物业管理实务知识PPT文档格式.ppt
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n相邻使用权。
业主为了正当合理地使用自己的专有部分而请求其他业主的专有部分或公用部分的权利。
比如:
为了修复自己漏水的天花板,该业主可以利用楼上业主的地板,楼上业主不得拒绝。
n对共有部分的使用权。
对于共有部分,业主可以合理地善意地使用。
n收益权。
如共有部分被出租、出售取得收益的时候,业主可以取得相应分额的利益。
n表决权。
业主参加全体业主大会,对大会讨论的事项享有投票表决权。
n参与制订规约权。
即参加全体业主大会,参与制订和修改公约、管理规则等权利。
n选举与罢免管理机构人员的权利。
即参加业主大会,选举管委会成员,罢免管委会成员以及通过管委会罢免物业管理公司的权利。
n请求权。
即依据管理公约请求召开业主大会、请示管理机构正当管理事务,请求收取分配共有部分应得的利益、请求停止侵犯共同利益的行为的权利。
什么是建筑物区分所有权?
n建筑物区分所有权指区分建筑物专有部分所有权、共用部分持分权及因共同关系所生的成员权等三要素构成的特别所有权。
n建筑物区分所有权专有部分指建筑物中具有结构和使用上能够独立存在的部位,它以墙壁、天花、地板为间隔构成具有一定长、宽、高的立体空间。
n商品房销售面积为购房者所购买的套内或单元内建筑面积(简称套内建筑面积)与应分摊的共用建筑面积之和。
商品房套内建筑面积由三部分组成:
套内使用面积、套内墙体面积、阳台建筑面积。
商品房各套(单元)之间的分隔墙、套(单元)与公用建筑之间的分隔墙均为共用墙,共用墙墙体水平投影面积的一半计入套内墙体面积。
建筑物区分所有权共有部分的共有权建筑物区分所有权共有部分的共有权n民法通则第78条中共有分为按份共有和共同共有。
按份共有人按照各自的分额,对共有财产分享权利,分担义务。
共同共有人对共有财产享有权利,承担义务。
n只有夫妻共有、家庭共有、继承人在财产分割前对遗产的共有三种共有是共同共有,其余的共有都是按份共有。
n按份共有在使用权能上可表现为轮流使用如电梯的使用、网球场的使用,和共同使用如游泳池、楼梯的使用,以及分割使用如停车场车辆的停放等方式。
n对于小区公共收益的处分方式上通常是按共有部分之应有比例来共同享有,如共有设施停车场对外出租获取的收益的处分通常方法是列入公共基金,公共基金属业主按份共有,因此共有部分的收益分配上是按份共有。
n业主成员权的投票权在国际惯例都是按公共分摊部分之应有比例或与业主户数相结合的两种方式来行使。
因此公共事务的管理权能也是全部或部分按业主以公共分摊部分之应有比例来表决。
n在公共部位的维修养护义务上,维修养护费用在物业管理行业通行的做法是按公共分摊部分之应有比例来分摊或从公共基金中支出,因此从业主履行的义务上可以看出是按享有权利的比例来承担。
发展商发展商“买高层送天台买高层送天台”是否成立?
是否成立?
n在房地产交易中经常出现有开发商“买高层送天台”的广告,天台是建筑物区分所有权人共有,在开发商销售之前,建筑物包括天台大产权属开发商所有,开发商在向第一个业主销售时可以承诺“买高层送天台”,但这是以区分共有人开发商放弃原本享有的天台共有权为前提的;
当开发商向第二个业主销售物业时,虽然开发商可以放弃原本享有的天台共有权,但开发商无法替代其他业主作出放弃享有天台共有权的申明,开发商此时奉送的天台应归属于全体包括开发商在内的业主共有。
即使该天台由于其空间位置特殊,只能是某一业主单独使用,其他业主不可能享用,但仍不会影响其他业主对该空间享有的所有权,进行合法的利用。
公用部位、设施设备及景观权公用部位、设施设备及景观权n公用部位、设施设备指除个体业主专有、部分或区域业主共有、土地所有权公有、其他公用事业所有外的所有物业、设施设备,如公共文娱场所、会所、路灯、配电房、二次供水设施、道路、公共停车场等,以及小区绿化、园林景观、建筑小品、楼宇及屋顶造型、外墙面等构成小区环境、面貌或风格,应属全体业主公有。
供电、供水或通信线路等主干点至市政管道或线路分支点部分可能是市政设施,也可能是全体业主所公有,界定的方法是看由谁出资建设、购房款是否已包含该费用。
n“景观权”属于全体业主所公有,它是一种虚拟的所有权。
作为小区风貌的楼宇外墙面颜色、立面造型、绿化、道路以及小区四周的草地上或小区与外界交接建筑物楼顶上的空间等,是小区的形象和特征,也是城市的市容市貌,为全社会所有,所以对其的利用和使用、更改除应得到全体业主认可外,还会受到城市建设法律、城市规划等因素的制约。
n景观权不同于相邻权,相邻权是指不动产的各方,在履行权利的同时应保障相邻方截水、排水、通行、通风、采光等方面的便利。
“景观权景观权”在具体操作中的表现形式在具体操作中的表现形式n楼宇外墙清洗由物业管理区域公共基金支出。
n依靠楼宇获取广告收益归全体业主。
设置广告前应进行可行性分析,至少经景观承载物业业主的同意。
n安装防盗网的小区,防盗网统一规格、花样。
n空调的安装应在指定位置,排水管应接回室内。
n小区对外展示的外墙面颜色、立面造型、建筑结构、绿化、道路等的更改除经景观承载业主的同意,业主大会决议批准外,还应报城市建设部门审批。
n小区内部规划的更改除业主大会同意外还需相邻受影响的业主的同意。
业主对物业服务质量不满时可以拒缴业主对物业服务质量不满时可以拒缴管理费么?
管理费么?
业主对物业管理服务质量不满不可拒缴物业管理费。
物业管理是企业,其工作的开展经费来源于业主的物业管理费,如果业主不缴管理费,公司由于管理费不足服务水平将还会下降。
从法律的角度来说,业主对物业管理服务质量不满,但如果没有证据证明物业管理公司违约在先,即物业管理公司没有依照合同进行物业管理活动,且造成服务质量达不到合同规定的标准时,业主不交管理费,要负违约责任,在因纠纷导致诉讼时业主将面临着败诉。
但如果物业管理公司事先向业主作过承诺说服务质量达不到要求业主可拒缴管理费,在这种情况下,业主不缴纳管理费不构成违约。
最好的办法是业主向物业管理公司反映要求其改正,同时也可以向业主委员会汇报,由业主委员会向物业管理公司进行交涉,如果物业管理公司不接受意见并且改正不符合条件时业主委员会可以解聘物业管理公司。
谁拥有小区停车位的处分权、收益权谁拥有小区停车位的处分权、收益权?
n解决纠纷的关键在于弄清谁享有小区车位的处分权、收益权。
如果业主拥有车位的所有权,则业主拥有车位的处分权和收益权。
但业主在处理车位时,不得改变车位的使用性质,并且应向物业管理公司交纳一定的管理费,因为物业管理公司在负责看管车场车辆时,要有一定的成本支出,而且物业管理公司也负有看管车场车辆的责任。
如果是在小区路边划线停车的,车位所占土地的使用权属全体业主所有,此时物业管理公司只有停车管理权,负责看管车辆,收取看管费。
物业管理公司是否有对住户罚款的权利物业管理公司是否有对住户罚款的权利?
n罚款是一种行政处罚行为,除行政处罚以外,所有的相似情形都不能再称之为“罚款”,其设定和实施罚款行为就必须以中华人民共和国行政处罚法为法律依据,不能违反法律的规定。
行政处罚法第十五条规定:
“行政处罚由具有行政处罚权的行政机关在法定职权范围内实施”,而物业管理公司只是一个企业法人或非法人组织,不是行政机关,所以无权实施任何行政处罚行为。
同时,物业管理公司是受小区业主委托负责小区物业管理工作的,其作为委托合同的一方,与业主之间是平等的民事主体关系。
物业管理公司的身份是业主聘请来的“管家”,依照双方签订的合同履行职责,如业主违约可以追究其违约责任,但她没有实施罚款等行政处罚的权利。
业主委员会能否独立承担民事责任?
n在目前的现状下,业主委员会很难独立承担民事责任。
业主委员会没有自己独立的财产,业主委员会的办公用房名义上可以是业主委员会所有,但是,办公用房的用途有明确的规定,即只能用于物业管理用途,业主委员会不能将其出售,也无法以其承担责任。
维修基金等是全体业主所有,业主委员会仅以业主名义代管。
在当前的程序设计中,业主委员会如果要提起诉讼,签订合同,一般应事先由业主大会通过,并根据业主公约及业主委员会章程,解决预交诉讼费、聘请律师等费用承担问题,最后的诉讼结果无论胜诉还是败诉,也均应由全体业主承担责任。
业主可随时查阅物业公司的财务状况么?
n从理论上讲,业主交纳的物业服务费不是物业管理公司的自有资金,也不是物业公司用自有资金取得的赢利,因此物业服务费收取和使用不属于物业公司的商业秘密。
不管是酬金制还是包干制,业主都有知情权,并非包干制情况下,物业管理公司就可以把物业服务费全部截留归己。
n业主作为费用的支付人,有财务监督的权利,但此项权利并不能通过个别业主私人检查物业公司的帐目来实现。
n查帐的目的是监督物业公司财务支出是否符合预算项目,有没有在支出方面弄虚作假欺骗业主的行为。
作为监督方与被监督方都需要就检查结果作出权威的、有法律效力结论,而一般的业主不具备专业的财务知识,即使是专业财务人员也无法以个人身份提供具有合法效力的审计证明。
因此,当业主以个人身份查帐时,物业公司有权拒绝,否则每个业主都可以滥用自己的查帐权,这样只能严重干扰物业公司的正常运作。
n业主如果要行使此项权利,有两种途径可以选择:
一是私人委托会计律师事务所检查;
二是提请业主委员会委托专业事务所检查。
只有国家法律承认的专业会计事务所才能提供有效的审计报告以达到查帐目的,维护双方的合法权益,同时也才能真正帮助业主行使自己的合法权利。
物业管理公司在业主办理入住手续时是物业管理公司在业主办理入住手续时是否有权扣押业主的房屋钥匙?
否有权扣押业主的房屋钥匙?
业主购买房屋,就与房屋的开发商形成了一种房屋买卖关系。
在这一法律关系中,业主与开发商双方各有多种权利、义务,但是对于开发商而言,最根本的权利是收取业主的购房款项,最根本的义务是向业主交付房屋。
业主已经按照房屋买卖合同的约定向开发商付了全部房款,开发商就应该履行其向业主交付房屋的义务。
“交付房屋”就是给业主办理入住手续,给业主钥匙,使得业主能够占有、使用该房屋,这样才是履行了开发商的义务。
物业管理公司与开发商是两个独立的法人主体,物业管理公司自始就没有拥有房屋钥匙的权利,它只是在业主办理完入住手续时代开发商把钥匙交给业主。
业主入住手续不全,它可以采取它有权采取的其他有效措施,但无权扣押业主房屋的钥匙。
物业公司有权对业主强行停水停电么物业公司有权对业主强行停水停电么?
n物业管理公司在物业服务合同上主要享有的权利是收取物业管理费,其主要的义务在于提供合同约定的物业管理服务,包括保安服务、清洁服务等。
n实际工作中,物业管理公司往往基于委托而向业主代收代缴水费和电费,物业管理公司经常采取停水停电的办法催缴物业管理费。
而且,物业服务合同也往往订有停水停电条款。
因此物业管理公司普遍认为业主不缴物业管理费,物业管理公司停水停电,既是合同的约定,也符合常理,并无不妥。
n事实上,小区业主供水供电合同的相对人应是供水公司或供电公司。
根据权利义务一致原则,用水用电人有义务缴纳水费电费,而供水供电人有义务依约供水供电。
也就是说,用水用电人享有要求供水供电的权利,而供水供电人则享有收取水费电费的权利。
根据合同履行的抗辩原则,如果用水用电人不履行缴纳水费电费的义务,则供水供电人当然享有拒绝供水供电的
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