投资收益分析-Ylong2PPT课件下载推荐.ppt
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位于漕河泾开发区,为商办综合体项目,产品包括办公楼、商铺、LOFT办公楼。
为了保证充分的现金流,建议该项目的办公楼和商铺全售。
物业类型建筑面积:
平米租售模式办公楼99250出售商铺6930出售总计106180销售收入合计:
办公楼总销金额+商铺总销金额24.81亿元+2.08亿元26.89亿元方案一商务商业核心规划CoreParcel-投资估算分析投资估算即为直接开发成本,由项目实际产生的成本进行分类并综合计算,估算总建设投资成本。
编号工程或费用名称单位价值元)计算指标(平米)总值(万元)备注1土地出让金及动迁安置费1500043300649502前期费54910618058292-1规划设计、勘察费692-2工程监理费及审价费462-3七通一平费302-4大市政配套3282-5前期筹建开办费462-6其他303基础设施费50810618053943-1供水433-2供电223含架空线入地开关站费用3-3通讯133-4环保设施153-5环卫设施123-6景观绿化工程费142包含公共绿地建设费3-7室外总体等503-8其他104建筑安装费450069303119(含地下两层、电梯安装、水卫、电气、通风、弱电、暖通、商场部分及写字楼部分装饰等)65009925064513包含上述费用及服务式商务办公1500元/平方米装修费用建筑安装费总计788545不可预计费1061802366直接开发成本3合计建设投资(25项相加)80744901381220商务商业核心规划CoreParcel-经济收益分析方案建议:
资金全部贷款,办公和商业全部出售,以保证现金流的充沛经济收益表:
序号大项项目名称总收入备注单位万元1成本1921211.1土地成本649501.2建设投资812201.3管理费4385(1.1+1.2)*31.4贷款利息131551.5营销费用13446收入*5%1.6相关税费14965收入*5.565%2收入268915营业收入2689153税前利润76794收入成本折旧4税前投资利润率39.97%税前利润/成本通过投资估算表及经济收益表,我们可以制出该项目的先进流量表。
商务商业核心规划CoreParcel-现金流量表p在现金流量表中,项目税前利润为63676万元,税前利润率为33.14,其中初始资本全部从银行贷款,从财务成本上看可行。
p当折现率设定为15%时,内部收益率(IRR)为48.07%,净现值(NPV)为17412,该方案可行。
全售模式现金流量表序号年份项目现金流量表现金流入现金流出净现金累计现金商铺办公贷入金额现金流入合计土地成本建设投资管理费借款本金折旧贷款利息营销费用相关税费流出合计流量流量12,01564,95064,950(64,950)(64,950)22,01673,08573,08540,6101,99642,60630,479(34,471)32,0178,31699,25073,085180,65140,6101,9964,3855,37852,369128,28293,81142,0184,15874,43778,595146,1708,7707,3973,930166,267(87,672)6,13952,0192,07949,62551,7046,0492,5858,63443,07049,20962,0202,07924,81226,8911,3451,34525,54674,75572,0212,0792,0791041041,97576,73082,0222,0792,0791041041,97578,705合计20,790248,124146,170415,08464,95081,2203,992146,17013,15513,44613,446336,379注:
为保证充足的现金流,建议办公和商业从2017年就开始销售。
NPV=34,635项目投资:
地价及建设投资单位:
万元IRR=48.07%销售相关税费:
营业收入的5.565租赁相关税费(营业税及附加税房产税水利建设资金印花税):
营业收入的17.8贷款利息:
6折现率:
15%折旧:
年折旧率为建设投资的3.23,折旧期按20年计算商务商业核心规划CoreParcel现金流量表-净现金和累计现金流量123456789-50,000100,000150,000(50,000)(100,000)净现金流量累计现金流量商务商业核心规划CoreParcel方案一综述土地获得的成本,是参考ECHarris给出的保守数据来估算;
为了保证充分的现金流,建议该项目的办公楼和商铺全售;
项目总成本19.21亿元,总收入26.89亿元,税前利润6.37亿元,投资利润率33.14%,项目运营周期为5年;
净现值(NPV)为3.46亿(净现值为正,表示项目方案可行;
净现值正值越高,说明项目越优质);
内部收益率(IRR)为48.07%(一般20%作为项目安全度的临界点,越高表示项目越优质),表明该方案较好。
商务商业核心规划CoreParcel-投资收益测算分析项目概况:
从长期管理方便的角度,该项目的办公楼和商铺全部出租。
平米租售模式办公楼99250出租商铺6930出租总计106180出租收入合计(20年):
办公楼总销金额+商铺总销金额24.24亿元+4.51亿元28.75亿元方案二商务商业核心规划CoreParcel办公租金收入计算本案办公楼租金=3元/平方米/天(建筑面积)项目甲级办公楼面积为99250平方米,办公楼租金收益以项目预计投入使用的2018年开始计算,以每年3%的租金涨幅计算,第一年除去40%的不确定因素,之后的每年则除去10%的不确定因素:
各年预期租金当前平均租金(13%)2012年(13%)2013年(13%)2014年(13%)2032年年份年份办公楼租金办公楼租金(建筑面积建筑面积)小计小计201820193.0065,207,25020203.09100,745,20120213.1810376755720223.2810688058420233.3811008700220243.4811338961220253.5811679130020263.6912029503920273.8012390389020283.9112762100720294.0313144963720304.1513539312620314.2813945492020324.4114363856720334.5414794772520344.6715238615620354.8115695774120364.9616166647320375.11166516467合计2424099254从2018年开始,未来20年的写字楼租金收益为24.24亿元。
同理可得商业出租的收益4.51亿元。
商务商业核心规划CoreParcel-经济收益分析方案建议:
资金全部贷款,办公和商业全部出租经济收益表:
通过投资估算表及经济收益表,我们可以制出该项目的先进流量表。
序号大项项目名称总收入备注单位万元1成本2425171.1土地成本649501.2建设投资812201.3管理费4385.1(1.1+1.2)*31.4贷款利息615831.5营销费用14377收入*5%1.6相关税费16002收入*5.565%2收入287545营业收入2875453税前利润45028收入成本折旧4税前投资利润率15.66%税前利润/成本5税前自有资金回报率56.28%税前利润/成本商务商业核心规划CoreParcel-现金流量表p在现金流量表中,项目税前利润为45028万元,税前利润率为15.55,其中初始资本全部从银行贷款,从财务成本上看可行。
p当折现率设定为15%时,内部收益率(IRR)为51.26%,净现值(NPV)为6553,该方案可行。
方案二全租模式现金流量表序号年份项目现金流量表现金流入现金流出净现金累计现金商铺办公自有资金贷入金额现金流入合计土地成本建设投资管理费借款本金折旧贷款利息营销费用相关税费流出合计流量流量12,01580,00080,00064,95064,95015,05015,05022,01633,08533,08540,6101,99642,606(9,521)5,52932,01733,08533,08540,6101,9961,985-44,591(11,506)(5,977)42,018-2,6233,9707,397-13,991(13,991)(19,968)52,0191,2146,5217,7352,6233,9706,04938713,029(5,294)(25,262)62,0201,87610,07511,9502,6233,9705987,1914,759(20,503)72,0211,93210,37712,3092,6233,9706157,2095,100(15,403)82,0221,99010,68812,6782,6233,9706347,2285,451(9,953)92,0232,05011,00913,0582,6233,9706537,2475,812(4,141)102,0242,11111,33913,4502,6233,9706737,2666,1842,044112,0252,17511,67913,8542,6233,9706937,2866,5678,611122,0262,24012,03014,2692,6233,9707137,3076,96215,573132,0272,30712,39014,6972,6233,9707357,3287,36922,942142,0282,37612,76215,1382,6233,9707577,3517,78830,730152,0292,44813,14515,5932,6233,9707807,3738,21938,949162,0302,52113,53916,0602,6233,9708037,3978,66447,613172,0312,59713,94516,5422,6233,9708277,4219,12156,734182,0322,67414,36417,0382,6233,9708527,4469,59366,327192,0332,75514,79517,55066,1702,62387769,671(52,121)14,206202,0342,83715,23918,0762,6239043,52714,54928,755212,0352,92215,69618,6182,6239313,55415,06443,819222,0363,01016,16719,1772,6239593,58215,59559,413232,0373,10016,65219,7522,6239883,61116,14175,554合计45,136242,41080,00066,170433,71664,95081,2203,99266,17052,46861,53813,44614,377358,162注:
为方便计算,2018年办公楼租赁收入计入2019年,由20
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- 投资收益 分析 Ylong2
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