成都永立龙邸解析PPT文件格式下载.pptx

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奢奢阔名邸，王者阔名邸，王者登场登场（高端居住社区）高端居住社区）2004.122004.12清溪瑞园清溪瑞园2005.082005.08凯瑞花都凯瑞花都2006.112006.11浅水半岛浅水半岛2014.122014.12永立龙邸永立龙邸.2011.082011.08月光湖月光湖Aboutus|4CopyrightCentalineConsulting,2014【开发商介绍开发商介绍】通瑞地产隶属于永立集团，本土开发商，项目数量少，目前通瑞地产隶属于永立集团，本土开发商，项目数量少，目前正谋求布局西南，打造龙邸系产品线。

正谋求布局西南，打造龙邸系产品线。

通瑞地产于2004年7月成立，隶属于永立集团，总部设在成都，是一家以房地产开发为核心，涉足风险投资、综合服务等几大版块跨越式发展的集团化企业。

企业发展至今，取得了良好的社会效益和行业口碑。

目前，集团拥有通瑞地产、通瑞物业两大品牌，开发项目遍布成都、西安、重庆等地。

成都开发项目有通瑞月光湖和永立浅水半岛。

永立浅水半岛永立浅水半岛通瑞月光湖通瑞月光湖Aboutus|5CopyrightCentalineConsulting,2014北改还在路上，拿什么成就高大上？

北改还在路上，拿什么成就高大上？

区域无法支撑项目市场站位：

1.1.北改还在路上，便车搭的太早；

北改还在路上，便车搭的太早；

2.2.周边形象较差，档次与现状不匹配；

周边形象较差，档次与现状不匹配；

3.3.区域配套不足，难以满足中高端客群需求；

区域配套不足，难以满足中高端客群需求；

4.4.市场刚需烙印，城北新贵定位突围困难。

市场刚需烙印，城北新贵定位突围困难。

目录之区位概述目录之区位概述Aboutus|6CopyrightCentalineConsulting,20146【先说北改先说北改】项目位于北改起步区川陕文化经济轴旁，项目位于北改起步区川陕文化经济轴旁，被新成华总部商务片区、火车被新成华总部商务片区、火车北站商务商贸片区以及昭觉寺文化旅游商贸片区所环绕，区位未来发展优势明显北站商务商贸片区以及昭觉寺文化旅游商贸片区所环绕，区位未来发展优势明显。

成都成都“北改北改”总体规划图总体规划图“北改”片区的总体定位是成都市中心城区北部副中心。

其中的人北延线城市副中心、国际商贸城、熊猫国际文化旅游休闲区、人北商务中心、新成华大道中心这五个板块是区域中心功能的主要承载区。

项项目主要位于川陕文化经济轴旁，新成华总目主要位于川陕文化经济轴旁，新成华总部商务片区、火车北站商务商贸片区以及部商务片区、火车北站商务商贸片区以及昭觉寺文化旅游商贸片区之间昭觉寺文化旅游商贸片区之间。

四轴四轴人民北路城市中轴线川陕路文化经济轴川陕路文化经济轴成华大道商业商务轴沙西线娱乐商务轴九片九片形成功能复合、配套完善的9大城市片区昭觉寺文化旅游昭觉寺文化旅游商贸片区商贸片区成华总部商务片成华总部商务片区区火车北站商务商火车北站商务商贸片区贸片区Aboutus|7CopyrightCentalineConsulting,2014永立龙邸永立龙邸512512国际广场国际广场老旧厂房及批发市场老旧厂房及批发市场中小学规中小学规划用地划用地老旧居住区老旧居住区老旧居住区老旧居住区老旧居住区老旧居住区二二环环路路512国际广场未来商业规划一墙之隔的永立龙邸定位中高端项目未来规划优势明显，但周项目未来规划优势明显，但周边形象难以短时间一改旧貌，边形象难以短时间一改旧貌，另外另外512512国际广场虽然转型升国际广场虽然转型升级，但还是难掩专业市场的影级，但还是难掩专业市场的影子。

子。

【再言当下再言当下】项目周边形象较差，临近在建的项目周边形象较差，临近在建的512512国际广场难以摆脱专业市场的影子，国际广场难以摆脱专业市场的影子，另外，后边老旧厂房及批发市场改造时间不定，中高端市场占位与区域形象不匹配。

另外，后边老旧厂房及批发市场改造时间不定，中高端市场占位与区域形象不匹配。

Aboutus|8CopyrightCentalineConsulting,2014n区域配套：

区域配套：

项目周边一公里范围内，配套主要依附驷马桥片区和李家沱板块，但驷马桥片区本身配套欠成熟，且有铁路线阻隔，通达性和便捷性欠佳；

主要享有配套来至于李家沱板块，但配套较为匮乏，且低端，难以支撑项目中高端客群需求。

n区域交通：

区域交通：

通达性强，享有BRT和地铁交通，但道路交通便捷性差，周边路网开发不完善。

人北实验小学电子科大附属小学李家沱商圈李家沱商圈416三乙医院三洞古桥公园配套：

配套较为匮乏，且配套低端，难以支撑项目中高端客群消费配套：

配套较为匮乏，且配套低端，难以支撑项目中高端客群消费交通：

通达性强，享有交通：

通达性强，享有BRTBRT和地铁，但路网交通便捷性差和地铁，但路网交通便捷性差【区域配套区域配套】项目周边配套档次较低，形象较差，难以支撑项目中高端客群消费，另项目周边配套档次较低，形象较差，难以支撑项目中高端客群消费，另外交通通达性强，享有外交通通达性强，享有BRTBRT和地铁，但路网交通便捷性差。

和地铁，但路网交通便捷性差。

Aboutus|9CopyrightCentalineConsulting,2014本案目前区域内在售项目较多，70-110为区域主力供应面积段，且均为刚需住宅，而永立龙邸是该区域内第一个改善性品质住宅,也是城北片区唯一的高端住宅，致使刚需市场对中高端客群难以形成区域吸纳力。

【区域市场区域市场】区域内均为刚需项目区域内均为刚需项目，其市场特性对中高端客群难形成聚集效应，其市场特性对中高端客群难形成聚集效应，而该项目定位于城北新贵，难以在刚需市场的烙印中突围。

而该项目定位于城北新贵，难以在刚需市场的烙印中突围。

项目均价（元）主力面积（）玛塞城1040072、84、86瑞安城中汇790088、89汇融名城768485、108、137水畔经典910084、118、137马克公馆760076、88、106领地时代760060、70、79COCO国际750053、65、71香澜半岛860086、88、111永立龙邸1080097、108、137蓝光蓝光cocococo国际国际马克公馆马克公馆海纳领地时代海纳领地时代香澜半岛香澜半岛水畔经典水畔经典瑞安城中汇瑞安城中汇融汇名城融汇名城玛塞城玛塞城Aboutus|10CopyrightCentalineConsulting,2014定位奢阔名邸，是否是真的王者登场？

定位奢阔名邸，是否是真的王者登场？

产品三大核心价值表现力差：

1.1.主力户型面积段偏大，市场去化表现差；

主力户型面积段偏大，市场去化表现差；

2.2.建筑、园林品质感不强，难以获得客群认可；

建筑、园林品质感不强，难以获得客群认可；

3.3.综合体配套优势没凸显，项目核心价值被埋没；

综合体配套优势没凸显，项目核心价值被埋没；

4.4.营销表现力薄弱，诉求模糊，难以在市场上争得一席之地。

营销表现力薄弱，诉求模糊，难以在市场上争得一席之地。

目录之项目信息目录之项目信息。

Aboutus|11CopyrightCentalineConsulting,201411开发商永立集团地址成华二环路与府青路交汇处物业形态住宅、（写字楼、公寓、商业未开盘）楼层18F-31F容积率3.00绿化率30%栋数一期：

共6栋，均为底商+住宅底商为两层总户数1300户户型区间79-137梯位比2T4户园林风格现代园林建筑风格现代简约占地（亩）170一期住宅占地（亩）45二期住宅占地（亩）55商业及配套占地（亩）70总建面（万）70住宅开盘时间2014.12.28交房时间预计2016.12底项目意境图【项目概况项目概况】永立龙邸占地永立龙邸占地170170亩，总建面亩，总建面7070万方，是城北区域的大型综合体项目，万方，是城北区域的大型综合体项目，20142014年年1212月月2828日住宅首批次开盘。

日住宅首批次开盘。

Aboutus|12CopyrightCentalineConsulting,2014一期采用半围合式布局，二期采用围合式布局，一期与商业街，写字楼，公寓相邻。

22栋与栋与33栋户栋户型相同，型相同，11栋与栋与66栋户型相同，栋户型相同，44栋与栋与55栋户型相同。

栋户型相同。

项目整体规划住宅物业规划【整体规划整体规划】项目是由甲级写字楼、高端住宅区、商业街区、下沉式商业和项目是由甲级写字楼、高端住宅区、商业街区、下沉式商业和SOHOSOHO公寓等高端物业组成的城市综合体项目公寓等高端物业组成的城市综合体项目。

二环路二环路Aboutus|13CopyrightCentalineConsulting,2014户型户型面积（）面积（）套数套数占比占比2-2-179（实得87）11219%3-2-194（实得108）11219%3-2-297（实得107）6411%108（实得124）6411%4-2-2129（实得145）11219%137（实得155）11219%合计合计576576100%100%整体户型是以90-140套三套四为主，基本为大户型房源，主要针对改善性客户。

【户型配比户型配比】一期住宅户型面积区间一期住宅户型面积区间79-13779-137，产品，产品线线丰富；

以套三及套四改善户丰富；

以套三及套四改善户型为供应主力，面积段集中于型为供应主力，面积段集中于94-13794-137。

Aboutus|14CopyrightCentalineConsulting,2014【开盘去化开盘去化】项目于项目于20142014年年1212月月2828号首次开盘，推出号首次开盘，推出33、44、55号楼，以套三为主力户号楼，以套三为主力户型，去化率约为型，去化率约为18%18%，开盘去化表现较差。

，开盘去化表现较差。

楼栋楼栋面积段（）面积段（）面积（）面积（）户型户型供应套数供应套数供应占比供应占比销售套数销售套数成交均价成交均价（元（元/）总价区间总价区间（万元）（万元）3栋4栋5栋70-80792-2-15623%45451050078-8590-100973-2-26427%98-105100-1101083-2-26427%110-118130-1401374-2-25623%138-146Aboutus|15C