正合地产-2015成都蓝润V客尚东二期入市营销策略42pPPT课件下载推荐.pptx
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正合地产-2015成都蓝润V客尚东二期入市营销策略42pPPT课件下载推荐.pptx
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现阶段项目已完全没有市场热度,客户无记忆点,逐步被市场遗忘本体背景419554197541995420154203542055420754209542115421354215502468101214166656000017915302116000023410011522301011020001020000000100030302011100000000010032100102101100110000105000001200000000179861511010112001131vv客尚东客尚东20152015年年1-51-5月销量统计月销量统计项目2015年1月19日-4月29日2号楼完全停止销售,房源不足,成交乏力市场背景去年同期大成都市场表现2014年1月2014年2月2014年3月2014年4月2014年5月2014年6月2014年7月2014年8月2014年9月2014年10月2014年11月2014年12月05000100001500020000250003000064006600680070007200740076007800178091243326538198562049813637152641642115783211602427723532734971046983722469416861764371647170695268307250套数均价(元/)备注:
以上数据来源于锐理数据平台,成交套数为认购口径,均价为备案口径;
u根据数据显示,从认购端口来看,大成都在去年6-8月成交量是除2月春节节点以外全年成交最低的3个月,低于全年平均水平10%-25%;
u从价格端口来看,2014年7月备案价格为全年最高值;
u综上所述,去年6-8月大成都市场存在价高量低的现象,原因可能在于部分开发商面对淡季而做出的保价调整;
2014年全年大成都量价走势大成都范围内,2014年全年最低销量为春节及6-8月期间市场背景去年同期区域市场表现2014年1月2014年2月2014年3月2014年4月2014年5月2014年6月2014年7月2014年8月2014年9月2014年10月2014年11月2014年12月010020030040050060070074007500760077007800790080008100820012813622281133198112211219502594348792079628040809079637965792579297841779977407651套数(套)均价(元/)备注:
以下数据来源于锐理数据平台,成交套数为认购口径,均价为备案口径;
u根据数据显示,从认购端口来看,项目所在的区域市场在去年6-8月成交量位于全年的较低水平;
u从价格端口来看,2014年6-8月备案价格逐步走低;
u除保利林语溪2014年6月开盘销售约110套,2014年6-8月区域5个在售项目单项目月均去化约30套,其中6-7月最低,单项目月去化约20套;
2014年全年区域市场量价走势区域市场2014年6-8月整体呈现价格下调态势,成交仅维持上半年平均水平2014年6月保利林语溪首批次开盘2014年9月蓝光乐彩城首批次开盘2014年10月蓝润v客尚东首批次开盘备注:
以上数据包含保利林语溪、蓝润v客尚東、蓝光乐彩城、富临理宫、理工东苑、美立方、正成东区1号7个项目2014年的数据,其中富临理宫、理工东苑、美立方、正成东区1号4个项目全年平销;
市场背景区域2015年量价项目项目时间时间来电来电来访来访成交成交成交均价成交均价乐彩城2月4588711862003月64103115762004月519991256600美立方2月172011271503月435085367004月43508537000保利林语溪2月312692270003月444834865004月27517596500北湖国际2月751981485003月1605955073004月1291165947500蓝润v客尚东2月452381667003月684421666004月116417296660备注:
数据统计时间截至2015年4月30日2月3月4月2月3月4月2月3月4月2月3月4月2月3月4月乐彩城美立方保利林语溪北湖国际蓝润v客尚东02004006008001000120014000100020003000400050006000700080009000118157122122953224862145094161629620062006600715067007000700065006500850073007500670066006660来电来访成交成交均价u从2015年2-4月各项目数据可看出,乐彩城以及北湖国际城高成交量的基础为高来访的保障;
u在此期间,这2个典型项目有执行降价、多种线下渠道、多推广;
从区域市场2015年2-4月整体情况来看,销售情况较好的项目均出现短期内大幅降价情况,同时这类也配合有较多线下渠道资源2015年2-4月各项目营销动作一览表项目线上推广行销分销降价乐彩城vvvv北湖国际城vvvv美立方v保利林语溪vvv客尚東vvu从2014年同期的大成都市场成交量可看出,6-8月是除2月春节节点以外全年成交最低的3个月,低于全年平均水平10%-25%;
u从2014年区域市场可看出,除保利林语溪2014年6月开盘销售约110套,2014年6-8月区域5个在售项目单项目月均去化约30套,其中6-7月最低,单项目月去化约20套;
u从区域2015年2-4月整体情况来看,销售情况较好的乐彩城和北湖国际城均出现短期大幅降价情况,同时也配合有较多线下渠道资源;
结论:
我项目要逆市实现6-8月的高销量,需从推广以及渠道投入力度上进一步加强目标及节点铺排项目目前面临的现状:
项目目前面临的现状:
1.5月房交会整体市场客户消耗殆尽,市场客户储备不足,来访下降;
2.2-4月市场月均去化360套,本项目抢占区域市场1/3份额,才有望达成6月目标;
3.一期货源结构无法支持项目快速走量,销量出现明显下滑态势;
4.项目急需新房源的补充,但市场节点不匹配;
5.区域长期低价竞争,若项目长期处于低价混战中,同样无法取得明显销量;
在目前的背景下,项目如何实现在6月销量有明显改观?
项目营销难点以及难点解决思路营销难点区域低价频现,项目价格无竞争力传统淡季逐步来临,来访收缩严重市场无节点,区域无关注渠道竞争白热化,自然来访客户少产品同质化严重,项目无核心竞争力一线信心受损,团队无兴奋点;
解决通路内部价格杠杆,货源相互挤压针对目标区域,扩大客户来源自制营销节点,活动引爆,突破项目来访增量取竞品之所长补我项目所短,适时引入分销带客机制整合包装我项目区隔型价值销售渠道专项激励,重建信心解决通路解决通路解决通路解决通路解决通路任务目标6月全月实现120套销量开盘三日内实现100套销量120成交以70%转化率计算,开盘前需实现167组诚意金167诚意金以16-17%到访转诚意金计算,开盘前需1050组到访,以保证前期诚意金量。
1050组到访为制造现场人气,除开推广外,项目需要依靠大型系列型活动保证项目现场的热度,需要1000组活动客户;
1000组活动到访6、7月为传统淡季,避免蓄客周期过长降低成交转化,考虑利用期间唯一“端午”节点进行集中开盘推售,根据项目的实际情况,二期首批次开盘120套销售任务为区域5盘销量的1/3:
节点5月6月合计开盘平销时间25262728293031123456789101112131415161718192021222324252627282930排号/成交30(排号)40(排号)50(排号)47(排号)901020120到访量188250312294集中转化2001250活动节点预告引爆持续开盘暖场活动到访预估50800150/1000节点铺排节点5月6月蓄客开盘平销时间25262728293031123456789101112131415161718192021222324252627282930排号/成交30(排号)40(排号)50(排号)47(排号)901020到访188250312294集中转化200销售政策排号客户开盘抽奖开盘最大优惠平销开盘优惠平销推广主题V客尚东二期,V+亲子住区全新亮相!
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)、第四城阵地拦截-货柜车+临时道旗-货柜车+临时道旗-货柜车+临时道旗-货柜车+临时道旗-货柜车+临时道旗-出租车站台、社区电梯轿厢渠道拓展外区域社区拓展、区域内社区摆展、分销开展、中介渠道活动配合成都首届万人少儿才艺大赛主题活动营销执行家庭衍生圈层同事圈亲友圈邻居圈利用活动规则激活家庭圈层到访儿童培训英语音乐绘画利用活动奖品刺激家庭参与充分结合项目卖点,主打亲子主题利用家庭客群的望子成龙心态和家庭圈层客群形成项目持续的到访!
活动引爆思路覆盖人群面活动思路:
1、通过活动体验,强调项目自身差异化价值点;
2、塑造项目形象,深化项目幼儿园、公园两大核心差异化价值;
3、匹配目标客群,以亲子类活动为核心方向;
4、结合暑期节点,吸引小太阳家庭参与活动;
活动建议备注:
我项目前期成交客户当中,30-40%的家庭结构为小太阳家庭;
活动引爆“成都首届万人少儿才艺大赛”u活动内容:
以“公益”为活动基调,通过线上、线下进行报名,现场参与前期海选活动;
通过活动现场、第四城网站进行投票,根据投票量,于最后一周进行决赛。
u奖品包装:
国外夏令营机会u资源联动:
1、利用“第四城”网站丰富的少儿资源,直接导入活动,保证基本人气;
2、项目前期拓展的周边学校点位,持续派单宣传;
3、项目自身活动公司学校资源嫁接;
备注:
最终活动方案,以单项报批活动方案为准;
活动引爆“成都首届万人少儿才艺大赛”为突出项目幼儿园等教育配套资源的优势,可考虑用系列型的少儿才艺大赛作为活动引爆,以吸附小太阳家庭的关注;
活动进程安排表节点5月6月25262728293031123456789101112131415161718192021222324252627282930活动节点预告引爆持续开盘暖场活动到访预估50800150/线上利用终极大奖(国外旅游)为噱头,安居客搜房第四城活动宣传,官方微信设置投票环节通路1/培训学校资源获取;
2/书店资料植入;
3/玩具店资料植入;
4/社区报名以及收客阵地道旗货柜车出租车站台社区摆展行销人体导视轿厢广告渠道分销12家销售推广排期类型通路5月6月蓄客开盘平销1819202122232425262728293031123456789101112131415161718192021222324252627282930网络安居客V客尚东二期,V+全新亮相!
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- 地产 2015 成都 东二期 入市 营销 策略 42