战略投资部拓展流程管理 管理制度Word格式文档下载.docx
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对合同等法律文件进行审查,提出法律意见。
㈢项目管理部
1.初步操作方案阶段,提供土地、规划分析及规划草案;
提供土地整理、工程技术、进度分析。
4招标与成本管理部
1.初步操作方案阶段:
提供项目成本初步估算;
深化成本估算方案。
5计划财务部
1.在可行性研究阶段:
提供初步资金方案。
落实资金方案、税务筹划。
6项目评审会
由各职能部门经理组成,负责对《项目初步操作方案》进行评审。
7投资决议会
由公司经营层领导组成,负责对项目《预可研》进行决议。
三、流程说明
㈠战略投资部根据项目信息,进行市场调研及现场踏勘,分析区域宏观经济发展水平、产业状况、收入水平,调研区域房地产市场行情,项目所在区域竞品项目概况等,该环节由战略投资部牵头负责。
招拍挂项目在此环节的操作周期为10天;
其他类型项目在此环节的操作周期根据项目特点、了解信息的进度及合作方的配合情况而定,一般不超过20天。
㈡通过初步了解及调研,战略投资部认为可以否决的项目,报部门总经理审批,否决项目或要求进一步调研。
操作周期为2天。
㈢战略投资部主持对项目进行初步市场定位、初步方案设计、操作思路、完成简单的成本估算及相关经济测算,编制《项目初步操作方案》,各职能部门配合。
该操作周期为5至10天。
㈣《项目初步操作方案》提交项目评审会审批。
项目评审会由各职能部门经理组成,经过项目评审会,决定项目放弃或继续深化。
㈤通过项目评审会的项目,进入项目可行性研究阶段,由战略投资部组织各职能部门共同完成项目《预可研》。
㈥《预可研》提交投资决议会审批。
投资决议会由公司经营层领导组成。
三分之二以上领导否决的项目应放弃;
针对领导提出的问题可以形成解决方案的应修改可研报告重新上会;
全部通过无大问题的项目应进入项目立项阶段。
该操作时间周期为2至5天。
㈦充实完善立项报告,启动项目内部立项。
内部立项通过后,以专项工作组的形式,开展法律及财务尽职调查,推进商务谈判、协议拟定及后续的协议签署。
㈧协议签署后,交由项目公司推进,财务、报建等部配合完善手续。
四、相关文件及交付成果文件
㈠交付成果文件
1.附件1《项目初步操作方案》:
包括项目概况、市场研究、产品定位、成本估算、投资收益测算、风险分析等
2.附件2《预可研》:
包括项目概况、市场研究、产品定位、规划设计、开发计划、成本估算、投资收益测算、资金筹措及运用、风险分析等。
2相关文件
1.附件3《盘源初始信息记录表》
2.附件4《资料清单》
3.附件5《土地信息采集表》
4.附件6《项目市场调研计划表》
5.附件7《项目市场调研表》
6.附件8《尽职调查清单》
7.附件9《项目可行性评审方式、要求、及相关事项》
附件1
项目初步操作方案
一、项目名称及类型
命名规则为“城市或地理位置+项目名”,一经确定后则对内统一使用。
二、项目背景
主要包括项目来源、项目获取方式、合作意向、洽谈的进展、项目获取的意义等内容。
三、合作方及合作条件
㈠合作方背景介绍
㈡合作方提出的主要条件,洽谈进展等。
四、项目位置
㈠项目位置:
主要包括项目在城市中的位置、所处的功能区、该功能区定位与发展状况、区域交通情况。
附图:
项目在该城市的区位图,标记出宗地区域位置,与标志性市政设施、建筑物(如市中心商圈、机场等)的相对位置和距离、地段的定性描述(与主要中心区域办公/商务/政府的关系)。
㈡项目四至范围
㈢项目周边配套
地块四至范围及周边设施图。
五、项目现状及权属状况
㈠土地现状:
包括七通一平情况、宗地内是否有拆迁、高压线等对开发有较大影响的因素;
开发手续进展,取得政府审批文件情况。
㈡建筑物现状:
外立面,内装修,设施设备等。
现状图
㈢土地权属的说明,包括土地使用权人、土地用途、土地使用年限等。
㈣房产权属的说明(如有)
规划控制指标
项目
指标
备注
用地性质
总用地面积
亩
其中
净地面积
代征地面积
地上建筑面积
万平米
住宅
写字楼
商业
地下建筑面积
地下车库
人防及配套
容积率
控制高度
米
建筑密度
%
绿化率
停车位个数
六、项目公司概况(如果涉及公司股权收购)
包括公司历史沿革、注册资本、经营和开发资质、股东及股权结构、公司资产负债和财务状况等。
七、市场分析
㈠区域市场行情(包括商圈或板块分布、供应量、销售价格、租金及出租率等);
㈡区域市场在整体市场的地位及发展趋势;
㈢项目在区域内开发的机会点与市场潜力。
㈣结论:
产品开发或经营定位,包括市场定位、价格定位、产品建议等。
八、投资及收益估算
投资成本预测、租售收益预测、投资回报率、资金需求和计划等。
(股权收购类项目应说明税务筹划情况)。
九、项目运作思路
获取项目的整体操作思路和流程,存在的问题和解决建议
十、综合建议与计划
㈠综合判断
㈡工作计划
附件2-1
预可研—开发类投资项目
第一部分项目决策背景
一、外部环境
㈠城市发展规划与宗地的关系及对项目开发的影响,如:
规划交通的规划与建设、城市功能规划与布局、局部区域开发重点、政府重大政策即将颁布等;
㈡宗地所属地域在该城市的历史、经济、文化、战略发展等方面的地位。
例如,项目处在浦东,要说明浦东在上海的地位及作为全国重点开发区的情况。
㈢项目渊源,特殊的政治或文化背景,如:
危房改造、高新技术区生活住宅配套、文化园、政府重点工程等;
二、内部因素
㈠项目启动对公司未来几年发展战略、发展规划的意义(一般3—5年),在公司发展中的地位(是否核心项目);
㈡公司提升品牌形象、降低经营风险、扩大社会影响力的作用;
㈢从公司未来的利润需求、可持续经营等角度描述立项的意义;
第二部分:
项目概况
一、项目位置
项目所处城市、行政区域、非行政区域(经济开发区、商贸金融区等)的地理位置。
二、项目四至及现状
㈠四至范围;
㈡项目现状,包括是否有拆迁、高压线等对开发有较大影响的因素;
四至范围图、现状照片。
三、项目周边配套
㈠交通状况
现有交通体系说明,包括高速公路、城市干道、公交系统、轨道交通系统,近期或规划中是否有地铁、轻轨等对交通状况有重大影响的工程。
交通状况示意图,包括现有和未来规划的城市公共交通和快速捷运系统;
㈡教育、医院、大型购物中心、文化体育娱乐设施、公园、银行、邮局等配套设施。
四、项目周边自然人文环境
根据个案特性描述,没有的可以不写
五、大市政配套(七通一平)
道路现状及规划发展、供水状况、污水、雨水排放、通讯(有线电视、电话、网络)、供电、燃气、供热及生活热水等大市政条件是否具备,并说明接入成本。
六、规划控制指标
具备条件的尽可能填写,下表可按实际情况适当调整
第三部分:
法律及政策性风险分析
一、合作方式及条件
㈠合作方基本情况:
名称、主要股东投资情况、注册资本、成立时间、特殊背景等;
㈡合作方式:
例如:
直接购买项目、收购公司股权、共同设立公司等。
㈢交易价格、总地价、楼面地价等。
㈣付款进度及与付款条件。
㈤其他合作的主要条件
㈥与合作方式相关的其它法律规定
二、土地法律及权属状况
㈠开发手续进展,取得政府审批文件情况;
㈡土地权属的说明,包括土地使用权人、土地用途、土地使用年限等,是否有抵押、查封或他项权利等。
第四部分:
市场分析
一、区域市场综述
对销售型物业按照下表列示区域内项目的主要指标,并从产品供应、需求、消化速度、租售价格等方面对区域市场作分析描述。
楼盘名称
项目1
项目2
项目3
项目4
用地面积(亩)
建筑面积(万㎡)
总套数(套)
产品类型
主力户型
开盘时间
已推总量(套)
销售价格(元/㎡)
月均销售套数
销售率
开发商
项目周边楼盘个案分布图,其中一些具代表性的未来主要竞争楼盘还要配置现场图片。
二、区域内表现最好个案状况
三、近一年内区域内土地供应状况(开发类项目填写)
名称
土地坐落
占地面积(亩)
建筑面积
(万m2)
土地用途
总成交价(万元)
楼面地价(元/m2)
竞得人
成交土地位置分布图
四、小结:
㈠区域市场在整体市场的地位及发展趋势
㈡项目在区域内开发的机会点与市场潜力
第五部分:
项目总体定位
一、项目素质分析
㈠优势:
从品牌、设计、启动速度、产品品质和特性、市场竞争、营销、合作方式、大市政配套、生活配套、是否符合公司发展思路等方面论述。
㈡劣势:
㈢机会:
从市场机会、树立品牌形象、地区性优惠政
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