海南博鳌金海湾项目可行性研究(20131212)PPT文件格式下载.ppt
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“限购”“限贷”作为现时主要的“去杠杆降泡沫”手段,其退出会相对较慢,特别是供求关系紧张的一线城市,其退出时点会明显慢于三四线城市,估计中期内(3年内)仍难以退出。
与之相对地,“限价/限签”由于在实际执行中常导致“两份合同”等乱象扭曲真实房价,其退出会较快,最快或于2014年淡出。
短期加快保障体系构建:
管理层未来数年会继续加快住房保障体系的建设,2015年在全国范围建成3600万套保障房,保障覆盖率20%。
总目录总目录第一部分:
房地产市场环境研究宏观环境宏观环境对于房价压力大的城市而言,现时“限贷、限贷”仍为主要调控手段11月18日广州“穗六条”内容分析:
“限购”执行收紧,“限贷”升级,“限价”持续简评l将加快对中低价位商品住房的供应。
未来有可能会加大对中低位商品住房的土地供应(以市区外围为主)l控制高端住房供应,低密度项目需竣工后方可销售,显示当前“控房价”仍是主要任务。
l继续强调加大住宅用地供应量,与以往条文的政策方向一致l限购条件由“2年内连续1年”升级为“5年内连续3年”,政策大幅收紧。
但文件提及该政策为“暂定”,因而未来执行将存在变数。
该政策或在2014年3月全国人大会议后存在调整的可能。
l人民银行广州分行已出台文件,要求二套房贷首付不得低于70%l提及“2013年房价控制目标”,因而限价政策将起码持续至2013年年底一、加快中低价位商品住房供应,控制高端商品住房供应。
加快中低价位商品住房供应,加强对中低价位商品住房项目预售款的监控和划拨使用管理,确保房地产项目顺利完成开发建设。
已批准建设的低密度商品住房项目须完成房地产初始登记后方可销售。
二、增加住宅用地供应。
切实采取有效措施,力争2013年住宅用地实际供应量比前5年年均实际供应量增加20%以上。
2013年12月31日前制定并公布2014年全市住宅用地供应计划,确保2014年住宅用地计划供应量不低于2013年计划供应量。
三、抑制不合理住房需求。
自本意见发布之日起,暂定对能提供购房之日前5年内在本市连续缴纳3年以上个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭,限购1套住房(含新建商品住房和二手住房)。
四、人民银行广州分行应在国家统一信贷政策基础上,根据本市房价控制目标和政策要求,进一步提高第二套住房贷款的首付比例。
五、引导开发企业理性定价。
根据2013年本市房价控制目标,继续对新建商品住房预售价格实行价格指导,对不接受政府价格指导的项目,暂不核发预售许可证。
房地产市场环境研究宏观环境宏观环境n从我司监测的全国21个重点城市商品住宅月度成交走势看2012年3月国内流动性放松,市场成交大幅反弹,11-12月十八大前后城镇化刺激创限购以来的新高2013年3月国五条出台,市场成交仅略有回落,并呈持续稳步回升趋势,现时仍处于成交高位监测城市:
北京、上海、广州、深圳、天津、济南、南京、长沙、合肥、南昌、武汉、西安、成都、贵阳、昆明、乌鲁木齐、海口、佛山、东莞、中山、江门2012年2季度市场大幅回升国五条后市场稳步回升从成交量看,在流动性推动下,市场成交大幅反弹,期间调控再加码对市场走势影响不大总目录总目录第一部分:
房地产市场环境研究宏观环境宏观环境高流动性下“投资实体不如投资楼市”,行政调控效用大幅衰减03年8月:
明确提出要保持房地产业的持续健康发展04年8月:
“8.31”大限:
经营性用地必须采用招拍挂05年3月:
个人住房贷款最低首付款比例由20%提高到30%05年5月:
七部委要求要把解决房地产投资规模过大、价格上涨幅度过快等问题,作为当前加强宏观调控的一项重要任务06年5月:
90/70政策;
购买不足5年的住房对外销售全额征收营业税06年7月:
加强对外商投资、境外机构和个人购房的管理07年9月:
二套首付40%,利率1.1倍08年10月:
最低首付2成、7折优惠利率、降低契税等09年2月:
落实最严格耕地保护制度,18亿亩耕地红线09年5月:
对土地增值税清算等具体问题做出具体规定09年12月:
营业税征免由2年恢复到5年;
开发商拿地首付提高到五成10年1月:
二套首付40%,开发商1月内付清地价50%10年4月:
二套首付50%,利率1.1倍;
未够1年社保纳税停贷10年9月:
首套首付提至3成;
三套停贷10年10月:
明确5年兴建3600万套保障房11年1月:
新国八条,二套首付6成,利率1.1倍;
不足5年的全额征营业税;
限购政策出台,要求各地确定房价控制目标。
之后多地实施限购、限价政策13年1月:
新国五条,明确地区房价控制目标、提高二手房个人所得税;
房价过高地区可实施限制预售、提高二套首付等高货币存量、高流动性以行政干预为主限购+限价+限贷09年国家4万亿救市措施12年中旬稳经济措施再次释放流动性调控以限贷为主各地政策密集出台,部分地方政策频繁调整广州十区住宅均价重大调控政策图:
十年调控与房价走势2009年后虽然国家调控政策持续升级,但在高流动性影响下,楼市陷入“越调越涨”的怪圈总目录总目录第一部分:
房地产市场环境研究宏观环境宏观环境总目录总目录第一部分:
房地产市场环境研究宏观环境宏观环境依据方圆顾问市场部长期对房地产宏观市场监控得出:
从十八届三中全会中看出,从十八届三中全会中看出,在调控方式上,未来将减少对市场的行政干预,更多地通过调节资金成本(包括持有成本和交易成本)的方式调节市场需求。
未来国内的楼价将维持平稳的发展基调,不会出现大幅调整。
对于国内一线和二线城市,现阶段将仍然以“限贷、限贷限贷、限贷”仍为主要仍为主要楼市调控手段。
楼市调控手段。
小结小结商品房成交量商品房成交量随着供应放量,近三年琼海市商品房成交逐步走高,而进入随着供应放量,近三年琼海市商品房成交逐步走高,而进入20132013年,月均成交更高达年,月均成交更高达10141014套,整体套,整体表现好于去年。
其中表现好于去年。
其中33月月-8-8月为成交高峰期,整个阶段月均成交在月为成交高峰期,整个阶段月均成交在12531253套以上。
套以上。
本年月均成交达本年月均成交达10141014套,近三年成交量稳步提升套,近三年成交量稳步提升总目录第二部分:
区域房地产市场研究商品房成交量数据来源:
海南省统计局数据来源:
海南省统计局方圆地产顾问整理方圆地产顾问整理商品房成交价商品房成交价由于区域供应量大、政策利好作用逐渐消退,近三年琼海整体成交价有所回落。
而本年月度均价走由于区域供应量大、政策利好作用逐渐消退,近三年琼海整体成交价有所回落。
而本年月度均价走势则较为平稳,除了势则较为平稳,除了22月份受春节假期影响,量价显著下滑外,其余时段均在月份受春节假期影响,量价显著下滑外,其余时段均在6000-71006000-7100元元/波动。
波动。
本年成交价维稳,同比有所回落本年成交价维稳,同比有所回落总目录第二部分:
区域房地产市场研究商品房成交价数据来源:
海南省统计局方圆地产顾问整理方圆地产顾问整理商住土地成交情况商住土地成交情况本年琼海市商住土地供应量少,统计期内仅两个月共推出土地约本年琼海市商住土地供应量少,统计期内仅两个月共推出土地约5656万,成交受供应不足影响,总万,成交受供应不足影响,总量也维持量也维持5656万上下,表明本年土地市场整体平淡,供应未能满足市场需求。
万上下,表明本年土地市场整体平淡,供应未能满足市场需求。
琼海土地市场供求波动较大琼海土地市场供求波动较大总目录总目录第二部分:
区域房地产市场研究第二部分:
区域房地产市场研究商住土地成交情况商住土地成交情况数据来源:
海南省统计局方圆地产顾问整理方圆地产顾问整理成交时间成交时间地块位置地块位置占地面积()占地面积()建筑面积建筑面积()()容积率容积率成交价成交价(万元)(万元)楼面地价楼面地价(元(元/)竞得单位竞得单位2012.4琼海市嘉积镇爱海南路东侧22770229981容积率1.011915833琼海市城市投资建设有限公司2013.2琼海市博鳌镇滨海大道西侧62490631151容积率1.0189111412琼海兆南房地产开发有限公司2013.2琼海市博鳌镇滨海大道西侧62168627891容积率1.0188651412琼海兆南房地产开发有限公司2013.2琼海市博鳌镇滨海大道西侧62166627881容积率1.0188651412琼海兆南房地产开发有限公司2013.2琼海市博鳌镇滨海大道西侧62988636181容积率1.0189821412琼海兆南房地产开发有限公司2013.2琼海市博鳌镇滨海大道西侧63114637451容积率1.0190001412琼海兆南房地产开发有限公司2013.10嘉积镇白石岭长岭水库东侧54070546111容积率1.015142942海南宏城鑫泰置业有限公司2013.10嘉积镇白石岭长岭水库东侧89957269870.354692027海南宏城鑫泰置业有限公司2013.10嘉积镇白石岭长岭水库东侧54070546101容积率1.015115937海南宏城鑫泰置业有限公司2013.10嘉积镇白石岭长岭水库东侧54061546011容积率1.015049925海南宏城鑫泰置业有限公司合计合计58.7958.79万万52.9952.99万万楼面均价楼面均价12721272以本地开发企业拿地为主以本地开发企业拿地为主20122012年以来琼海商住用地成交明细年以来琼海商住用地成交明细商住土地成交分析总目录第二部分:
区域房地产市场研究商住土地成交分析近两年来,琼海市土地成交量在海南省中处于中等水平,其中成交集中博鳌区域,且近两年来,琼海市土地成交量在海南省中处于中等水平,其中成交集中博鳌区域,且14121412元元/成成交价仅次于最高成交价。
因此,未来博鳌仍有较大住宅供应体量,市场竞争加剧。
交价仅次于最高成交价。
成交集中博鳌区域,楼面地价处于中上水平成交集中博鳌区域,楼面地价处于中上水平数据来源:
海南省统计局方圆地产顾问整理方圆地产顾问整理周边住宅项目分布情况图周边住宅项目分布情况图
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