武汉中南某项目商业定位:民主路项目商业部分研究及定位报告PPT文档格式.ppt
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区域交通干道多,通达性强,但拥堵现象严重,停车位奇缺,使民主路成为车过而不停的一条交通要道。
DTZ观点观点虽然中南商圈地位不如以往,但周边长期优质的消费基础、企事业单位的集中现状使得该区域一直保持旺盛虽然中南商圈地位不如以往,但周边长期优质的消费基础、企事业单位的集中现状使得该区域一直保持旺盛的生命力,的生命力,也酿造着多元的消费需求。
未来,该需求必将随地铁的贯通、主力项目的推出而爆发,届时中南也酿造着多元的消费需求。
未来,该需求必将随地铁的贯通、主力项目的推出而爆发,届时中南商圈面貌焕然一新。
商圈面貌焕然一新。
本案商业体量有限,现有周边商业环境尚待成熟,但本案推出时机与商圈的革新同步。
因此,如何利用好本案商业体量有限,现有周边商业环境尚待成熟,但本案推出时机与商圈的革新同步。
因此,如何利用好此机遇,此机遇,如何发挥项目的特色、制造其独有吸引力,使目标消费群进行目的地消费是本案定位的关键,如何发挥项目的特色、制造其独有吸引力,使目标消费群进行目的地消费是本案定位的关键,其中餐饮是最适合本案的主打之目的地业态。
其中餐饮是最适合本案的主打之目的地业态。
Page4商圈界定商圈界定商圈范围:
商圈范围:
商圈内商业项目主要沿中南路分布,并向中北路及洪山广场周边延伸。
商圈地位:
市级商业中心,武昌地区的传统成熟商圈。
辐射范围:
武昌地区,部分洪山地区的人口。
发展趋势:
随着地铁2号线的开通,将位于地铁走廊的中间位置,购物中心形态逐渐出现并延中北路扩展,品牌将逐步提升,业态将更加丰富。
中中南南商商圈圈本案本案Page5商圈业态特色商圈业态特色312465序号序号名称名称类别类别商业体量商业体量(平方米)(平方米)1国美电器家电卖场60002苏宁电器旗舰店家电卖场130003中商广场&
中南商业大楼百货商场600004银泰百货百货商场300005家乐福大型超市240006滚石音乐厅休闲娱乐60007巴山夜雨休闲娱乐60008在水一方休闲娱乐48009亢龙太子酒轩大型餐饮10湘鄂情大型餐饮87910本案本案商圈内主要业态包括百货、超市、餐饮、休闲娱乐、家电卖场等,业态齐全,但基本以传统百货商场为主,且品牌档次有待提升。
Page6中南中南商圈商圈商业业态未来规划商业业态未来规划本案本案中中北北路路民主路民主路八一路八一路中中南南路路武珞路武珞路公司总部核心区:
重点发展商务办公产业保利文化广场重点发展娱乐休闲、餐饮产业武昌区政府工作会议明确表示:
武汉市“十一五”发展规划将武昌区定位为江南金融商务区;
民主路主要以门点经营建材的形式已不适应城区经济发展的趋势;
民主路现有建材市场将陆续迁出,按照政府规划发展休闲娱乐产业。
保利文化广场的建成,将拉近民主路与中南商圈核心区的距离。
Page7扫街范围:
中南路(中南二路口扫街范围:
中南路(中南二路口-洪山广场)、中南二路、民主路洪山广场)、中南二路、民主路类别类别数量数量(间)(间)总面积总面积(平方米)(平方米)数量占比数量占比面积占比面积占比餐饮441146510%13%零售43472910%6%手机通信数码127113%1%银行保险证券1652734%6%广告图文、文具2115565%2%休闲娱乐12119133%14%宾馆酒店宾馆酒店4387201%46%46%家装建材专业店家装建材专业店243914357%57%11%其他3614248%2%合计43084934100%100%项目周边商业基础分析项目周边商业基础分析Page8l从店铺数量上来看,家装建材专业店占比超过一半,但是此类店铺面积都较小,而且家装建材已经不符合城区发展的趋势和政府规划,将逐渐迁出该区域;
l从店铺体量上来看,宾馆酒店所占比例最大但是店铺数量非常少,只是因为该类型物业单体体量都较大;
l餐饮、休闲娱乐和零售从店铺数量和商业体量上来看也占一定比重,表示在区域内已有相应的商业氛围,而且符合政府对该区域未来的发展规划,有发展的基础。
项目周边商业基础分析项目周边商业基础分析Page9颜色标识颜色标识业态类别业态类别服装配饰零售服装配饰零售餐饮、娱乐休闲餐饮、娱乐休闲家居建材家居建材通讯器材通讯器材本案本案区域商业经营特征分析区域商业经营特征分析Page10区域商业经营特征分析区域商业经营特征分析街道名称街道名称主要业态主要业态经营特征经营特征形成原因形成原因中南路中南路百货、家电卖场、服装鞋帽饰品零售、通讯器材专卖店中南商圈核心,人流量、车流量非常大,主要消费群体为武昌区域甚至周边区域的逛街购物人群武昌最早出现百货的区域,目前三大百货及几大家电卖场聚集,商圈内伴随着出现特色的服装鞋帽饰品零售小店。
通讯器材专卖都聚集在电信集团湖北省电信公司周边。
中南二路中南二路居家日常购物主要消费群体为周边常住居民,以满足日常生活消费为主周边无商务、商业氛围,主要以住宅区为主民主路民主路家装建材专卖店、餐饮、休闲娱乐家装建材专卖店在店铺数量上占绝对主流,主要针对家装建材需求的特定消费者;
休闲娱乐、餐饮日渐增多以小东门建材市场、宜家建材超市为龙头的小东门建材家居集合地;
周边政府部门、企事业单位众多,是休闲娱乐和餐饮的主要消费人群体育馆路体育馆路餐饮、娱乐休闲大中型中餐酒楼聚集地周边政府部门、企事业单位众多,大型中餐酒楼是商务宴请的首选地Page11中南中南商圈商圈临街商铺租金情况临街商铺租金情况路名路名一层租金一层租金(元(元/建筑平方米建筑平方米月)月)形态较好铺位形态较好铺位形态较差铺位形态较差铺位中南路300400170260中南二路1001206080民主路801205070本案本案注:
形态较好铺位指物业建成年代比较近、状态较新、形状较规整的店铺;
形态较差铺位指物业建成年代比较远,状态比较旧、形状不规整的店铺。
Page12区域交通情况区域交通情况本案本案武昌火车站武昌火车站地铁地铁4号线号线(在建在建)地铁地铁2号线号线(在建在建)地铁洪山广场站地铁洪山广场站中南路、中山路、民主路、武珞路均为城市交通主干道;
距离武昌火车站10分钟车程;
距离长江过江隧道12分钟车程;
15条公交线路从民主路经过,通达武汉三镇;
2012年地铁2、4号线建成通车后都将经过此区域。
区域交通通达性强;
从该区域可方便到达武昌任何地方;
过江隧道与地铁将加强该区域与汉口、光谷的联系。
优势优势Page13区域交通情况区域交通情况本案本案地铁洪山广场站地铁洪山广场站项目周边交通比较拥堵;
本案距离未来的地铁站有一定距离,如何吸引人群到本案是一个需要考虑的问题。
本案距离地铁洪山广场站约800米,步行时间并不短;
小东门、中南路、民主路都是武昌交通容易拥堵的路段;
民主路上的停车难问题比较突出。
劣势劣势800800米米图中紫色标注为交通拥堵路段。
图中紫色标注为交通拥堵路段。
Page14本案本案约约11千米千米写字楼写字楼中商广场世纪大厦华银大厦洪广宝座中铁大厦酒店酒店白玫瑰大酒店洪广大酒店总督府鑫东方大酒店中南电力宾馆以本项目为圆心,1千米为半径,步行约15分钟、车行约5分钟的区域内,覆盖了55个专业写字楼、个专业写字楼、55个酒个酒店、至少店、至少66家企事业单位以及家企事业单位以及1010来个居民社区来个居民社区。
企事业单位企事业单位湖北省建设厅中国人民银行武汉分行武汉市水务集团中交二航务工程勘察设计院中南电力设计院中南建筑设计院武汉铁路局居民社区居民社区拜赞庭小区金都华庭凯乐花园知音花园紫荆花苑洪山花园等等项目周边消费群体项目周边消费群体Page15周边消费群体数量及质量项目周边消费群体项目周边消费群体根据2008年武汉年鉴数据,本案所在的武昌区中南路街人口为218,745人,面积5.95平方公里;
以本案为圆心,1公里为半径,本案辐射面积约为3平方公里,可以大致推算辐射人口约为1111万人万人。
本案周边众多省级行政单位及事业单位,公务员及事业单位员工都属于武汉中高收入者,消费能力较强;
本案所在的中南路属于武昌核心城区,也是高房价区域,购房者属于武汉市富裕阶层;
本案周边写字楼工作的白领收入也较高,且消费理念比较新,追求时尚。
本案商业体量有限,辐射的面积较小,但是项目位于主城区,人口密度较大,本案商业体量有限,辐射的面积较小,但是项目位于主城区,人口密度较大,且周边潜在消费人群收入都较高、消费能力强。
且周边潜在消费人群收入都较高、消费能力强。
Page16中南中南商圈商圈商业档次商业档次相比同时期形成的武广商圈和武昌新兴的街道口商圈,中南商圈的档次明显偏低,有提升空间。
相比同时期形成的武广商圈和武昌新兴的街道口商圈,中南商圈的档次明显偏低,有提升空间。
商圈行成时间商圈行成时间档档次次中南商圈武广商圈徐东商圈钟家村商圈街道口商圈鲁巷商圈江汉路商圈Page17餐饮类型餐饮类型代表餐厅代表餐厅消费人群消费人群消费性质消费性质主要分布主要分布中餐酒楼亢龙太子酒轩湘鄂情青莲酒家主要针对政府、企事业单位商务宴请体育馆路咖啡简餐绿茵阁卡萨布兰卡咖啡华祥苑茗茶主要针对逛街购物人群、周边办公人群朋友聚会、商务简餐、家庭情侣聚餐民主路中南路时尚餐厅主题餐厅独品时尚餐厅茶余饭后大班葡国城堡主要针对周边居住、办公人群朋友聚会、家庭情侣聚餐民主路美食广场金色池塘主要针对逛街购物人群朋友聚会、逛街途中用餐中南路中西快餐永和大王KFC麦当劳主要针对逛街购物人群、周边办公人群个人便餐、逛街途中用餐中南路特色小吃糕点零食皇冠蛋糕罗莎蛋糕周黑鸭主要针对逛街购物人群、周边居民逛街途中用餐中南路中南二路项目周边餐饮行业分析项目周边餐饮行业分析Page18区域商业经营状况分析区域商业经营状况分析代表项目代表项目开业时间开业时间大班葡国城堡1998年11月巴山夜雨老茶馆2003年底亢龙太子酒轩2003年湘鄂情2006年大卫营娱乐城1994年谭鱼头2005年底金色池塘2005年7月经营时间较长的餐饮娱乐休闲项目举例经营时间较长的餐饮娱乐休闲项目举例近两年新增餐饮娱乐休闲项目举例近两年新增餐饮娱乐休闲项目举例代表项目代表项目开业时间开业时间独品时尚餐厅2007年6月茶余饭后2007年在水一方2008年初总督府2008年11月千山草养生堂2008年底区域内餐饮、娱乐休闲店铺经营时间长、单个项目规模大近两年区域内新增几个大型餐饮、娱乐休闲项目餐饮、休闲娱乐产业的发展符合政府对该区域商业发展的规划Page192.2.消费群体剖析消费群体剖析Page20本次消费者调查主要以访谈为主,针对20-40岁之间在周边企事业单位、政府机构、写字楼及居住社区的年轻白领、职员,以及中层管理人员和少数高管,他们年收入在5-8万之间,包括10-15万及以上高收入人群,通过了解周边消费者的消费
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