XXX花园前期物业管理投标书.doc

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XXXX物业管理有限公司XXX花园物业管理服务策划书

XXX花园

物业管理投标书

单位：

XXXX物业管理有限公司

目录

“XXX花园”物业管理服务策划书 1

目录 2

第一章 公司简介 3

1.1公司简介………………………………………………………………………3

1.2营业执照………………………………………………………………………4

1.3资质证书………………………………………………………………………6

第二章 物业管理整体设想 6

2.1 管理服务的模式、目标策划 7

2.2 管理服务、文化定位 9

第三章 前期介入方案 10

3.1 前期介入工作 10

3.2 具体时段和任务 11

第四章 项目管理机构运作方法及管理制度 19

4.1 管理方式 20

4.2 管理规章制度 25

4.3 小区档案资料的建立与管理 29

第五章 人员配备岗位要求作业指导培训和管理 37

5.1 人员配备、岗位要求、作业指导、培训和管理 37

5.2 人员培训 53

5.3 人员管理 59

5.4 考核办法 60

第六章 物业服务用房及相应管理设施的配置 62

第七章 费用测算 65

7.1编制说…………………………………………………………………66

7.2费用测算………………………………………………………………66

第八章 物业服务的分项标准与承诺 70

8.1 管理指标承诺 71

8.2 各项管理指标承诺与具体措施 71

8.3 物业服务的要求 73

第九章 物业的秩序维护、保洁、绿化、维修养护管理实施方案 79

9.1 秩序维护管理 80

9.2 环境保洁与服务 89

9.3 绿化管理与服务 98

9.4 房屋、共用设施、设备维护与管理 104

9.5 房屋本体和公共设施的养护 108

第十章 物业管理和服务的应急措施 117

第十一章 丰富社区文化，加强业主互相沟通的具体措施 127

第十二章 施工噪声控制等与业主生活密切相关事项的应对预案 131

第十三章 结束语 149

2

第一章公司简介

1、公司简介

2、营业执照

3、资质证书

第二章物业管理整体设想

2.1管理服务的模式、目标策划

针对XXX花园物业管理的各个要素，我们在开展市场调研和实地考察后，确立了整体构想和管理策划思路，整体构想和策划思路可以概括为：

一种模式、两个重点、六大措施。

一种模式

XXX花园位于中山市至珠海必须经之路的岭南路边,临近南朗车站及轻轨站，距离镇行政中心500米，离京珠高速入口约5分钟车程，离中山城、孙中山故居、纪念中学仅10分钟车程。

XXX花园共由9幢建筑组成，设计风格时尚简约，最高18层。

整个小区呈围合式建筑布局，既保证了小区的私密性，同时也照顾到了各幢的通风采光效果。

项目精心打造新亚洲风格园林，以亚洲文化为支撑，自然、健康与休闲结合，还原最自然的情调，个性鲜明颜色搭配，错落有序的层次，是园林与艺术融为一体的现代高尚小区，我们认为其管理模式应该是“品牌服务，星级管理”。

品牌服务就是要体现房地产开发公司和我司的企业品牌形象，星级管理指的是在管理的标准质量、形式上赋予星级的内容，并在此基础上赋予新的理念和新的内容。

我们采用的管理体制是：

企业化、专业化、一体化。

我们追求的目标是：

社会效益、环境效益和经济效益。

两个重点

重点之一：

智能化设施的运行、维护与开发。

智能化设施提高了小区的安全性，改变了传统的工作方式，与此同时，也给物业管理带来了质的变化，他要求物业公司在管理观念、管理机构、管理方式上都要现代化。

智能化设施要求高、操作严、范围广，涉及到管理、保卫、通信等方方面面。

我们在理论学习、现场参观、实地演示的基础上，制定了科学合理、切实可行的智能化设施运行计划、设备养护与维修计划，以保证智能化设施的有效运行。

重点之二：

确保因管理原因造成的安全事件发生率为零。

XXX花园属区域性高尚商品房住宅小区，安居乐业，享有一个舒适、安全的居住环境是广大业主和我们共同关注的问题，我们将从小区实际情况出发，实施“人防为主、技防为辅”、全面防范”的整体治安思路。

我们有理由相信，经过我们的管理和服务，以及全体业主的配合，小区的秩序维护正常有序，生活环境能得到安全保障。

六大措施

措施之一：

智能化管理上做到“三个到位”。

我们成立了智能化技术攻关小组，多方培训并吸纳专业人才，在充分研究智能化系统的基础上制定了运行方案和维护方案。

在具体操作上，我们强调“三个到位”：

一是用户培训到位，二是专业技术人员到位，三是管理人员培训到位。

措施之二：

安全管理上引进经验，运用现代科技手段，“三防”结合确保万无一失

措施之三：

精心养护园林绿化，加强环境文化建设，创建绿色花园。

XXX花园的绿化要求，我们通过设立绿化养护中心，保障小区的环境清洁，全面加强环境文化建设和环保建设。

我们拟定了视觉手册、环境手册、制定了全面的环境管理方案，我们深信，经过我们的努力和科学管理，加上XXX花园本身拥有的景色环境，XXX花园一定能成为绿色环保、人见人爱的现代化康居小区。

措施之四：

运用科技手段，进行合理调度，有序停车，人车分流。

XXX花园共710余户业主，停车库车位：

490个，地上停车车位：

180个，随着人们生活水平的逐步提高，车位少，车辆进出频繁，因此交通安全、车辆的管理将是管理服务工作的一个重要方面。

我们将严格遵守有关交通法规及规定，并根据小区的实际状况，加强与交警部门的联系，制定相应制度和规定并严格执行，以维持车辆进出及停放的秩序。

措施之五：

发挥规模优势，对我司的人力资源进行优化配置，实施对小区的专业化管理。

物业管理向专业化方向发展是市场选择和时代的要求，我们将充分发挥我司物业的规模优势，实现“资源共享”，全方位降低管理成本，提高管理效率，力争为用户提供更多的服务，充分体现我司物业“用户满意第一”的质量方针，让广大业主满意。

措施之六：

超前性、创造性、全方位的实行星级服务。

我们将进一步规范服务行为，一方面超前挖掘用户的潜在需求，满足深层次的物质和精神需要，做到“客有所呼，我有所应，客有所需，我有所为”，以人性化、个性化、情感化、理性化服务，体现“亲人式”服务的效果，通过物业管理延伸服务把服务不断推向“星级化”。

2.2管理服务、文化定位

服务定位

我们多努力，让您更满意。

我司将以扎实的工作作风，专业的技术实力，视业主为亲人的服务态度，为XXX花园广大业主提供超值的物业服务产品。

一流服务，领先水平

做到“客有所呼，我有所应，客有所需，我有所为”，以人性化、个性化、情感化、理性化服务，体现“亲人式”服务的效果。

并通过我们的努力，打造XXX花园物业管理的品牌。

文化定位

核心理念：

上善若水

公司的目的在于通过持续提高自身管理素质和服务质量，不断持续超越广大业户日益增长的对物业服务的需求和期望，以似水善意打动业户，以似水柔情善待业户，以似水纯真赢得业户，真正做到100%以业户为中心。

企业价值观：

追求卓越、崇尚务实

公司将在追求企业自身经营绩效的同时，为社会进步承担应尽的责任和义务，并通过企业文化建设和逐步提升服务质量来促进管理水平的不断提高，适应物业管理行业的发展作为企业愿景和使命，力求实现“追求卓越、崇尚务实”的企业价值观。

管理定位

物业管理的特性

——管理职能的社会化

——管理组织的专业化

——管理形式的规范化

——管理过程的商业化

——管理关系的契约化

——管理理念的人性化

第三章前期介入方案

3.1前期介入工作

物业管理工作是一项人为因素较大的社会性服务工作，它除了应具有满腔热情的工作态度以外，还必须具有科学的工作方法，尤其是对一个新建小区的接管显得更为重要。

根据我们的观察和分析，实施对“XXX花园”全面管理分为5个阶段，并根据不同阶段明确其阶段性中心工作，以此不断构筑更高阶段的基础，为全面管理提供必要条件。

3.2具体时段和任务

前期熟悉、培训模拟

（1）前期熟悉阶段

中心工作

公司领导层对“XXX花园”的基本情况作全面了解，研究物业本体（包括各类设备、实施）、研究开发商的管理思想、研究前期业主的构成情况。

基础工作

通过对“XXX花园”的全面了解，作出新接物业的可行性报告、品牌战略报告，并在公司办公会议上评审通过；

初步形成对“XXX花园”管理的实施方案，并通过专题会议的论证；

根据开发商的需要，参与和了解楼盘销售部门的销售工作，从而从购房者中获取较为直观的管理要求，为下一步工作奠定基础。

需开发商配合的主要工作

提供物业相关图纸，为物业管理的早期介入工作提供方便；

督促承建商，要求其保存所购房屋设备、设施的技术资料，以便日后顺利移交；

协调承建、物业双方，确定参与工程例会的日期。

明确交流的方式以及问题纠正的措施和验证方法。

（2）培训模拟阶段

中心工作

抽调各工种人员进行培训，通过考核进行筛选，组建管理服务中心管理班子，适时进行模拟操作。

基础工作

培训工作

人员组成

公司范围内抽调或招聘适合“XXX花园”工作的水、电、泥、木、清洁、绿化、秩序维护员等各工种人员若干名（选拔条件：

身体健康、有吃苦耐劳精神，有甘当保姆意识、技术工种应具有相应资质），抽调或招聘“XXX花园”管理处经理（选拔条件：

身体健康，大专以上文化水平，有专业管理知识，有超前意识和前瞻眼光，有协调和沟通能力，有领导一班人的艺术水平，有任劳任怨的精神，有敢于自我加压的勇气）。

培训实施

集中学习公司贯标文件。

制定适合“XXX花园”物业管理的各工种的服务质量控制程序以及各工种操作规程。

制定各岗位阶段性工作目标，同时制定目标实现保证措施。

了解熟悉“XXX花园”管理要求，针对性地进行专业技能考试，以保证满足“XXX花园”管理要求所需的技术支撑。

根据培训以及考核情况，对参与培训的人员进行筛选，选择涉外物业鹿特丹花园作为模拟训练基地，对各工种人员进行适应性模拟训练，确定组成人员（差额）。

施工监理介入

根据开发商、承建商、物业管理三方于第一阶段确定的介入方法及日期、目的等方案，实施质量监理。

建议采用的方法：

二周一次现场查勘（无陪同）。

每月一次工程例会（三方参加，如有分包则应请分包方一并参加）。

物业管理于每月第一周用书面形式根据工程进度及工程所涉及的内容报告监理介入情况。

需开发商配合的工作

协调进入施工现场的方式或办理工地出入证件。

根据物业员工岗位培训工作进度，提供相关资料，如设备、设施使用说明书、售楼合同等。

（3）现场模拟阶段

中心工作

通过现场模拟，达到临战状态。

基础工作

根据拟定的管理方案，对各工种人员进行入岗模拟，考察、测评其适应性。

通过现场模拟，验证管理方案及各工种要求是否适宜，如否，则作适当修正。

进行接管训练，调整适应状态。

现场考察关于居住物业禁止行为，并拟成文件交开发商审核，以备派发《入户通知书》时一并发放。

对前期质量监理中的合理化建议情况进行验证，如确属合理化建议且具有解决能力而未