中海地产--建安成本控制指标Word格式文档下载.docx
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临时道路、临时围墙、临时绿化等设施,花费相当大,不可取。
对于地块较大的项目,首期安排在地块中间,有可能需要建
02基础工程
80-120
1、地基处理
换土,与场地的地质条件有关。
如:
佛山、北京、成都等地方
换填原因:
可以使用天然地基,相对桩基础,相当节省的。
2、桩基础
桩的类型
是刚性的,无法替换
桩的长度
与地质条件直接相关,一般华东的桩比华南的长
记录
桩基数量、打桩顺序、桩长等的记录
优化
能否优化
3、非桩基础
注意基础形式的选择,如:
筏板基础?
独立基础?
03地下室
一般:
2200-3000;
目前不少地区:
4000
1、地下室面积
单个地下室面积越小,单方造价越高。
多栋高层连成一片的话,相对来说,就很经济。
如果,每一栋楼都有一个独立的地下室的话,而又互相连通,那么多个地下室的造价水平肯定要敢于一个地下室。
2、地下室层数
地下室的层数多一些,要比1层经济,可以分摊,底板和顶板的造价;
但同样会增加基坑的费用,施工工期增加,基坑安全风险增加。
影响地下室的层数的因素是固定的,没有可变的余地。
地下室面积越小越好,最好不建。
项目占地足够大的情况下,地下室通常只做一层。
3、设计的经济性
钢筋用量
是地下室建造的核心指标。
全国各地区因抗震等级、地质条件、人防要求等很多因素影响。
在同一地区相对有一定规律。
砼的用量
4、顶板覆土
厚度通常1-2m之间;
覆土梁的高度、板的厚度、配筋加大;
梁的高度抹灰、防水工程量增加。
5、基坑支护
在能够保证安全的情况下,尽量优化方案,追求最大的经济性。
不能被施工单位牵着鼻子走,但安全性必须要由施工单位保证。
6、土方工程
单方造价:
25-50元/平米。
能否用于本期或该项目的前期回填
如需外运土方,能联系到某些项目的回填,尽可能变废维保,减少工程造价
7、豪华程度
要视项目档次而定
设计一步到位,功能齐全,用料经久耐用,物业不会投诉
地面的处理(专用油漆或硬化面层)、墙面的处理
8、人防工程
影响造价明显,但因为具体表现在结构工程上,所以无法拆分出造价水平。
人防工程是被动接受的设计,想不建都不行。
9、防水工程
防水层不准做两道,如果怕漏,从施工管理上找原因,而不准通过额外花费来补自己管理上的漏洞。
10、设计优化
方柱比圆柱便宜
模板和抹灰至少节省10-15元。
将腻子工序省略
墙、柱面在用涂料时省略。
目前腻子的造价是6-8元/平米。
天花不要抹灰
直接做涂料或不做。
天花因为有梁,其抹灰面积是建筑面积的1.2-1.5倍。
抹灰单方造价:
12元/平米。
少设计几盏灯
灯火通明是浪费。
做成自然通风的地下室
在机电工程上,会节省相当的费用,比如风管、风机。
能使用中压的通风管就不要用高压,板厚差异较大。
门窗工程
主要是防火门。
数量按规范设计,刚性很强,在设计环节节省不容易。
机电工程
做好管线综合平衡,防止不必要的设计变更和现场修改。
对于电气部分,有条件的机电图纸最好能和电力设计院的外电设计相匹配。
合理设置水泵房、消防等控制中心,减少各管路程度。
合理选用各管材。
预埋的电线管用PVC管,从桥架接至末端设备之间的管段用镀锌电线管。
04地上建筑
1650-1850(住宅层,不含户内装饰)
1、建筑工程
目前钢筋的施工单价约为:
5.5-6元/kg,每节约5kg,可以节省成本约30元/m2。
C30砼的价格约为350元/m3,每节约0.1m3/m2砼的用量,可以节省35元/m2.
屋面的造型
越是层数少的建筑物,分摊的成本越高。
2、防水工程
此项摊至地上建筑面积一般约为20-30元/m2(厨卫+屋面)。
如果外墙做防水,造价增加至少40元/平米。
3、入户门工程
入户门一般均价在2000-3000元/樘,高档点的门锁1500元/樘。
目前最高的是联排别墅的3万元/樘。
4、外立面门窗工程
窗积比为:
0.25-0.3(北方一般在0.25)
普通型材、粉末喷涂、双玻、较好五金配件,门窗的平均单价:
约为350元/m2。
断桥隔热:
约为500元/m2。
塑钢门窗(双玻):
约为350-400元/m2。
附框的费用:
10-15元/m2。
5、铝门窗替代
塑钢门窗。
但档次明显低于铝合金门窗。
木包铝,内开内倒,氟碳喷涂、LOW-E玻璃:
约为1050元/m2.若以0.3窗积比计算,相当地上物业的单方造价增加:
210元/m2(以地上建筑面积计算)
6、保温工程
属于地方性工程。
目前以50-110mm苯板保温为主,华东地区采用内外两道保温砂浆。
单方造价80-110元/m2。
南方地区节省了此项费用。
7、外立面装饰
墙积比
普遍的数字是:
1-1.3;
少部分是:
1.6-1.8;
联排别墅或独栋别墅:
1.8-2.1
装饰的档次
普通面砖:
22元/m2,人工:
45元/m2;
外立面的造价为:
67元/m2;
按墙积比1.2折算成建筑面积,其单方造价是:
80.4元/m2。
如果面砖按:
50元/m2,相当于增加单方造价:
33.6元/m2。
涂料,合资品牌:
30元/m2
石材:
高档联排别墅的造价:
350元/m2以下(地上建筑面积计算);
高层一般110-160元/m2。
最高记录是:
520元/m2。
8、栏杆工程
开间的大小,影响栏杆的长度。
一般铁质+玻璃,每延米造价约为:
300-450元/米;
单方造价为:
30-40元/m2。
不锈钢栏杆或带太多花饰,一般影响较大。
9、大堂装饰
影响不大,因为一栋建筑只有一个大堂。
装饰费用:
5-50万元。
以大堂面积计算,造价约为:
1500-3500元/m2;
一般单方造价为:
10-20元/m2;
最多不超过:
25元/m2。
10、公共部位装饰
主要是电梯厅。
墙地面为抛光砖,或者配以一些石材装饰线条,电梯门套通用石材。
其单方造价为:
50-60元/m2;
按公共面积计算,造价约为:
980元/m2。
11、机电系统工程
对于毛坯住宅来说,约为:
200元/m2(不包括特殊地区的采暖。
中水等系统)。
电气系统住宅优化的余地不大,给排水系统优化的余地较大,如:
排水管选用UPVC,而不是金属管材;
上水管道选用普通材质而不是昂贵的新产品;
系统的功能要讲究,比如同层排水造价昂贵,不要选用。
12、直饮水工程
意义不大。
10元/m2;
或者1000-1500元/户
13、安防工程
造价有相当的弹性,主要表现在功能上,有不少噱头一类的功能,尽量不要用。
可视对讲显示器,彩色要比黑白贵一倍多
14、电梯工程
功能的多少
目前对于100m高层住宅来说,住宅层电梯造价:
50元/m2;
个别项目,十几层高,电梯摊销超过200元/m2。
选配的标准
服务的面积
15、建筑物的泛光照明工程
一般来说,安装在屋顶上的灯光,每栋5万元的造价是适当的。
05配套设施
1600-4000
1、学校
1600元/m2全包
2、会所
3500-4000元/m2全包(含建造与装修)
06配套工程
1、变配电工程
每一单位成本是2000元/KVA
高低压柜和元器件,在品牌和厂家选择上很重要,能用合资就不用进口。
电缆,能用四芯就不用五芯,能用阻燃就不用耐火。
发电机房,每一路应急电源均需要从发电机房引出,这样就会增加很多造价,如将发电机房分出多个发电机低压房,虽然增加了低压柜,但总造价是要减少很多的。
2、室外管网工程
需要注意,工作面交叉,工序前后搭接,容易影响相互争执。
这需要分判的时候划分好合同范围。
07室外工程
100-120
1、景观工程
按空地面积计算,室外工程造价水平:
400-500元/m2;
个别项目占地小,空地面积也小的情况下,室外工程造价略高,在550-750元/m2。
软硬比:
软景多,硬景少
普通多,名贵少
控制水景
2、小区围墙工程
用料:
尽量少,漏空多一些,灯光少一些
门楼:
可以说是无底洞,一个门楼化100多万,并不罕见。
02相关部门工作中存在的问题
01设计管理环节
1、设计图纸漏项太多
在施工过程中,对于增加项目的报价,肯定是施工单位占便宜。
还有一种倾向,明知有漏项却不积极地去解决,一味地往后推,给施工单位创造索赔机会。
2、图纸修改
很多情况是刚刚定标,图纸就全面地修改了,也就是招标用一套图,施工时却用另外一套图,这种情况对工程造价控制极为不利,同时人为地增加了其他部门的工作量。
3、分批出图
人为地将本可整项发包的工程分割成若干个小工程,而最终被施工单位通过议标的形式将整个工程“蚕食”下来,这样在总造价上肯定是对施工单位有利。
4、对材料、工艺研究不透
在设计上一味依靠“外援”。
一是依靠设计单位,而大家都知道设计单位对业主的造价控制往往是不考虑的,它只需要将图纸交出去,拿回设计费就万事大吉了,业主花了多少冤枉钱与设计单位无关!
所以对于设计图纸作全面认真的审查,是非常必要的。
二是依靠施工单位提供设计图纸或方案,而我们自己即不作仔细研究,也不作深入复核,以至于本来可以省的钱,白白地花掉了。
5、对于施工单位提出的更改,缺乏警惕性
轻易地同意对方的意见。
其结果可能会出现几种情况,一是等到工程更改完成以后,或是工程结算时,才发现实际造价较大幅度地突破了合约总价。
二是工程更改未达到预定的设计和建筑效果,三是在实施过程中发现更改不妥,造成返工浪费。
6、对工程的建设标准不能做到恰如其分的把握
材料、工艺及设计标准与项目的市场定位是紧密相关的,一个定位于中档的楼盘自然不适合大量地使用高档的材料和造价昂贵的设计内容,比如普通的、中档的楼盘,其园林设计上要尽量少用硬景多用软景,而软景中又需要尽量少用名贵苗木。
设计单位和施工单位对于业主在项目定位上的体会肯定不及业主本身深刻,对于他们来说,只是需要完成一项设计或施工任务而已,而业主则是需要在控制造价的前提下完成任务。
02合约管理环节
1、招标采用无图分判
全年主包无图分判的面积不得超过50%,非主包工程(除桩基、土方工程外)不得无图分判,不得以暂定工程量签署合同。
但我们发现部分地区对此不予重视,至今为止仍然我行我素,对于栏杆工程、景观工程这些非主包工程还在进行无图分判,尽管图纸不由合约部负责,对于这些公司规定合约部应该格外重视,提醒相关部门,否则就是执行不力;
2、投标单位少,竞争力度不够
各家有各家的理由,大城市的会说我们这些工程太小,吸引不了别人,二级城市会说我们这里建筑市场不成熟,没什么大单位,都是矛盾,恨不得“跪求”施工单位投标,说到这里我们需要培养一个观念就是:
善于引导和培养施工单位,让他们适应我们的管理,包括分判模式、合同条件、现场管理等等;
再者就是要抱着开放的姿态,跳出当地,站在一个区域甚至全国的高度
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