第六章 企业资产管理Word文件下载.docx

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包括办公用房、业务用房和宿舍以及其水电、取暖、卫生等附属设施。

（2）专用设备。

如机械设备、打字机、复印机、电子计算机控制系统、仪器、仪表等。

（3）一般设备。

包括车辆、家具、会议室设备等。

（4）文物和陈列品。

（5）图书、资料等。

其他一些固定资产还可以由主管部门根据情况认定和划分。

2.材料

材料是指使用以后就消耗掉而不能复原的物质资料。

如燃料、水泥、试剂和设备修理用的元件、配件等。

它和固定资产的区别在于这类物资的使用时间较短，且在使用中大多数改变其原有的形态，更主要的是大都使用一次就丧失其原有价值，或把其价值转移到新的物质实体中去。

3.低值易耗品

低值易耗品包括低值品和易耗品。

低值品是指单位价值在规定的起点以下，耐用时间在1年以上的物质资料；

易耗品是指单位价值在规定的起点以上，耐用时间在1年以下的物质资料。

一般地说，凡是不够固定资产标准的工具、设备，如低值仪表、仪器、办公文具、量具、器皿以及低值劳保用品，都属低值易耗品。

（二）企业资产管理主要内容

在众多的企业资产中，主要由企业行政人员负责的企业资产管理包括：

1．企业房产物业管理。

企业的房产物业是指企业自有或者租赁的办公用房、生产用房、员工宿舍、附属建筑及其水电等有关配套。

房产物业的价值巨大，行政人员要对其进行产权管理、使用管理和日常维护等，以保证房产物业高效、长期的使用。

2．企业车辆管理。

企业为工作运营或工作服务购买的车辆，也是企业的固定资产。

企业车辆的用途不同主要分为生产用车和行政用车。

由于车辆的资金占用大且具有流动性，也使其成为各个企业行政管理中一项相对独立的工作内容。

3．企业办公用品管理。

办公用品通常指企业行政办公人员使用的各种物件，主要有三大类：

一是包括办公桌、座椅、沙发、档案柜、灯具等办公家具；

二是电脑、打印机、传真机、复印机、照相机、电话等办公设备；

三是纸张、笔墨、打印耗材、订书钉、劳保品等办公中的耗费用品。

其中办公家具、办公设备是企业固定资产，而耗费用品不属固定资产。

办公用品是行政人员的主要工作用品，同时也要提供其他员工领用，是行政人员资产管理的重要内容。

二、企业资产管理的原则

企业的资产管理即影响生产经营，又事关企业财务，必须有必要的原则要求并严格遵守。

1．讲求效率，保证需要。

企业资产管理工作的出发点和归宿，必须放在保证工作需要上面。

在资产的购置时，一定要根据实际工作需要和现实的财政状况，尽可能选用先进、实用、经济的技术装备，不断充实和改善企业办公的物质条件。

2．健全制度，加强领导。

加强对资产管理的领导工作，就必须建立管理机构，配备专职人员，完善规章制度，以保证资产管理工作落到实处。

财务会计部门、资产管理部门和使用部门要明确分工，各司其职，各负其责。

要按照权责统一和奖优罚劣的原则，建立健全各项资产管理制度和奖惩制度，赋予资产管理、使用部门权力并加大其责任，对履行职责好的给予表彰奖励，对履行职责差的进行批评惩罚。

3．账目清楚，物账相符。

为了有效地进行管理，防止出现混乱状况，资产管理部门、使用部门和财务部门，必须采取科学、合理的管理方法，设置账卡，定期地或不定期地对资产的种类、名称、规格、数量、性能、用途、存放地点、使用管理人员以及账进账出、凋出、调入、报废、清理等增减变动情况，进行清点和记载，若发现问题，及时查明原因，妥善处理，真正做到账卡相符、账物相符、账据相符。

4．厉行节约，物尽其用。

在企业资产的购置、建造和使用过程中，一定要大力提倡节约使用，综合利用，修旧利废，物尽其用，充分发挥资产的最大作用，尽量节省经费开支和财产物资，反对铺张浪费的不良作风。

三、企业资产管理的环节

企业资产既是企业的财产组成部分，又是其生活和经营的必备资源，对企业资产的管理，主要包括物资资产采购、保管、和分配使用三个环节。

（一）物资资产采购

物资资产采购涉及经济利益，是最容易出现问题的企业管理环节，一旦出现问题会给企业经营造成严重影响，因此企业对采购的管理必须制定严格的规定并认真落实。

要收集各部门的需求信息，编制物资采购计划和经费预算，经行政总监审核后报总经理审批。

凡一定金额以上的大型物资采购计划，必须由物资管理部门统一实施。

各部门自行购买的物资，必须报物资管理部门登记备案。

采购必须由两人以上进行，纪检、会计部门负责监督，所购物资必须及时交物资管理部门所设物资仓库保存。

购买物资，必须货比三家，比质比价，择优采购，节约经费。

采购大宗物资，须经有关人员（行政总监、采购人员、监督人员等）集体研究确定，也可采取招标竞价的采购办法。

采购中最容易出现的是企业给采购人员回扣问题，采购中如有回扣，应一律交财务部门或折成价款，采购人员须向行政总监报告，行政总监负责审查，纪检监察部门进行必要的抽查。

必须坚持严格的入账程序，没有监督人员签字的发票，财务部门不得报销。

一般发票的签字顺序是：

采购人员、主管部门领导、监督部门人员、行政总监或运营经理。

（二）物资资产保管

物资资产保管是企业物资在采购之后到使用耗费前的滞留过程的管理，保管不当也会造成资产的遗失、损坏等。

物资资产保管的环节有：

1．入库验收。

物资入库必须严格进行数量和质量验收，全面登记有关名称、规格、产地、厂家、价格、数量和随物资带来的合格证、化验单、质量证明书与使用说明书等资料。

通过点数、检尺、换算、过磅等方式，及时进行验收，发现数量短缺、盈余、损坏、质差或凭证不符等情况，必须立即与有关经办人联系处理，重大问题要及时汇报。

2．库存保管。

验收后的物资要及时上架，按要求摆放；

技术资料必须点清，并应妥善保管。

库存物资要搞好科学管理，逐步做到分类清楚，标志鲜明，排列有序，堆放整齐，零整分开，账、卡、物、资金四对口，搞好维护保养，防止霉烂变质，发现问题，及时采取相应措施，力争把损耗降到最低限度。

3．定期盘点。

物资保管部门应定期对物资进行盘点，对盘亏、盘盈的物资要查明原因，及时办理盘亏、盘盈手续，以确保账物相符。

分别设立物资总账、分类账、明细账，登记物资数量与金额以及收、发、存动态。

各种凭证要及时结算登账。

总账金额要与财务部门相符，明细账金额要与分类账相符，明细账数量要与实物和料卡相符。

材料盈亏报废、规格调整、运耗事故以及物资价差，经领导批准后应及时调整账册。

4．统计分析。

保管部门应按公司规定的统计制度和时间，及时上报月、季、年各种统计报表和临时报表。

如实填报物资动态与有关数据，不虚报、不瞒报、不漏报、不出错。

注意积累统计资料，开展统计分析，掌握物资消耗规律，反映物资供应管理情况，做好参谋工作。

5．回收处理。

设立多余物资回收仓库，变无用为有用，变积压为流通，充分发挥物资的潜力。

设立报废设备与物资仓库。

积极开展加工改制、拆件利用、整旧为新活动，提高物资再利用率。

做好物资仓库的防火、防盗等安全保卫工作。

（三）物资资产使用

对企业资产的使用过程行政部门也要进行监管，以保证使用的合理、有效。

大宗、贵重物资的使用，必须专门递交申请报告，经行政总监或总经理审批后，到仓库领取。

一般的物资使用，须填写领取申报单，注明用途、归还期限、维护责任等内容，由部门负责人签字批准。

发放物资时，保管员应仔细审查领取手续是否齐全，领用是否合理，并当场划价结算，扣除经费。

应执行“先到先发”的原则，防止物资变质、霉烂；

对专项控制的低值品、易耗品，可实行以旧换新的制度。

使用过程中的物资资产保管，实行“谁使用，谁保管，谁维护”的办法。

第二节企业房产物业管理

房产是企业固定资产的重要组成部分。

企业如何对房产及其附属物业进行科学管理、充分利用是企业削减经营成本、提高经济效益与市场竞争力的关键所在。

行政人员在房产的产权管理、房产使用维护等方面需要制定制定严明的标准、进行规范的操作管理。

一、企业房产物业的产权管理

企业房屋产权管理是房产管理的基本问题，涉及产权来源依据、房屋的结构、面积、高度、建造时间、维修及变动等情况。

在产权管理中，管理者务必对房产账目心中有数，且有详细记录。

在房屋产权管理中，建立健全的管理制度尤为必要，管理者应对企业所有房产了如指掌，包括建筑面积、使用面积、套数、间数、室内设备以及住户人数等，只有如此，才能在各项管理工作中有的放矢，运用自如，确保管理效率。

一般来说，企业房产物业的产权管理包括以下几个方面。

（一）企业房屋新建、扩建管理

企业房屋新建扩建时，施工单位都有图纸，建好后，施工单位应将这些详细资料、图纸等移交到企业房管部门，房管部门应对其进行登记，建立档案予以保管。

（二）企业房屋维修管理

企业房屋修建后，管理者要定期对其情况进行普查，并将普查的情况建档立卡，根据房屋设备损坏程度，按轻重缓急编制修缮计划。

企业房屋修缮时，管理者应及时将修缮情况进行详细记录，建立房屋修缮档案，为以后的维修提供参考。

（三）企业房屋租赁管理

企业的房屋在满足需要后还有剩余，或是房屋在某一较长时间内没有使用，企业如果从经济的角度去考虑，就很有可能将剩余的或没有人使用的房屋租赁出去。

通常来说，房屋租赁期限超过六个月，出租人和承租人就应当签订书面租赁合同。

房屋租赁合同一般有下列条款：

1．当事人双方姓名、住址；

2．房屋现状、产权及租用面积；

3．租赁期限：

依据合同法规定，租赁期限不得超过20年，否则超过部分无效；

4．租赁用途；

5．租赁价格、付款方式及付款期限；

7．房屋修缮及维护责任人；

8．转租规定；

9．水电、物业管理费、电话费等相关费用的负担；

10．合同解除条件；

11．有关税费的负担；

12．解除争议的方法；

13．房屋附属设施一起租用的应附上清单，并证明产权归属。

案例学习6-1

麦当劳的物业经营

数十年来，人们深信麦当劳的赚钱秘诀在于管理和推广特许经营店。

其实，麦当劳的地产发展策略为公司带来更大的收益。

严格来说，麦当劳是由两家公司组成的，分别是快餐店和地产公司。

麦当劳的多数特许店必须租赁由公司提供的餐厅。

每个餐厅由选址、设计、建成都由公司的地产部负责。

作为特许店经营者可以说是不用担心开店的一切准备工作，到时交妥费用（比如，7500美元按金）便可开张营业，另外每个月交占营业额4%的特许经营费和占营业额的10%作为租项。

显而易见，公司的租项收入比经营费更大，所以公司增加盈利的秘诀在于不断投资开新店。

在美国13000麦当劳分店中，属公司物业的占52%。

相比其竞争对手Tricon（拥有Pizza、KFC、TecoBell等），在它21000家分店中，属于公司物业的只有8%。

现在估计麦当劳手上的物业市值大约是69亿美元

物业是一项重要的企业资产，管理好企业自身的物业往往能产生巨大的经济效益。

由于我国的土地政策，使的过去很多企业往往能够较便宜的获得经营性的物业，几年时间随着物业的升值带来的企业收益升值甚至超过了企业本身经营的业绩。

比起一些企业的“运气”，麦当劳对物业的经营可就是非常专业化的了，难怪它总是可以财源滚滚。