房地产成本控制四大核心环节管理PPT推荐.ppt
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目标与控制关系:
控制的目的就是为了实现目标控制的目的就是为了实现目标控制的要素:
控制的要素:
目标、偏差测定、修正目标、偏差测定、修正控制的过程:
控制的过程:
PDCA循环循环有效控制的前提:
有效控制的前提:
目标要合理实在;
实际结果要及时反馈目标要合理实在;
实际结果要及时反馈成本目标的制定成本目标的制定基本原则基本原则11,目标的内目标的内涵涵:
不仅限于成本目标值本身、更要关注成本背不仅限于成本目标值本身、更要关注成本背后的产品目标后的产品目标22,目标的作用:
目标的作用:
目标不是上限而是基准,目标的作用在于心目标不是上限而是基准,目标的作用在于心中有数中有数33,目标的范围:
,目标的范围:
成本目标是整个项目团队的目标,目标范围成本目标是整个项目团队的目标,目标范围覆盖全成本覆盖全成本成本目标的制定成本目标的制定主要过程主要过程11,制定的时间制定的时间:
目标制定从立项时就已经开始,区分控制目标与经济测目标制定从立项时就已经开始,区分控制目标与经济测算数据,要求不同,考虑风险因素;
算数据,要求不同,考虑风险因素;
策划、设计阶段进行各阶段的成本测算,各期测算要有策划、设计阶段进行各阶段的成本测算,各期测算要有对应,比较变化原因,原则上前期目标控制后期目标;
对应,比较变化原因,原则上前期目标控制后期目标;
规划方案确定后,形成正式目标成本规划方案确定后,形成正式目标成本施工图完成后,可根据预算对目标做调整(通常是在偏施工图完成后,可根据预算对目标做调整(通常是在偏差较大的情况下);
差较大的情况下);
22,制定的方法,制定的方法33,制定的要求,制定的要求成本目标的制定成本目标的制定主要过程主要过程11,制定的时间制定的时间:
22,制定的方法制定的方法:
成本与首先是由产品的定位与档次决定的,因此成本成本与首先是由产品的定位与档次决定的,因此成本目标要在与产品目标的互动沟通中共同制定,在发包目标要在与产品目标的互动沟通中共同制定,在发包前的阶段经历由粗到细的过程。
一般的依据文件有:
前的阶段经历由粗到细的过程。
项目发展报告、策划报告、各阶段的设计文件和交楼项目发展报告、策划报告、各阶段的设计文件和交楼标准;
标准;
前期工作尽可能做细,促进策划、设计人员对产品的前期工作尽可能做细,促进策划、设计人员对产品的深入考虑,不要因为今后会发生变化而不作预先设定。
深入考虑,不要因为今后会发生变化而不作预先设定。
最好能结合公司产品特点,制定公司通用的标准和表最好能结合公司产品特点,制定公司通用的标准和表格,各项目的不同点在局部作调整,可以节省时间,格,各项目的不同点在局部作调整,可以节省时间,减少误解;
减少误解;
符合公司利润要求,经过各方的讨论和审批(可能集符合公司利润要求,经过各方的讨论和审批(可能集团审批),正式发布团审批),正式发布33,制定的要求制定的要求:
成本目标的制定成本目标的制定主要过程主要过程11,制定的时间制定的时间:
33,制定的要求制定的要求:
合理确定的前提条件:
了解市场、结合产品,有充分合理确定的前提条件:
了解市场、结合产品,有充分的数据支持,通过市场调研和数据库;
的数据支持,通过市场调研和数据库;
内容要明确具体,比如同样是高档,各人心目中可能内容要明确具体,比如同样是高档,各人心目中可能不同;
不同;
尽可能有量化的计算,量价分离,而不是笼统地总数,尽可能有量化的计算,量价分离,而不是笼统地总数,便于今后的对比分析;
便于今后的对比分析;
尽可能作为绩效考核指标;
所有房地产公司都会做测尽可能作为绩效考核指标;
所有房地产公司都会做测算,只是没有作为正式的目标去执行和监控,对用目算,只是没有作为正式的目标去执行和监控,对用目标对控制结果的进行考核标对控制结果的进行考核成本目标的制定成本目标的制定工作案例工作案例11,某中学成本控制纲要某中学成本控制纲要:
前期制定的过程和人前期制定的过程和人员,如何调整员,如何调整22,某中学成本测算某中学成本测算:
全成本的范围,对产品的明全成本的范围,对产品的明确确33,成本调研报告格式成本调研报告格式:
44,成本目标评审要点,成本目标评审要点成本目标的支解成本目标的支解-分解是为了落实分解是为了落实11,要满足动态控制的需要:
要满足动态控制的需要:
按分包与甲供材计划分解到每个分判项目上;
这样分解的前提按分包与甲供材计划分解到每个分判项目上;
这样分解的前提项目开发过程事先有充分的策划,是计划管理到位;
如果做不项目开发过程事先有充分的策划,是计划管理到位;
如果做不到只能分解合同而不是分解目标到只能分解合同而不是分解目标22,要满足成本分析的需要:
,要满足成本分析的需要:
按照标准成本科目(公司内部的,没有行业标准)分解,一般按照标准成本科目(公司内部的,没有行业标准)分解,一般只在末级科目上可以增加;
只在末级科目上可以增加;
33,按内部职责划分:
,按内部职责划分:
成本费用总额分解到各相关责任部门,列入成本费用总额分解到各相关责任部门,列入KPIKPI44,分解到设计限额:
,分解到设计限额:
也可以认为是目标的落实,实际上内在目标制定时就已经考虑也可以认为是目标的落实,实际上内在目标制定时就已经考虑到了设计限额到了设计限额55,分摊问题:
,分摊问题:
作为成本控制目标以已发生为准,但在经济测算时要分摊,建作为成本控制目标以已发生为准,但在经济测算时要分摊,建安费之外的费用分配到单体上;
公建配套根据服务范围在各期安费之外的费用分配到单体上;
公建配套根据服务范围在各期之间分摊;
之间分摊;
成本目标的分解成本目标的分解工作案例工作案例11,按招标和合同项分解按招标和合同项分解:
22,按科目细分按科目细分:
33,责任划分,责任划分:
44,设计限额,设计限额成本目标的落实成本目标的落实产品的实现导致目标的落实,使预测成本分块、产品的实现导致目标的落实,使预测成本分块、分步变为实际成本;
分步变为实际成本;
要有保证目标实现的方法,技术经济相结合的手要有保证目标实现的方法,技术经济相结合的手段;
重点是在设计和招标过程中,在设计和合约段;
重点是在设计和招标过程中,在设计和合约中体现甲方的意图,保护设计和施工的成果不会中体现甲方的意图,保护设计和施工的成果不会出现定位和档次上的偏差;
出现定位和档次上的偏差;
既要有完整的流程,更要强调项目操作团队的成既要有完整的流程,更要强调项目操作团队的成本意识与沟通,对产品和技术的控制与对成本的本意识与沟通,对产品和技术的控制与对成本的控制同步实现;
这里所谓成本意识就是要考虑性控制同步实现;
这里所谓成本意识就是要考虑性价比;
价比;
动态监控的环节(招标、变更、结算)与手段动态监控的环节(招标、变更、结算)与手段(软件与报表);
(软件与报表);
调整也是一种落实,关键是要心中有数,调整的调整也是一种落实,关键是要心中有数,调整的原因、内容、幅度、产生的影响等;
调整的对象原因、内容、幅度、产生的影响等;
调整的对象包括成本目标、实施方案和利润预期;
包括成本目标、实施方案和利润预期;
成本目标的落实成本目标的落实-工作案例工作案例11,月报表,月报表22,调整所需文件,调整所需文件:
33,价值分析报告,价值分析报告:
第二部分第二部分工程量清单招标管理工程量清单招标管理1.1.为什么要采用清单招标,与费率招标相比有多大益为什么要采用清单招标,与费率招标相比有多大益处?
处?
充分竞争、了解市场、掌握投标细节:
在总价和单价上都充分充分竞争、了解市场、掌握投标细节:
在总价和单价上都充分竞争,可以体现各单位的真实成本,施工方案,对项目的了解竞争,可以体现各单位的真实成本,施工方案,对项目的了解程度等,分析投标报价的针对性,可以知道其重视程度,也可程度等,分析投标报价的针对性,可以知道其重视程度,也可以反映管理水平;
以反映管理水平;
事先定价、心中有数:
竞争是降价最有力的武器,事先定价、心中有数:
竞争是降价最有力的武器,在投标阶段甲方处于主动地位,尽可能确定总价和在投标阶段甲方处于主动地位,尽可能确定总价和单价,进场之后会由主动变被动;
单价,进场之后会由主动变被动;
承包范围和内容事先明确,减少索赔:
促使招标过承包范围和内容事先明确,减少索赔:
促使招标过程中将图纸和现场的问题事先提出和解决程中将图纸和现场的问题事先提出和解决付款、变更、结算过程简化、清晰:
减少了施工过付款、变更、结算过程简化、清晰:
减少了施工过程中的扯皮;
程中的扯皮;
存在的难度:
时间上的增加、地方上的不适应;
第二部分第二部分工程量清单招标管理工程量清单招标管理22,清单招标的组织及过程清单招标的组织及过程组织者、参与者、决策者组织者、参与者、决策者根据各公司的组织架构和根据各公司的组织架构和经营特点各环节的参与人与参与度可能不同经营特点各环节的参与人与参与度可能不同;
准备过程:
调研考察(广泛性和准对性,公司、项目、准备过程:
调研考察(广泛性和准对性,公司、项目、基地)、标前会议、文件准备(图纸、清单、技术要基地)、标前会议、文件准备(图纸、清单、技术要求、样板)求、样板)招招标标过过程程:
发发标标、答答疑疑、开开标标、评评标标、谈谈判判、定定标标,每每个个过过程程都都要要遵遵循循“靠靠数数据据说说话话、留留有有作作业业痕痕迹迹”的的原则原则善善后后工工作作:
合合同同签签订订与与交交底底(合合同同附附件件、材材料料问问题题)、数据分析与积累、资料整理、样板管理数据分析与积累、资料整理、样板管理第二部分第二部分工程量清单招标管理工程量清单招标管理33,清单招标的合同特点,清单招标的合同特点基本概念基本概念;
一般是总价、单价、成本加酬金;
最后一种中国用;
最后一种中国用的较少;
总价包括固定总价和可调总价,单价包括有暂定量的的较少;
总价包括固定总价和可调总价,单价包括有暂定量的单价和纯单价;
单价和纯单价;
单价单价/总价合同的选择:
要看具体项目的复杂程度,与时间长短,总价合同的选择:
要看具体项目
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- 房地产 成本 控制 四大 核心 环节 管理