收益法中如何确定报酬率的问题PPT文件格式下载.ppt
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由此,我们知道,由此,我们知道,报酬率(资本化率)对房地产的价值报酬率(资本化率)对房地产的价值影响很大;
报酬率(资本化率)与房地产价值负相关,报酬影响很大;
报酬率(资本化率)与房地产价值负相关,报酬率(资本化率)越高,房地产价值越小。
率(资本化率)越高,房地产价值越小。
(二)对收益法的新认识
(二)对收益法的新认识
(二)对收益法的新认识
(二)对收益法的新认识11、房地产估价规范对收益法的表述:
、房地产估价规范对收益法的表述:
“收益法(收益法(incomeincomeapproach,incomecapitalizationapproachapproach,incomecapitalizationapproach)预计估价对预计估价对象未来的正常收益,选用适当的资本化率将其折现到估价时象未来的正常收益,选用适当的资本化率将其折现到估价时点后累加,以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。
点后累加,以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。
收益法的基本公式:
式中:
RR资本化率(资本化率(%)22、20082008年估价师考试教材,对收益法的表述:
年估价师考试教材,对收益法的表述:
收益法,也称为收益资本化法、收益还原法,简要地说,收益法,也称为收益资本化法、收益还原法,简要地说,是根据估价对象的预期未来收益来求取估价对象价值的方法;
是根据估价对象的预期未来收益来求取估价对象价值的方法;
较具体地说,是预测估价对象的未来收益,然后将其转化较具体地说,是预测估价对象的未来收益,然后将其转化为价值来求取估价对象价值的方法。
为价值来求取估价对象价值的方法。
根据将未来预期收益转换为价值的方式,即资本化方根据将未来预期收益转换为价值的方式,即资本化方式的不同,收益法可分为直接资本化法和报酬资本化法。
式的不同,收益法可分为直接资本化法和报酬资本化法。
直接资本化法直接资本化法(directdirectcapitalization)capitalization)是将估价对象是将估价对象未来某一年的某种预期收益除以适当的资本化率或者乘以未来某一年的某种预期收益除以适当的资本化率或者乘以适当的收益乘数转换为价值的方法。
其中,将来来某一年适当的收益乘数转换为价值的方法。
其中,将来来某一年的某种预期收益乘以适当的收益乘数转换为价值的方法,的某种预期收益乘以适当的收益乘数转换为价值的方法,称为收益乘数法。
称为收益乘数法。
来来某一年的某种预期收益通常采用未来第一年的预期来来某一年的某种预期收益通常采用未来第一年的预期收益,预期收益的种类有毛租金、净租金、潜在毛收入、收益,预期收益的种类有毛租金、净租金、潜在毛收入、有效毛收入、净收益等。
有效毛收入、净收益等。
资本化率(资本化率(R)R)是房地产的某种年收益与其价格的比率。
是房地产的某种年收益与其价格的比率。
利用资本化率将年收益转换为价值的直接资本化法的常利用资本化率将年收益转换为价值的直接资本化法的常用公式是:
用公式是:
净经营收益(净经营收益(netoperatingincomenetoperatingincome,NOI)NOI)报酬资本化法报酬资本化法(yieldcapitalization)yieldcapitalization)是一种是一种现金流量现金流量折现法折现法(discountedcashflowdiscountedcashflow。
DCF)DCF),即即房地产的价值等房地产的价值等于其未来各期净收益的现值之和,具体是预测估价对象未于其未来各期净收益的现值之和,具体是预测估价对象未来来各期的净收益,各期的净收益,然后利然后利用适当的报酬率将其折算到估价时点用适当的报酬率将其折算到估价时点后后相相加加来来求取估价对象价值的方法。
求取估价对象价值的方法。
报酬率(报酬率(yieldrateyieldrate,YY)也称为回报率,收益率,是一也称为回报率,收益率,是一种折现率,是与利率、内部收益率(种折现率,是与利率、内部收益率(IRR)IRR)同性质的比率。
同性质的比率。
假设报酬率长期保持不变,净收益每年不变,则报酬资假设报酬率长期保持不变,净收益每年不变,则报酬资本化法的公式如下:
本化法的公式如下:
报酬资本化法类似于估价规范中的收益法。
(三)各种回报率(三)各种回报率(三)各种回报率(三)各种回报率1.1.投资回收与投资回报的区别投资回收与投资回报的区别投资回收(投资回收(returnofcapitalreturnofcapital)是所投入资本的回收,即是所投入资本的回收,即保本;
保本;
投资回报(投资回报(returnoncapitalreturnoncapital)是指所投入资本全部回是指所投入资本全部回收以后所获得的额外资金,即报酬。
收以后所获得的额外资金,即报酬。
投资回报不包含投资回收。
2.2.各种回报率含义各种回报率含义我们在估价过程中,经常会使用几个词是我们在估价过程中,经常会使用几个词是“收益率收益率”“”“资资本化率本化率”、“报酬率报酬率”、“折现率折现率”、“还原利率还原利率”,觉得,觉得它们含义相近,常常混在一起使用。
其实,它们是有区别的。
它们含义相近,常常混在一起使用。
所有各类型回报率可分为两大类:
收益率收益率和折现和折现率率11)收益率(收益率(收益率(收益率(incomerateincomerateincomerateincomerate):
):
反映房地产某一年收益与反映房地产某一年收益与其价值关系的回报率,包括综合资本化率(其价值关系的回报率,包括综合资本化率(RREE)、抵押贷款资抵押贷款资本化率(本化率(RRMM);
收益率也被称为现金流量率。
22)折现率(折现率(折现率(折现率(discodiscodiscodiscouuuuntratentratentratentrate):
是将未来支出或收入转是将未来支出或收入转换为现值的利息率。
所有要将未来现金流转为现值比率都是换为现值的利息率。
所有要将未来现金流转为现值比率都是折现率,内部收益率折现率,内部收益率(IRR)IRR)或综合报酬率(或综合报酬率(YY00),是要求将所是要求将所有允许获得的收益纳入到计算范围的折现率。
有允许获得的收益纳入到计算范围的折现率。
33)报酬率(报酬率(报酬率(报酬率(yieldrateyieldrateyieldrateyieldrate,Y)Y)Y)Y):
是用于某段时期内有明是用于某段时期内有明确时间概念的资本报酬的回报率,通常以年复利百分比来表确时间概念的资本报酬的回报率,通常以年复利百分比来表示。
报酬率考虑所有房地产期望利益,包括投资结束时房地示。
报酬率考虑所有房地产期望利益,包括投资结束时房地产出售净所得。
产出售净所得。
是一种特殊类型的折现率。
各种报酬率(包各种报酬率(包括其他以同样方式用于计算的回报率),主要有利息率、内括其他以同样方式用于计算的回报率),主要有利息率、内部收益率部收益率(IRR)IRR)、综合报酬率(综合报酬率(YY00)和所有者权益报酬率和所有者权益报酬率(YYEE).).44)内部收益率内部收益率内部收益率内部收益率(internalrateofreturninternalrateofreturn,IRRIRR):
是是所有权持有期间,已投入资本所能获得的报酬率。
投资的内所有权持有期间,已投入资本所能获得的报酬率。
投资的内部收益率是投资的未来收益现值等于已投入资本额的报酬率。
部收益率是投资的未来收益现值等于已投入资本额的报酬率。
55)综合报酬率(综合报酬率(综合报酬率(综合报酬率(overalloverallyieldyieldraterateYYYY0000):
是全部投资是全部投资资本的回报率或内部收益率,包括贷款和权益。
综合报酬率资本的回报率或内部收益率,包括贷款和权益。
综合报酬率考虑在投资持有期内所有净收益好投资结束时净转售收益的考虑在投资持有期内所有净收益好投资结束时净转售收益的变动。
但它不考虑贷款融资的影响,甚至可以假设在无融资变动。
但它不考虑贷款融资的影响,甚至可以假设在无融资购买情况下计算出来的报酬率。
它可用于折现扣除抵押贷款购买情况下计算出来的报酬率。
它可用于折现扣除抵押贷款偿还额前的现金流量。
它也称为房地产权益报酬率。
偿还额前的现金流量。
6)6)综合资本化率综合资本化率综合资本化率综合资本化率(overalloverallcapitalizationcapitalizationraterateRRRRoooo):
是反映一宗房地产单一年度的净运营收益与全部房地产价格是反映一宗房地产单一年度的净运营收益与全部房地产价格或价值关系的收益率。
它可用于将净运营收益转换为房地产或价值关系的收益率。
它可用于将净运营收益转换为房地产总价值。
综合资本化率不是一种资本回报的回报率,也不是总价值。
综合资本化率不是一种资本回报的回报率,也不是投资绩效的完全衡量值。
它可能大于、等于或小于投入资本投资绩效的完全衡量值。
它可能大于、等于或小于投入资本的期望报酬率,这取决于收益和价值的预期变动。
的期望报酬率,这取决于收益和价值的预期变动。
7)7)房地产估价师考试教材中的房地产估价师考试教材中的报酬率报酬率报酬率报酬率(yieldrateyieldrate,Y)Y)是在报酬资本化法中采用的,是通过折现方式将房地产的未是在报酬资本化法中采用的,是通过折现方式将房地产的未来预期收益转换为价值的比率。
它是用来除以一连串的未来来预期收益转换为价值的比率。
它是用来除以一连串的未来各期净收益,以求得未来各期净收益现值的比率。
各期净收益,以求得未来各期净收益现值的比率。
8)8)房地产估价师考试教材中的房地产估价师考试教材中的资本化率资本化率资本化率资本化率(capitalizationratecapitalizationrate,R),R),实际上是收益率的概念,是在实际上是收益率的概念,是在直接资本化中采用,是一步就将房地产未来预期收益转换为直接资本化中采用,是一步就将房地产未来预期收益转换为价值的比率。
它是房地产的某种年收益与其价格的比率(通价值的比率
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