房地产项目前、后期工作流程2009-40页PPT推荐.ppt
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如有两单位两家或两家以上)继续竞拍,最高报价单位获得该地块。
如有两家或两家以上单位(不含最高价)继续参加竞拍,愿参加竞拍的单位家或两家以上单位(不含最高价)继续参加竞拍,愿参加竞拍的单位和最高报价单位共同举牌报价竞得土地。
和最高报价单位共同举牌报价竞得土地。
33、招标,重点项目有特殊要求的地块由建设单位带方案投标,、招标,重点项目有特殊要求的地块由建设单位带方案投标,专家评委根据投标方案及建设单位的业绩、信用、价格综合评定获得专家评委根据投标方案及建设单位的业绩、信用、价格综合评定获得土地。
土地。
(二)土地成交确认书、土地证、建设用地规划许可证
(二)土地成交确认书、土地证、建设用地规划许可证
(二)土地成交确认书、土地证、建设用地规划许可证
(二)土地成交确认书、土地证、建设用地规划许可证11)土地成交确认书。
)土地成交确认书。
竞得地块后,与土地储备单位签订土地补偿协议,协议包含地块竞得地块后,与土地储备单位签订土地补偿协议,协议包含地块面积、容积率、价格(包含批租费、水土流失费、土地登记费)、交面积、容积率、价格(包含批租费、水土流失费、土地登记费)、交地时间等。
地时间等。
22)建设用地规划许可证申报)建设用地规划许可证申报向市规划局提供相关资料办理向市规划局提供相关资料办理建设用地规划许可证建设用地规划许可证及及“用地用地规划设计条件规划设计条件”。
业务处室审核申报资料,如符合申报要求报业务例。
业务处室审核申报资料,如符合申报要求报业务例会研究,相关领导审核通过后公示、发放用地红线,公示期满制作发会研究,相关领导审核通过后公示、发放用地红线,公示期满制作发放用地许可及规划设计条件,报市国土局办理土地证。
放用地许可及规划设计条件,报市国土局办理土地证。
33)土地证、建设用地规划许可证、规划要点批复阶段)土地证、建设用地规划许可证、规划要点批复阶段nn土地证和建设用地规划许可证这两个证,加上规划要点批复,是进土地证和建设用地规划许可证这两个证,加上规划要点批复,是进行房地产开发的前提行房地产开发的前提.但是但是,这几样东西领取的先后顺序,非常的有学这几样东西领取的先后顺序,非常的有学问。
有经验的同志,一看这几样东西的发出时间,基本上就可以判断问。
有经验的同志,一看这几样东西的发出时间,基本上就可以判断出地块背后的故事。
这三样东西涉及到国土部门和规划部门旷日持久出地块背后的故事。
这三样东西涉及到国土部门和规划部门旷日持久的权力斗争。
目前我国法律也没有很好的规范这个问题。
的权力斗争。
nn土地证由国土部门颁发,是土地权属证明,载明了土地用途及使用土地证由国土部门颁发,是土地权属证明,载明了土地用途及使用期限(只是载明);
建设用地规划许可证由规划部门颁发,是核定土地期限(只是载明);
建设用地规划许可证由规划部门颁发,是核定土地用途及用地界线的法律依据;
规划要点批复由规划部门颁发,是确定土用途及用地界线的法律依据;
规划要点批复由规划部门颁发,是确定土地使用强度指标的法律依据,如容积率啊建筑密度啊停车位配置要求啊地使用强度指标的法律依据,如容积率啊建筑密度啊停车位配置要求啊这些指标都在这个批复里体现出来,包括现在的那个小户型比例限制要这些指标都在这个批复里体现出来,包括现在的那个小户型比例限制要求,也会在这个文件里体现出来。
求,也会在这个文件里体现出来。
一般来说,一块地,必须要由规划部门核定规划要点,颁发了建设一般来说,一块地,必须要由规划部门核定规划要点,颁发了建设用地规划许可证(以下简称地规证)之后,才能领取土地使用权证。
这用地规划许可证(以下简称地规证)之后,才能领取土地使用权证。
这绝对应该是必须的程序。
因为国土部门必须依据规划部门核定的土地功绝对应该是必须的程序。
因为国土部门必须依据规划部门核定的土地功能及土地使用强度,才能计算出土地出让金,才能在土地证上载明土地能及土地使用强度,才能计算出土地出让金,才能在土地证上载明土地用途及年限。
用途及年限。
nn但是呢,在现实中呢,这个想法只能是理想状态。
因为首先,很但是呢,在现实中呢,这个想法只能是理想状态。
因为首先,很多地方的国土部门在出让土地的时候,根本不考虑规划,直接就整块多地方的国土部门在出让土地的时候,根本不考虑规划,直接就整块出让了。
然后给人家办出商住用地土地使用权证。
这种让人无法理解出让了。
这种让人无法理解的土地出让模式一度非常盛行。
然后受让了土地的开发商,再去规划的土地出让模式一度非常盛行。
然后受让了土地的开发商,再去规划部门软磨硬泡,无论是修改规划也好,还是根本没有规划都好,反正,部门软磨硬泡,无论是修改规划也好,还是根本没有规划都好,反正,我的土地出让金是已经交了,剩下的事情你规划部门得给我搞定。
我的土地出让金是已经交了,剩下的事情你规划部门得给我搞定。
nn新城乡规划法第三十八条:
在城市、镇规划区内以出让方式提供新城乡规划法第三十八条:
在城市、镇规划区内以出让方式提供国有土地使用权的,在国有土地使用权出让前,城市、县人民政府城国有土地使用权的,在国有土地使用权出让前,城市、县人民政府城乡规划主管部门应当依据控制性详细规划,提出出让地块的位置、使乡规划主管部门应当依据控制性详细规划,提出出让地块的位置、使用性质强度、开发等规划条件,作为国有土地使用权出让合同的组成用性质强度、开发等规划条件,作为国有土地使用权出让合同的组成部分。
未确定规划条件的地块,不得出让国有土地使用权。
部分。
以出让方式取得国有土地使用权的建设项目,在签订国有土地使以出让方式取得国有土地使用权的建设项目,在签订国有土地使用权出让合同后,建设单位应当持建设项目的批准、核准、备案文件用权出让合同后,建设单位应当持建设项目的批准、核准、备案文件和国有土地使用权出让合同,向城市、县人民政府城乡规划主管部门和国有土地使用权出让合同,向城市、县人民政府城乡规划主管部门领取建设用地规划许可证。
领取建设用地规划许可证。
城市、县人民政府城乡规划主管部门不得在建设用地规划许可证城市、县人民政府城乡规划主管部门不得在建设用地规划许可证中,擅自改变作为国有土地使用权出让合同组成部分的规划条件。
中,擅自改变作为国有土地使用权出让合同组成部分的规划条件。
(三)、工程立项及环评方案编制完成后,同时申报市发改委办理项目计划立项及环境方案编制完成后,同时申报市发改委办理项目计划立项及环境影响评估等手续,项目立项需由具备有资质的单位编制项目可行性研影响评估等手续,项目立项需由具备有资质的单位编制项目可行性研究报告,可行性研究报告编制完成,送发改委审核后签发立项批复。
究报告,可行性研究报告编制完成,送发改委审核后签发立项批复。
环评分:
环评表与环评书二者费用有本质区别,需要特别对待环评分:
环评表与环评书二者费用有本质区别,需要特别对待nn同理,委托有资质的单位编制环境影响评估报告,送市环保局审同理,委托有资质的单位编制环境影响评估报告,送市环保局审核完毕后,签发环评批复。
送发改委作为立项批复的资料之一。
立项、核完毕后,签发环评批复。
立项、环境评估几乎是每一个项目要开始的时候必须要搞的东西。
非常的社环境评估几乎是每一个项目要开始的时候必须要搞的东西。
非常的社会主义特色。
会主义特色。
nn再说立项,这个东西纯粹是计划经济时代留下的产物,非常的烦,再说立项,这个东西纯粹是计划经济时代留下的产物,非常的烦,也不知道这个东西应该算什么。
立项主要考察的是项目的投资额及可也不知道这个东西应该算什么。
立项主要考察的是项目的投资额及可行性。
我不知道在目前的市场里,可行性这个东西,政府是从什么角行性。
我不知道在目前的市场里,可行性这个东西,政府是从什么角度来管理的。
反正现在各地由于市场经济的深度不同,所以在这个事度来管理的。
反正现在各地由于市场经济的深度不同,所以在这个事情的管理上也不同。
有些地方基本上不太管,有些地方就管得非常严。
情的管理上也不同。
而且立项到底需要什么材料那也而且立项到底需要什么材料那也是谁都说不清楚的事情。
立项与是谁都说不清楚的事情。
立项与其他程序的先后关系那更是异常随便的事情。
譬如最近国家的政策,其他程序的先后关系那更是异常随便的事情。
譬如最近国家的政策,要求先把环境评估搞了,再回头来立项。
这是基于加强环境保护促进要求先把环境评估搞了,再回头来立项。
这是基于加强环境保护促进可持续发展的考虑。
但在很多地方,环评的一项主要前提材料就是立可持续发展的考虑。
但在很多地方,环评的一项主要前提材料就是立项批文。
立不了项根本做不了环评。
不过上有政策下有对策,事情都项批文。
不过上有政策下有对策,事情都是人办出来的。
是人办出来的。
反正到目前为止,建设项目都在纷纷的上马中,我也不知道大家反正到目前为止,建设项目都在纷纷的上马中,我也不知道大家都是怎么在这些莫名其妙的政策中穿过来的。
反正我自己如果操办这都是怎么在这些莫名其妙的政策中穿过来的。
反正我自己如果操办这些事情,基本上都是直接去这些部门,譬如去计划部门,就让他们给些事情,基本上都是直接去这些部门,譬如去计划部门,就让他们给我推荐可行性研究报告的编制公司,去环保局,就让他们给我推荐环我推荐可行性研究报告的编制公司,去环保局,就让他们给我推荐环境评估报告的编制公司,然后让这些公司负责把这些手续办出来。
编境评估报告的编制公司,然后让这些公司负责把这些手续办出来。
编制费用稍微给多点都没关系。
总之我自己一看到这些手续,头就痛得制费用稍微给多点都没关系。
总之我自己一看到这些手续,头就痛得厉害。
厉害。
(四)建设工程规划(设计)方案批准建设单位委托设计机构编制规划设计方案,报规划局审批,规划建设单位委托设计机构编制规划设计方案,报规划局审批,规划处初审合格后报局技委会通过、公示、发放规划(建筑)设计方案批处初审合格后报局技委会通过、公示、发放规划(建筑)设计方案批准书。
同时,征求相关部门意见,征求意见必须单位:
市抗震办、市准书。
市抗震办、市人防、市消防,根据不同情况征求其他部门意见。
人防、市消防,根据不同情况征求其他部门意见。
注明:
11、现在对住宅楼消防不单独审批方案与施工图,只是采取竣、现在对住宅楼消防不单独审批方案与施工图,只是采取竣工抽查的方式,对不符合要求的进行处罚,对符合出抽查合格意见。
工抽查的方式,对不符合要求的进行处罚,对符合出抽查合格意见。
但是工程竣工验收均需要消防验收合格证,此要求职能部门未衔接好,但是工程竣工验收均需要消
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- 房地产项目 后期 工作 流程 2009 40