买学区房怕被坑史上最强操作攻略附沪籍与非沪籍政策Word格式.docx

买学区房怕被坑史上最强操作攻略附沪籍与非沪籍政策Word格式.docx

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当我们瞎吗？

私立学校有什么学区房，只要有钱有牛蛙，谁都有机会！

2、当初开发商承诺的学区为何现在上不了？

由于每年各个学校片区适龄入学儿童人数出现变化，学区房也是会出现相应的变化，因为各地主管教育部门会根据实际情况调整学区划分。

所以说是不是学区房，是政府说了算的。

有些家长就是为了学区房才买的房，到后面，上不了学，开发商一句“以政府的为准”，这不是坑人吗？

3、买了这套房高中也能对口

★★★★★☆

这其实是没有搞明白学区的概念。

高中没有学区之说。

初中和小学阶段，如果房子在学区内，学生可以免试上学。

但是高中都是通过中考成绩录取的，决定你能否上这所高中学校的不是房子，而是中考成绩。

4、我们这套只要买下了永远都是学区房坑爹指数：

★★★★☆

由于学区房的物业价值非常高，所以关于学区房的划分非常复杂，也存在利益纠缠。

这就造成了有些学区房在一段时间内属于学区房，但过了某个阶段经过调整后就不属于了，所以消费者千万要当心。

可以通过多种网络渠道搜集学区房的划片情况，还可以咨询在这已经买过房的家长，相信他们的经验更多。

另外，最好去学校实地考察一下，那里面有一些蛛丝马迹，比如招生简章，上面可能会有片区划分情况。

此外，对于一些争议楼盘尽量不买，因为很多时候，学区房划分复杂，A说是学区房，B说不属于，而且价格越便宜越有陷阱。

5、商业地产也能对应学区

家长买房时销售人员告诉他，公寓楼和小区一样都是学区房，家长购买后才知道商业地产不算学区。

这种情况在公寓楼楼盘销售时经常能够看到。

如果想识别商业住宅还是普通住宅，最直接的办法是看房产证上的用途说明和使用年限，一般70年产权的都是普通住宅，40年或者50年产权的属于商业住宅。

6、说是学区房其实对口的是菜小

★★★☆

这种情况多发生于一些刚入行的销售人员身上，他们本身也不知道学区房和名校的概念，认为只要有对口就是学区房。

殊不知九年制义务教育人人都是有学可上，只不过您买的这套可能对口的是菜场小学。

7、买的房子离名校近，为何不是这边的学区房？

★★☆

国家教育部明确规定学区划分采用就近原则，很多市民从自己的角度来看，地域范围内的学区划分，发现没有体现完全就近的原则！

比如有些楼盘只离学校仅400米的距离，家门口的学校，多好啊！

但是不好意思，就是不能上。

因为该学校没有划分到这一区域。

8、“双名校”“双学区”招牌辨真假

★★

楼盘周边名校环立，售楼部小姐一直在强调，我们是双学区房，小学初中一步搞定，真的假的？

初中和小学每年对应学区房都是在变的，今年的双学区明年可能就变成了单学区，还是要先了解清楚。

看完以上这几条“坑爹谎言”，家长们一定深有感触，其实，售楼处之所以能够这样“公开行骗”，就是看准了部分家长对上海学区房的相关政策了解得还不够透彻，有些地方并没有完全弄明白。

为了防止被坑，各位家长赶紧跟着小编一起来看一下这篇史上最专业的学区房购置攻略吧。

学区房购置攻略户籍和非户籍操作政策都在这儿了

上海户籍操作攻略

官方政策：

2015上海户籍在上海买房的条件

在本市已有1套住房的本市户籍居民家庭，限购1套住房（含新建商品住房和二手住房）。

对在本市已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭，暂停在本市向其售房。

违反规定购房的，不予办理房地产登记。

上海市房管局曾对单身沪籍人士购房问题作出解释称，本市户籍居民家庭的子女成年后，确因婚姻等需要、且该子女无产权住房，才可以在本市限购1套住房。

解析：

上海户籍人士的定义：

①购房人本身的户籍在上海；

②如果为已婚人士，配偶中一人在上海户口就视为整个家庭为上海户籍）。

其中问的最多的就是涉及到跟父母共有是否算入名下房产，跟父母共有超过两套后是否还可以以自己的小家庭为单位再买。

主要分为以下几个特殊：

1、（上海人，以家庭为单位）跟父母共有不超过两套，自己名下无房产，可再购买两套。

（前提：

跟父母共有的是2011年1月28日之前共有的）；

2、（上海人，以家庭为单位）跟父母共有不超过两套，自己名下有一套，可再购买一套。

3、（上海人，以家庭为单位）跟父母无房产，自己名下无房产，可再购买两套。

4、夫妻双方加小孩、父母（五口人），若申请房产税减免（人均60平米），需父母名下无房产、需证明父母跟自己的户口在一起，办理房产税认定时还需父母到交易中心。

注：

2011年1月28日之后跟父母共有的房屋，就算自己单独拥有的房产。

非上海户籍操作攻略

2015非上海户籍在上海买房的条件在本市能提供自购房之日起算的前2年内，在本市累计缴纳1年以上个人所得税缴纳证明，或社会保险（城镇社会保险）缴纳证明的非本市户籍居民家庭，限购1套住房（含新建商品住房和二手住房）。

非沪籍人士要在上海买房，需要同时满足以下三个条件：

一是以家庭名义购房，所谓家庭指的是购房者已婚；

二是该家庭在沪无房；

三是能提供至买房合同签署日前在沪累计缴纳三年内至少两年的个税或社保的证明。

长期居住证满3年的话可以享受上海本地人的待遇，可以直接购房，无需提供税单。

从目前的情况来看，2015年上海还是实行限购政策，对于非上海户口的居民家庭如能提供符合规定的纳税证明或社保证明，限购1套住房，已拥有1套及以上住房的，暂停在本市向其售房。

关于补缴社保这点，根据本市住房限售政策规定，非本市户籍居民家庭持社会保险缴纳证明购买住房的，缴纳社会保险须符合“自购房之日起算的前3年内累计缴纳满24个月”，补缴的不予认可。

2015非上海户籍在上海买房后的户籍问题

根据上海《持有〈上海市居住证〉人员申办本市常住户口试行办法》实施细则规定：

来沪创业、就业，并持有《上海市居住证》的境内人员，符合条件的都可以申办户籍。

条件设定分为申办条件和激励条件。

申办条件

（一）持有《上海市居住证》满7年；

（二）持证期间按规定参加本市城镇社会保险满7年；

（三）持证期间依法在本市缴纳所得税；

（四）在本市被聘任为中级及以上专业技术职务或者具有技师（国家二级以上职业资格证书）以上职业资格，且专业及工种对应；

（五）无违反国家及本市计划生育政策规定行为、治安管理处罚以上违法犯罪记录及其他方面的不良行为记录。

激励条件

（一）在本市作出重大贡献并获得相应奖励，或在本市被评聘为高级专业技术职务或高级技师（国家一级职业资格证书）且专业、工种与所聘岗位相符的，可不受第五条第

（一）、

（二）项规定的持证及参保年限的限制;

（二）在本市远郊地区的教育、卫生等岗位工作满5年的，持证及参保年限可缩短至5年;

（三）最近连续3年在本市缴纳城镇社会保险基数高于本市上年度职工平均工资2倍以上的，或者最近连续3年计税薪酬收入高于上年同行业中级技术、技能或管理岗位年均薪酬收入水平的，技术管理和关键岗位人员可不受第五条第（四）项规定的专业技术职务或职业资格等级的限制;

（四）按个人在本市直接投资（或投资份额）计算，最近连续三个纳税年度内累计缴纳总额及每年最低缴纳额达到本市规定标准的，或者连续3年聘用本市员工人数达到规定标准的，相关投资和创业人才可不受本办法第五条第（四）项专业技术职务或职业资格等级的限制。

贷款政策符合条件的买房者均可申请公积金贷款和商贷

公积金贷款

根据上海公积金管理中心规定：

1、购买首套住房。

个人最高贷款额度为50万元，家庭最高贷款额度为100万元；

缴交补充公积金的，个人最高贷款额度在50万元基础上增加10万元，家庭最高贷款额度在100万元基础上增加20万元。

2、购买改善性第二套普通商品房。

参照购买首套住房政策。

3、购买改善性第二套非普通商品房。

个人最高贷款额度为40万元，家庭最高贷款额度为80万元；

缴交补充公积金的，个人最高贷款额度在40万元基础上增加10万元，家庭最高贷款额度在80万元基础上增加20万元。

关于二手房公积金抵押贷款年限调整：

低于5年（含）房龄的二手房的公积金抵押贷款，最长贷款年限不超过30年。

6年至19年房龄的二手房的公积金抵押贷款，最长贷款年限为35年与房龄之差。

超过20年（含）以上房龄的二手房的公积金抵押贷款，最长贷款年限不得超过15年。

商业贷款

个人首付三成，可贷款七成。

2、购买二套住房。

根据各家银行规定不同，首付四成至七成不定。

学区房政策作为敲门砖还是需要的！

有学区房也入不了对口学校，这事是真的吗？

前不久有一项研究显示，根据上海市第六次人口普查的数据，对比上海133所“重点小学”的招生人数，在未来五年内将会有84.3%的孩子上不了“重点小学”。

（点击“阅读原文”查看文章）

那学区房还有必要买吗？

为了靠谱地解释这件事，小编来说一组政策。

今年以来，上海学区房政策发生了较大调整：

去年静安区提出“一个门牌号一居住户，五年内只接收一学生”后，今年虹口、闸北、宝山、徐汇、长宁等区也纷纷根据自身的实际情况，效仿了静安的“学区房新政”。

接下来，会有更多区县推进这一政策。

顺便说下，对这一政策的正确理解是：

一个户口里，5年内只接收一个学生。

所以，当你买房时，千万先查一下上家是什么时候入学的，不然很可能会欲哭无泪。

以上是区县层面的政策，再说说学校层面的政策。

每个学校，在符合区县政策精神的大框架下，都允许设置一些本校招生的土政策。

有些公示，有些不公示，需要自己打听。

罗列几个大家感觉下——

普陀区江宁学校招生细则1．适龄儿童户籍迁入截止时间2013年4月30日（满2年）；

2．适龄儿童与《户口簿》中户主的关系为直系亲属（按户主是监护人、户主是外公外婆或爷爷奶奶排序）；

3．适龄儿童的监护人（至少一方）户籍迁入截止时间2013年4月30日（满2年）；

4．该户籍《房地产权证》产权人须为适龄儿童直系亲属（按户主是监护人、户主是外公外婆或爷爷奶奶排序）。

杨浦区打虎山路第一小学排序细则适龄儿童与户主为三代内直系亲属关系，且适龄儿童及父母中至少一人为上述地段户籍地房屋产权所有人（以房产证为准）。

满足此条件的，按以下顺序依次排序：

报出生户口的适龄儿童、与父母同户口的适龄儿童、与父或母一方同户口的适龄儿童、不与父母同户口的适龄儿童。

且同类情况均按入户年限长短（年限长的优先），依次排序。

奉贤区入学的排序细则1、居住地产权人为本市户籍适龄儿童、少年父母或本人，并拥有全部产权；

2、居住地产权人为本市户籍适龄儿童、少年祖父母、外祖父母，并拥有全部产权；

3、居住地产权人为拥有部分产权的本市户籍适龄儿童、少年直系亲属或本人，户籍地址与居住地址一致；

4、居住地产权人为拥有部分产权的本市户籍适龄儿童、少年直系亲属或本人，户籍地址与居住地址不一致；

5、居住地为租赁房，户籍地址与居住地址一致；

6、居住地为租赁房，户籍地址与居住地址不一致。

7、具备相同条件安排顺序以房产证办理时间长短为依据。

正如小编最先提醒、以及后来很多媒体跟进报道的那样，全部押宝在学区房上面，确实不靠谱，有被排序出去的风险。

不在优先