富建洲际逸品营销方案PPT文档格式.pptx

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7000平方米客户满意度目标NO.1客户满意度评比争取在争取成为立足盐城第一个作品的同时，加强客户服务考核,争取满意度评比方面取得冠军榜主,做到NO.1打造盐城第1个完美开山之作形象目标打造盐城完美开山之作11、全面、全面打造盐城第打造盐城第11个个开山之开山之作作22、灌输品牌灌输品牌理念，树理念，树立盐城标杆立盐城标杆完美社区完美社区“品质品质创新创新人居人居“33、维系客户感情，提高客、维系客户感情，提高客户满意度、忠诚度，户满意度、忠诚度，为未来为未来项目项目输送客户口碑资源输送客户口碑资源业主动动会业主艺术展131/1/占位探讨机会在哪里？

机会在哪里？

2/2/渠道挖掘项目价值如何建立客户认知？

项目价值如何建立客户认知？

3/3/营销执行怎样影响客户购买，确保销售回款？

怎样影响客户购买，确保销售回款？

目标下的问题报告思路占位思考引客户来引客户来让客户买让客户买营销策略项目目标目标下的问题渠道攻略形象攻略产品攻略营销攻略项目核心价值点提炼及营销工作分解销售铺排机会与项目占位项目属性分析区域市场思考15Analysis我们面临的一切是怎样的？

占位思考项目属性分析17区域属性：

坐享盐城“推进河东”的发展战略定位p区域位置盐城市，东临黄海，南与南通市接壤，西南与扬州市，泰州市为邻，西与淮安市相连，北隔灌河和连云港市相望北至世纪大道，东至东环路，西至黄山路，南至胜利河地块北侧，沿世纪大道为商住混合用地。

地块西侧为已经建成的居住区。

地块南侧为已经建成的会展中心新经济开发区的核心中央区域p项目位置p城市属性中国东部“京沪东线”的重要节点；

长江三角洲“北上海经济区”的重要成员属性分析属性分析潜力无限！

18n项目指标建筑面积：

25万方米商业面积：

7.5万方米容积率：

2.0；

n配套设施幼儿园2600平方米；

活动中心3700平方米；

物业用房650平米；

n产品类型整体抬高2.7m的住宅5万平方米商业考虑做为商业内街经济型酒店和酒店式公寓各1万平方米；

项目属性：

体量较大的住宅项目，兼具综合配套的项目属性分析属性分析大盘价值大盘价值！

19地块现状：

该地块北侧和西侧均为城市干道，交通便利，地理位置优越。

北侧世纪大道为盐城市东西主要交通干道，向西通向老城区。

东侧的东环路也是城市主要干道。

地块北侧，沿世纪大道为商住混合用地。

南侧为会展中心。

属性分析属性分析可塑性强可塑性强！

地块在河东高教园区的区位20本体视角：

本体视角：

“新城门户级资质、大盘优势、可塑性强”21区域市场视角河东片区，将形成以工业、居住相平衡的城市新区。

未来主要承载外溢购房需求的核心区域之一，具备显著的交通和资源导向；

城市视角城中片区：

以商业服务和居住功能为主。

城南片区：

以居住和行政、文化、教育功能为主，保留悦达工业园和市开发区用地，以串场河为界，维持“东工西宿”格局。

城西片区：

以居住功能为主，沿世纪大道可布置物流、仓储、市场等功能用地。

西南片区以工业为主，沿世纪大道可布置物流、仓储、市场等功能用地。

城北片区：

基本维持现状功能，沿204国道可布置一定规模的工业用地，在铁路货站布置主要的物流、仓储用地。

河东片区：

居住、工业相对平衡的城市新区，以世纪大道与开发大道为界分为南北组团，北组团以经十一路为界，形成“东工西宿”格局；

南组团以盐渎路为界，形成“南工北宿”格局。

城中片区城南片区城西片区西南片区城北片区河东片区23从产品、客户以及竞争力三维分析，河东板块核心竞争优势在于未来教育与医疗配套以及盐城总体城市规划；

板块名称产品类型/典型项目客户构成核心模式城南板块高层、洋房综合产品中南世纪城、中庚海德公园本地客户为主品牌开发商品质大盘城南新区配套城中、盐渎板块小高层和高层为主公园道1号、壹号公馆本地客户为主资源稀缺、名校资源城西板块小高层和高层为主恒大名都、西城逸品本地客户为主区域开发相对较早城北板块多层、小高层为主星河晨光、四季新城本地客户为主配套环境差，区域认可度不高，暂无资源总结明显的产品特征：

以中高端高层开发为主客户模式和来源同质化：

客户来源具备明显的区域缔结效应，且城区客户影响力较强；

自然资源、品牌开发商带动成为其他板块的主要驱动力；

城东具备快速发展的优势24区域区域区域区域视角视角视角视角：

“教育、医疗、商业配套、产品产品”p产品产品模式模式不不一致一致p客户模式一致客户模式一致p核心竞争力分为资源和人文导向核心竞争力分为资源和人文导向“产品价值的疏导”是本项目板块间竞争力的核心！

1/占位探讨机会在哪里？

答案：

市场之下，客户对于片区发展的认同；

片区之内，本项目自身的整体可塑性；

竞争之中，成为片区领导者（河东门户项目）的机会；

26定位思考2/2/渠道挖掘项目价值如何建立客户认知？

买你的理由是什么？

怎么挖掘客户？

报告思路占位思考引客户来引客户来让客户买让客户买营销策略项目目标目标下的问题渠道攻略形象攻略产品攻略营销攻略项目核心价值点提炼及营销工作分解销售铺排机会与项目占位项目属性分析区域市场思考区位价值位于开发区核心地段，河东门户的代言人资源价值a.独享1.36万方的主题公园b.港联一级资质物业管理大盘价值a.7.4万方的自身商业配套与项目北侧商业区的聚集b.双大堂的设计理念产品价值盐城首列底层架空，整体抬高2.7m的楼盘设计理念品牌价值a.全国50强开发企业b.五星级酒店管理经验【项目价值框架】品质品质消费消费创新建筑湖居傍水私家独享市府零距离产品产品扛鼎,提升盐城生活品质生活品质疆界开启上层建筑、品牌服务二合一的大户时代通过以上分析，我们可以确认：

富建集团1号作品，以其首列创新产品方式，为盐城生活品质大提升。

它承载了不光是富建集团开山之作的理想，更是推动了河东片区的发展，以产品占据了市场的话语权制高点。

【小结】打动一群人掌握话语权树立产品价值建立文化根基因此对发展商而言，我们的诉求战略是城市运营。

为城市增加价值上一步，海阔天空！

上一步，海阔天空！

所谓高者，高出几许？

所谓上品，上在何处？

【上层上层】位置在高处；

等级或品质高的；

次序或时间在前面；

由低而高的姿态。

联想：

上层人物，上层空间【上层建筑上层建筑】在一定基础下层建筑之上的建筑。

指社会政治、法律、警察、国家等意识形态，以及艺术、哲学、宗教、教育等高级的意识形态。

物质基础决定上层建筑，是规律；

上层建筑决定物质形态，是灵魂！

高度有差，不仅是视野掌控不同，高度有差，不仅是视野掌控不同，更在乎领袖者的气度和姿态；

更在乎领袖者的气度和姿态；

上下有别，不仅是地位不同，上下有别，不仅是地位不同，更在乎居者思想意识的高下分界；

更在乎居者思想意识的高下分界；

所谓上层建筑，即物质之上有更高的精神追求！

建建于新城之上的于新城之上的上层建筑上层建筑【核心定位】以新城之上圈定项目所居位置，直接跳脱出片区的竞争格局；

“上层建筑”与产品暗合：

核心竞争圈内最高的建筑风景；

“上层建筑”与客户暗合：

暗示客群阶层是社会经济体系中的“上层人物”；

一语双关，掷地有声的诉求魅力。

新城之上公园名府新城之上公园名府具有特质的景观湖景园林给客户最直接、最震撼的第一感受公园，突出了项目的最大价值卖点以及独一无二的景观资源，这是区别于别的项目的优势所在。

名府，唯一。

与其它项目形成品质与形象上的差距，强调本案的标杆特质。

众盘看我，一览纵盘小。

主题推广语阐释区域核心，品质核心强调出我们产品的区位属性和未来发展潜力。

盐城城市规划向新城，新城标杆看富建。

同时，在河东新城的区域之中也对其他项目形成一个标杆排它，强化并拔高本案的价值形象尺度。

营销节点和推广策略10月28日大量储客，为认筹做准备10月27日9月27日营销动作目的大规模推广价格释放认筹公开认筹，落位装箱，有效锁定客户7月26日工程进度盛大开盘形象出街（少量推广）价格试探储客外展点进场样板区开放售楼处开放【营销节点】储客阶段认筹阶段开盘阶段共9周共4周【各节点营销手段】基本战略此战略为预期评估所得，具体操作需根据当时项目进度及市场动态所调整三管齐下品牌营销立高产品导向对准销售促动造热【第一阶段：

储客阶段】客户积累、概念传播、销售准备主要内容：

1、围墙包装，高炮广告、户外看板制作，外展处装潢，市内户外定点广告选址/设计/制作。

2、模型/效果图发包制作，电子楼书设计/简装楼书设计3、无纸化销售试运行，销售软件/硬件到位、销售人员招聘培训/制度建立4、媒体软文撰写/VIP名流卡设计主要手段：

本阶段主要以户外拦截为主，保持相对的神秘感。

【第二阶段：

认筹阶段】第一轮全市性攻击，扩大客源范围主要内容：

1、广场大型推介活动，加表演和抽奖；

2、房展会现场展示、基地现场带看线路与说辞，辅助海报设计；

3、媒体广告阐述楼盘概念及系列卖点；

4、新闻事件：

市民广场捐赠仪式；

主要手段：

1、全面媒体广告；

可以互动的网上虚拟售楼处2、节假日大型产品推介会【第三阶段：

开盘阶段】销售攻势正式启动，达到高潮主要内容：

1、简短而热烈的开盘典礼，2、凭卡排队选房购房+现场签约仪式3、各种广告高低空联合作业4、根据销售情况制定针对性促销策略（包括公关活动）主要手段：

1、开盘引爆（开盘典礼/签约仪式/“名流会”成立仪式）2、媒体宣传（产品分卖点/）3、持续强势销售面1、以系列硬广建立项目形象，用一句基于项目产品价值点及生活价值点高度提炼的广告语做宣传，细文以简练的话语阐述产品价值点对生活的改变2、执行主流媒体的新闻、软文炒作方案3、加强优质户外资源的占有，以形成强效的信息传播面4、认筹期间至开盘前加强购房优惠信息的释放。

点1、通过内部关系联系烟厂、电厂、酒厂等单位管理人员，深入内部做项目定向推荐；

2、通过公司与银行的合作关系，开展针对金融系统的定向推荐；

3、直邮项目楼书或小折页围点打面、齐头并进【推广策略】现场售楼部包装扬子晚报新华日报盐阜晚报网络项目网站公交短信派单地产画报推广工具网站平面销售现场渗透媒体组合传统媒体户外封锁路旗大牌【推广工具】电视电台围挡项目现场推货、定价及认筹策略【项目一期情况】n一期总建筑面积：

12万n住宅面积：

8万n商业面积：

7000n物管用房：

12000n包含楼栋：

1、2、3、5、6、7、8、9、11、12#【一期产品分布】12356789111212