淮安楚州荷湖星城项目分析报告PPT资料.pptx
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前期营销定位不明确,项目形象较低,前期营销定位不明确,项目形象较低,如何提炼出项目的核心价值,明确营销发力点,并拔高项目形象?
如何提炼出项目的核心价值,明确营销发力点,并拔高项目形象?
下半年多层和商业均推出,下半年多层和商业均推出,如何精准定位商业,并协调两产品的宣传推售节奏?
如何精准定位商业,并协调两产品的宣传推售节奏?
/10月11月12月0500100015002000250030003500400045001,5784,1332,7933,4138251,8601,1481,9611,4213,1731,2421,5441843981,46694520102010年淮安土地出让、成交情况年淮安土地出让、成交情况土地出让量(亩)土地出让量(亩)土地成交量(亩)土地成交量(亩)20072008200920100100200300400500600700800549526622695295237463489淮安商品住宅淮安商品住宅年开工及销售情况年开工及销售情况开工面积(万)开工面积(万)销售面积(万)销售面积(万)2010年土地挂牌面积达17710亩,成交面积达10370亩,折合面积为约692692万方万方开工面积逐年放大,开工面积逐年放大,年结转面积逐年增多,导致导致目前供销比超过目前供销比超过1.51.5:
11本报告是严格保密的。
/3月月2626日,淮安被吸收为长三角城市群。
日,淮安被吸收为长三角城市群。
南京都市南京都市圈圈苏锡常都市苏锡常都市圈圈徐州都市徐州都市圈圈城市属性城市属性本报告是严格保密的。
/中小户中小户型为主型为主项目属性项目属性p户型:
户型:
户型面积60130不等,主要为中小户型。
/产品户型产品户型配套配套规划规划价格价格本报告是严格保密的。
/S优势优势项目规模适中;
配套较成熟;
产品多样项目规模适中;
产品多样化;
以化;
以130130以内的小户型为主以内的小户型为主WW劣势劣势老城区,喧闹繁杂;
前期定位及老城区,喧闹繁杂;
前期定位及形象推广较差;
商业体量较大,形象推广较差;
商业体量较大,且有内街且有内街OO机会机会TT威胁威胁调控政策影响;
一线品牌开发调控政策影响;
一线品牌开发商进驻;
区域供应量大,竞争商进驻;
区域供应量大,竞争激烈;
产品同质化严重激烈;
产品同质化严重SWOTSWOT分析分析地处老城区,城市发展方向上;
地处老城区,城市发展方向上;
区域规划利好;
营销水平较低,区域规划利好;
营销水平较低,展示不足、现场服务水平一般;
展示不足、现场服务水平一般;
全全力力渲渲染染区区域域优优势势,从从区区域域大大处处着着眼眼,强强调调未未来来区区域域的的发发展展潜潜力力,重重塑塑项项目目前前期期的的定定位位偏偏差差增加展示性道具,做足服务,增加展示性道具,做足服务,在竞争中突围在竞争中突围升级项目自身产品价值,高打项目形象,升级项目自身产品价值,高打项目形象,避免与竞争项目的直接竞争,转化威胁避免与竞争项目的直接竞争,转化威胁因素因素本报告是严格保密的。
/醇熟社区醇熟社区千年古城核心区位,发展潜力无与伦比千年古城核心区位,发展潜力无与伦比醇熟配套,集商业、教育医疗、生态于一体醇熟配套,集商业、教育医疗、生态于一体稀缺多层,经典户型,筑造人居典范稀缺多层,经典户型,筑造人居典范形象定位形象定位本报告是严格保密的。
/除了以上动作让客户看到、感受到项目的品质和价值之外,客户可能还存在以下疑虑:
本项目的核心价值能给我带来的好处有多少?
为什么本项目比周边楼盘价格高出这么多?
对于这些问题,我们通过案场的价值传递体系,让客户知道价格高于其他项目的原因在哪里,以后住在这里能带给客户哪些好处,做到“让客户真正的理解项目的高价值让客户真正的理解项目的高价值”。
/2012.12012.1(春节前)(春节前)2012.242012.242012.52012.5(五一)(五一)2012.92012.9月月营销营销阶段阶段形象重塑形象重塑加加推推持销期持销期加加推推持销期持销期加加推推加推加推住宅住宅加推6栋(多层+洋房)(根据客户量)加推7栋(多层+洋房)(考虑市场和客户量)加推4栋(多层+洋房)(考虑市场和客户量)加推高层住宅宣传宣传主题主题整盘新形象区域优势、发展潜力区域优势、发展潜力整盘形象篇整盘形象篇产品品质、成熟配套产品品质、成熟配套工程工程进度进度清水样板房开清水样板房开放(含工法展放(含工法展示)示)加推房源取得预售条件1010月底样月底样板房板房装修完毕装修完毕加推房源取得预售条件加推房源取得预售条件加推房源取得预售条件推广推广渠道渠道现场包装、户外等更换,并配合活动营销电视、广播、户外等,DM单页、短信户外、DM单页、短信电视、户外、DM单页、短信、老带新户外、DM单页、短信、老带新户外、DM单页、短信、老带新户外、DM单页、短信、老带新活动活动营销营销老业主回馈活动,拔高形象,营造口碑效应中秋节暖场活动10月样板房开放活动,欢乐圣诞节活动1月上旬大型活动每月一次暖场活动5月前后一次大型活动9月前后一次大型活动世联世联动作动作案场流程调整、案场培训、广告公司对接、销售物料到位、营销总纲市场调研、客户摸排认筹方案、推售策略客户摸排、活动方案客户摸排、认筹方案、推售策略、活动方案客户摸排、活动方案客户摸排、认筹方案、推售策略、活动方案客户摸排、认筹方案、推售策略、活动方案本报告是严格保密的。
/一站式情景商业步行街一站式情景商业步行街集集购物购物、餐饮餐饮、娱乐娱乐、休闲休闲、文化文化于一体于一体本报告是严格保密的。
/案例简介案例简介:
u项目位于未来住宅区,商业传统不浓,且项目位于未来住宅区,商业传统不浓,且绝大多数商铺为内街。
绝大多数商铺为内街。
u项目针对投资客的敏感点采取了一系列的项目针对投资客的敏感点采取了一系列的措施,保证了热销。
措施,保证了热销。
适用范围适用范围:
u内街商铺实现销售内街商铺实现销售本报告是严格保密的。
/312国道包河区金地金地8888街街案例资料案例资料本报告是严格保密的。
/段段段段业业业业态态态态市场需求市场需求市场需求市场需求增长性增长性增长性增长性租金租金租金租金项目自身项目自身项目自身项目自身硬件硬件硬件硬件社区规模社区规模社区规模社区规模运营管理运营管理运营管理运营管理投资的好处投资的好处投资的好处投资的好处从众心理从众心理从众心理从众心理前期返租回报前期返租回报前期返租回报前期返租回报地段未来价值地段未来价值地段未来价值地段未来价值业态未来价值业态未来价值业态未来价值业态未来价值回报、回购回报、回购回报、回购回报、回购零风险零风险零风险零风险本报告是严格保密的。
/肥肥唯唯一一金地金地8888街街整体定位整体定位本报告是严格保密的。
/7月月2222日商业开始认筹日商业开始认筹,软文启动市场,阐述项目理念。
77月月2828日合肥商业发展趋势论日合肥商业发展趋势论坛坛,专家推波助澜,为项目核心价值提供依据。
由于商业卖点销售代表较难讲述清楚,现场设置电脑由销现场设置电脑由销售代表给客户现场讲解项目介售代表给客户现场讲解项目介绍的绍的PPTPPT文件。
文件。
/8月月2626日,鲁豫有约活动,陈劲松、冯仑等专家出席日,鲁豫有约活动,陈劲松、冯仑等专家出席,政府四大班子领导莅临,1600客户到场。
营销达到高潮。
认筹达到700。
/9月月1010日大客户有限选铺,当日大客户有限选铺,当天成交接近天成交接近11亿。
亿。
99月月1616日开盘,总成交接近日开盘,总成交接近22亿,销售率超过亿,销售率超过7070。
/
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