因利润分享型操作比较复杂,难以形成对目标客户的吸引力,建议本项目采取省心汇报型和完全自用型两种相结合的模式操作。
.
6、建议投资回报率定为:
8.5%(通用标准)。
同时每年赠送投资总额4%左右数额的住房卡给业主,住房卡消费完后,享受贵宾卡待遇。
有利于酒店人气的旺盛客源的扩大。
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