房屋租赁涉及的法律问题文档格式.docx
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《合同法》第228条规定:
“因第三人主张权利,致使承租人不能对租赁物使用、收益的,承租人可以要求减少租金或者不支付租金。
第三人主张权利的,承租人应当及时通知出租人。
”这里指的就是出租人的权利瑕疵担保责任。
从实践来看,房屋租赁合同的权利瑕疵主要出现在以下几种情况中:
●标的物所有权属于或部分属于第三人;
●房屋上为第三人设定了其他权利,如房屋上设置抵押权等,承租人不能充分地行使权利。
在上述情况下,如果第三人行使这些权利,则承租人权利的行使就会出现障碍。
违反瑕疵担保责任的,出租人应当承担民事责任。
(二)承租人的权利和义务
1、承租人的权利
●对租赁房屋进行占有、使用、收益的权利
●优先购买权、合同解除权、经出租人同意转租权,同住人的继续租赁权。
对此,最高人民法院《关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见(试行)》第119条就已经规定:
“承租户以一人名义承租私有房屋,在租赁期内,承租人死亡,该户共同居住人要求按原租约履行的,应当准许。
”《合同法》第234条也作出相同规定:
“承租人在房屋租赁期间死亡的,与其生前共同居住的人可以按照原租赁合同租赁该房屋。
”
关于优先承租权问题:
我国法律尚未承认承租人的优先承租权,有些地方立法则对此有所规定。
例如,《浙江省房屋租赁管理条例》第38条规定:
“租赁期满,承租人应按期将房屋退还出租人。
出租人需继续出租房屋的,在同等条件下,承租人有优先承租权。
”这一规定毕竟没有上升到国家立法层次,其适用范围是有限的。
优先承租权在我国目前尚无立法规定的情况下,可由当事人在合同中自由约定。
人民法院对于这种约定的优先承租权应当予以保护。
但是,这种约定的优先承租权毕竟仅具合同上的效力,即属于债权范畴,不具有对抗第三人的效力。
2、承租人的义务
(1)交付租金义务
这是承租人的主要义务。
承租人应当按照合同约定的金额和期限向出租人支付租金,不得拖欠。
交租期限:
对支付期限没有约定或者约定不明确,依照行业或交易习惯仍不能确定的,按以下方式缴纳租金:
●租赁期间不满1年的,应当在租赁期间届满时支付;
●租赁期间1年以上的,应当在每届满1年时支付;
●剩余期间不满1年的,应当在租赁期间届满时支付。
逾期缴租法律责任:
根据最高人民法院的有关司法解释的规定,如果无正当理由不支付或者延迟支付的,除支付违约金外,出租人可要求承租人在合理的期间内支付,逾期仍不支付的,或者拖欠租金达6个月,出租人有权解除合同。
减租或可拒缴租金的情形:
承租人在下列情况下,可以减少或者不支付租金:
●由于房屋瑕疵致使承租人不能对房屋使用和收益的;
●不可归责于承租人的事由,致使房屋部分或者全部毁损、灭失的。
(2)妥善保管和合理使用房屋的义务
妥善保管:
承租人应当以善良管理人的注意义务,保管租赁房屋。
并因此产生相应的通知义务。
包括以下情况应及时通知出租人:
●在租赁关系存续期间,租赁房屋确有修缮的必要;
●租赁房屋有现实危险性;
●第三人就租赁房屋主张权利的。
合理使用房屋:
承租人应当依约定的方法对租赁房屋进行使用收益,无约定方法,应以租赁房屋的性质使用,如所承租的是卧室,不得用作厨房。
违约责任:
《合同法》第219条规定:
“承租人未按照约定方法或者租赁物性质使用租赁物,致使租赁物受到损失的,出租人可以解除合同并要求赔偿损失。
(3)返还房屋的义务。
承租人在租赁关系消灭时,应向出租人还房屋。
返还房屋的要求:
《合同法》第235条规定:
“租赁期间届满,承租人应当返还租赁物。
返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。
(三)双方共同义务
在房屋租赁期限内,保障房屋安全是承租人和出租人双方共同承担的义务。
案情简介
某电子器材公司A为经营需要,某市图书馆B租用了其房屋,双方约定:
“房屋出租后,严格加强安全预防措施,特别要加强室内用电和冬季取暖火炉的管理,杜绝一切不安全事故的发生,如有不安全事故发生而造成盗窃、火灾等损失,由肇事者一方负经济和法律责任。
”器材公司租用房屋后,在作为库房用的房屋内安装了配电盘。
此后,B图书馆把与A器材公司承租的房屋相连的另一间房屋出租给第三人C开餐馆使用。
器材公司得知后极力反对,并认为第三人C在自己的旁边开餐馆对器材公司的安全存在影响。
但B图书馆不顾器材公司反对,仍把另一间房屋出租给第三人开餐馆使用,并从器材公司所承租库房里的配电盘下接装一电表,供第三人用电。
后A器材公司库房起火。
经消防部门勘查认定,火灾原因是:
“第三人在启动一盏40瓦日光灯时,因气温低,启动时间长,致使该配电盘闸刀保险丝爆断,高温火花掉落在配电盘下堆放的纸箱下,引燃纸箱酿成火灾。
”根据勘验的结果,消防部门对A器材公司、B图书馆作出了消防管理处罚裁决,认定:
“A违反消防安全管理规定,在配电盘下堆放货物无间距,造成火灾。
”“B未经消防监督机关同意,违反电气安装规程,私自接用电线,造成火灾。
”对于责任:
A器材公司认为,被告不顾反对,坚持将房屋出租给第三人用于开餐馆使用,并且从本公司所承租库房里的配电盘下接装一电表,供第三人用电,更增加了承租房屋的危险性,表明被告未尽出租人的义务,增加承租房屋的危险,导致第三人用电引起火灾,给A造成巨大经济损失。
因此,被告理应承担A所遭受的经济损失。
第三人在用电时不注意安全,疏忽大意导致火灾发生,对造成的经济损失也应承担连带责任。
而B图书馆认为:
(1)原告对承租房屋拥有所有权,将该房屋出租符合法律规定,承租人无权予以干涉;
(2)引起火灾的行为,是由A器材公司违反消防安全管理规定,在配电盘下堆放货物无间距,才造成火灾。
而且引起火灾是第三人用电不当造成的。
双方约定要严格加强安全预防措施,出现安全事故后由肇事者,即第三人承担,而不应由出租人承担。
第三人C认为,引起火灾是由于出租人和承租人事先未采取合理的预防措施所致,与自己无关。
消防管理部门在认定书对责任已作认定,并对双方作出处罚裁决,未认定其承担责任,亦未对其作出处罚,故不承担此次火灾的责任。
双方因赔偿责任问题达不成一致,A器材公司起诉至法院。
法院判决
法院经审理认为,被告B图书馆作为出租人对承租方负有保证出租房屋的居住、使用安全的义务。
将房屋出租给第三人安装用电时,让第三人自己安装,其违反电器安装规程和消防安全管理的规定,并疏忽检查和管理,未尽到出租方义务,对火灾发生负主要责任,应承担赔偿责任。
原告未按消防管理有关规定,在配电盘下堆放货物时没有留出一定的间距,对火灾的发生亦应负一定的责任。
本案火灾是由于第三人开灯引起,但其开灯的行为并不违法,保险丝在特殊情况下爆断,正是保险丝的保险作用。
因此,保险丝爆断属于合理现象。
在配电盘下接电表,即使是第三人所为,但是经出租人同意的,并且出租人对“电气安装”负报批、安装和检查、管理责任,出租人应作为而不作为,有过错。
而发生火灾的地方,不在第三人租赁范围,其也就不负有对这部分房屋的保障安全义务,不应承担责任。
判决被告赔偿原告因火灾造成的直接经济损失中的70%,原告自行承担30%,第三人不承担责任。
二、签订房屋租赁合同时应注意的问题
双方在租赁房屋的地点、面积、价格、期限、租金支付方式等主要事项约定外,还应对下列事项进行明确约定:
(一)房屋维修义务的承担
合同法第220条规定:
出租人应当履行租赁物的维修义务,但当事人另有约定的除外。
也就是说租赁物的维修是出租人的法定义务。
同时,法律又允许当事人意思自治,即自行约定。
因此,在签订房屋租赁合同时,对出租的房屋哪些项目该由出租人维修,比如房屋的主体结构,水、电、气等设施不符合约定的使用状态,影响租赁物的使用时,一般由出租人及时维修,但因承租人使用、保管不当,造成租赁物损毁和功能性障碍的,出租人不承担维修责任,应由承租自行维修至恢复原状;
同时,租赁物需要维修时,承租负有及时通知义务;
对一些非主要设施,一般由承租人自行维修。
(二)房屋装修或添附
合同法第223条规定,承租人经出租人同意,可以对租赁物进行改善或者增设他物。
承租人未经出租人同意,出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。
同时,最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》对装修或添附纠纷的处理作了规定,这其中都明确赋予了双方当事人自行约定的权利。
因此,双方在签订合同时,就这些问题进行明确约定,一旦出现纠纷可以按照双方约定处理。
(三)是否可以转租
《合同法》第224条规定,承租人经出租人同意,可以将租赁物转租给第三人。
承租人转租的,承租人与出租人之间的租赁合同继续有效,第三人对租赁物造成损失的,承租人应当赔偿损失。
这一条款规定了承租人的转租权,说明承租人只要有出租人的合法授权,也可以行使部分出租人的权利,只是其权利的行使要受到一定的限制。
(四)合同的解除
合同解除,有法定解除和约定解除。
法定解除:
是指《合同法》第94条规定的情形。
该条规定,有下列情形之一的,当事人可以解除合同:
1、因不可抗力致使不能实现合同目的的;
2、在履行期限届满前当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务的;
3、迟延履行,经催告后在合理的期限内仍未履行的;
4、迟延履行债务或有其他违约行为致使不能实现合同目的;
5、法律规定的其他情形。
约定解除:
除上述情形外,法律允许当事人自行约定合同解除的情形。
如:
承租人逾期多少天不支付租金,出租人可以解除合同;
出租人逾期不支付租金,经出租人催告,在多长时间内仍未支付租金的,出租人可解除合同;
承租人拖欠租金多长时间,可解除合同等。
这些可在合同中明确约定,避免不必要的纠纷。
三、房屋租赁合同纠纷的处理
(一)房屋租赁合同效力纠纷的处理
房屋租赁合同生效当以合同的依法成立为前提。
首先,双方必须达成合意,即租赁合同的成立原则上必须经过要约和承诺两阶段,合同的成立符合法律规定的。
其次,形式合法。
租赁合同是要式合同,当事人必须订立书面合同。
第三,应具备民事法律行为应具备的和条件。
根据《民法通则》第55条规定,民事法律行为应具备下列条件:
(1)行为人具有相应的民事行为能力;
(2)意思表示真实;
(3)不违反法律或者社会公共利益。
实践中容易发生争议的合同效力分析
登记备案与房屋租赁合同的效力
《房地产管理法》第54条、建设部《房屋租赁管理办法》第13条都要求房屋租赁合同签订后应到房产管理部门登记备案。
那么登记备案与租赁合同的效力有无关系呢?
实践中,有的认为登记备案是房屋租赁关系成立的必要条件;
有的认为登记备案是房屋租赁关系对抗第三人的要件。
实际上这种观念都不对。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第4条规定:
当事人以房屋租赁合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由,请求确认合同无效的,人民法院不予支持。
当事人约定以办理登记备案手续为房屋租赁合同生效条件的,从其约定。
但当事人一方已经履行主要义务,对方接受的除外。
也就是说,登记备案与合同效力无关,如果当事约定以登记备案为生效条件的,属于附生
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