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第三章房地产投资
一、房地产开发投资的有利条件
二、房地产市场现状
三、房地产发展空间
第四章商品住宅市场
一、漯河市商品住宅价格
二、区域市场分析
三、客户特征总结
四、漯河市房地产市场预测
第五章结语
调控由“无为”转变为“有为”
1、“新国八条”成为房地产紧缩政策的起点
1月26日,国务院办公厅发布《关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》,共八条,是继“国十一条”后,国务院对房地产市场再度推出的又一个重量级调控措施。
要求强化差别化住房信贷政策,对贷款购买第二套住房的家庭,首付款比例不低于60%,贷款利率不低于基准利率的1.1倍。
●政策评析:
——整体风格更加强硬。
从“国八条”整体行文看,其文字表达明显强硬了很多,“切实”、“加强”、“落实”等词汇多次出现在公文中。
如果说中央经济工作会议的公报对房地产业还“春风和煦”,“国十一条”进而变得“阴晴不定”,那么“国八条”就带有明显的“风雨交加”了。
政策一次比一次表述强硬,这也代表国务院对房地产业进行调控的决心越来越大。
——明确收紧二套房贷政策。
“国八条”的重心落在对第二套房的购买要实行差别化的信贷利率政策。
这可以看作是对“国十一条”的细化措施,即在落实营业税、土地出让金新政后,房地产调控的重头戏——信贷政策终于出炉。
二套房贷款首付要不低于60%,利率则要求不低于基准利率的1.1倍。
值得注意的是,房贷新政并没有提及“改善型”住房消费能享受房贷优惠,而是采取了“一刀切”的形式,按照“家庭”来确认是首次贷款购房还是再次贷款购房。
——住房供应类别更加明晰。
国务院要求各城市人民政府要在城市总体规划和土地利用总体规划确定的城市建设用地规模内,抓紧编制2010-2012年住房建设规划,重点明确中低价位、中小套型普通商品住房和限价商品住房、公共租赁住房、经济适用住房、廉租住房等五类住房的建设规模,并分解到住房用地年度供应计划,落实到地块,明确各地块住房套型结构比例等控制性指标要求。
这是一个比较硬性的规定,需要各城市政府具体落实,按照这个方略执行,将有利于住房保障工作的顺利推进,也在一定程度上可以避免房价短时间内再次飙升。
——提出要加快研究完善住房税收政策。
“国八条”中提到调整个人转让住房营业税政策,对个人购买住房不足5年转手交易的,统一按销售收入全额征税。
另外,还确定了加强对土地增值税征管情况的监督检查,重点对定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目,进行土地增值税清算和稽查。
现在处于调控的关键时期,物业税的征收问题既敏感,又不能一蹴而就,因此采用了比较隐晦的说法,但并不排除中央继续要推进物业税的研究与实施,其目的是引导居民树立合理、节约的住房消费观念。
——再次提出地方政府的调控责任。
第一大条是“进一步落实地方政府责任”,把房地产业的稳定发展及住房民生问题的解决与地方政策的工作评价直接挂钩,即“工作责任制”。
这是一个重要的动向,将有利于督促地方政府将更多的精力关注住房民生问题,避免在发展房地产业的问题上跑偏路,甚至“本末倒置”。
总体而言,在宏观经济日益稳定,并且通货膨胀迹象显现的时刻,房地产业的发展面临分化,一方面要保持刚性需求的释放,鼓励自住购房消费,加强住房保障;
另一方面,对于投资投机性需求的肆无忌惮,国家不再选择“隐忍”,而是日趋明确了态度,要“限制”和“打击”。
——强调限制住房购买需求。
“国八条”中提出各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市,在一定时期内,要从严制定和执行住房限购措施。
一方面倡导个别地市实施限购令,另一方面强调近乎“苛刻”的购买条件,起初的实施情况也仅限于一线城市,但起到一定遏制房价上涨的作用。
通过近几个月的市场情况来看,对于二、三线城市来说,影响效果也在慢慢显现。
形式转变有所乐观。
●国八条对漯河市房地产发展的影响:
——“增加普通商品住房的有效供给”。
特别是在用地上要适当增加中低价位、中小套型普通商品住房和公共租赁住房的供应。
对漯河房地产市场来说,开发商在未来拿地和规划过程中需要更严谨,将政策和市场合理结合,确保开发利润的实现。
——“抑制投资投机性购房”。
当前房价上涨快的地区,投机成分比较多,营业税政策的调整,能够对炒房起到挤出效应,缓和供求关系,有助于平抑房价。
”漯河市作为四线城市,目前投机和投资的需求表现不十分明显,目前客户购房主要目的为自住或改善型刚性需求,营业税的调整短期来说对二手房市场会产生一定影响,但作为新房市场来说,对漯河楼市的影响将相对较小。
——“加大保障性安居工程建设力度”。
此前,一些地方的保障房建设缓慢,审核把关不严……此次国务院常务会议强调,力争到2012年末,基本解决1540万户低收入住房困难家庭的住房问题,这有利于发挥保障性住房对商品房市场的平衡作用。
该政策在漯河市目前已经有一定的反馈,这在分流客户,增加竞争的同时,对漯河市客户的价格预期也将产生一定的影响,未来漯河市的整体房价走势可能受到保障性住房供应的制约。
2、金融信贷政策出现收紧趋势:
中国人民银行决定,从4月21日起,上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。
这是央行今年以来第四次上调存款准备金率。
今年以来,央行以每月一次的频率,在过去一季度里先后三次上调存款准备金率。
同时,这也是央行自2010年以来准备金率的第十次上调此次上调之后,大中型金融机构存款准备金率达20.1%的历史高位。
分析人士认为,此举意在进一步收缩银行体系的宽裕流动性。
据估算,上调0.5个百分点后,可一次性冻结银行资金3600多亿元。
政策评析:
提高存款准备金率背后是中央担忧今年新增贷款非理性快速增长的一种反映。
央行网站4月21日宣布,截至2011年3月末,全国共有小额贷款公司3027家,贷款余额2408亿元,一季度累计新增贷款427亿元,这在一定程度上促成了今年多次上调行动。
对房地产市场而言,资金流动性暂时不是问题,但是上调存款准备金影响的是市场预期,如果市场从目前的“宽裕”心态转变为“紧缩”心态,房地产市场的开发和消费节奏都将受到影响。
不过从总体来看,这次央行提高存款准备金率是从平衡经济体流动性,防范市场风险角度来考虑的,主要体现“平衡”和“微调”两个方面。
因此,仅从这一个动作还不能做出未来货币政策是“紧”还是“松”的判断。
●宏观经济调控政策:
继续实行“积极的财政政策和适度宽松的货币政策”
从宏观经济政策取向看,2011年依然实行积极的财政政策和适度宽松的货币政策,但会增加针对性和灵活性。
其潜台词是,如果明年GDP增速重新站上两位数,如果CPI增幅超过3-5%,如果包括股票和房地产在内的资产价格沿续今年的热劲儿,则会调整经济政策,尤其是货币信贷政策,会继续提高存款准备金率,甚至动用加息的手段,而货币政策的调整将显著影响楼市。
●房地产调控政策:
“有保有压”,从“无为”到“有为”
从房地产业本身分析,房地产调控政策在经历了2010年末、2011年初这轮“冲击波”后,会有一个观察期,如果接下来3-5个月市场出现调整,则不会再有明显打压政策,无论是政策面还是市场面,2011年全年极可能将在平静中度过。
如果2011年开发投资增速重新站上30%,如果房价涨幅依然坚守去年下半年势头,那么国家打击投资投机的房地产调控政策将会继续加大力度出台,政策的“有为”将体现的更为明显。
●具体来看,房地产调控政策可能有以下几个方面的动作:
第一,加快推进物业税全国范围空转运行
从稳定楼市价格,引导居民理性消费的角度看,开征物业税是一个比较有效的政策手段,但目前我国还远远不具备开征物业税的条件,存在很多现实的困难。
包括税制合并、改革在内,很多环节还需要梳理打通。
因此,今年中央在物业税开征问题上,依然是研究的多,探索的多,具体开征的可能性不大。
最可能的动作是,扩大物业税空转试点,在全国范围内实行物业税空转。
不排除有在个别已积累成熟空转经验的城市进行试点实征。
这样有利于形成稳定市场的预期,即开征物业税是政府认真考虑的选项,投资投机性购房者需要认真思考面临的市场及政策风险。
第二,金融信贷进一步收紧
据媒体报道,从多位商业银行人士透露的信息显示,目前各行上报给央行的年度信贷计划已大体明朗,2011年多家商业银行的信贷计划是在2010年投放量的基础上打八到九折。
此前央行向各家银行传达的精神是,2011年比较合理的信贷增速应该在12%-13%之间。
去年初,央行设定全年信贷目标为7.5万亿元,但前11个月新增人民币贷款已达7.44万亿元,全年有望突破8万亿元。
央行明显对如此之快的信贷增长表示忧虑。
提高存款准备金率,加强金融机构“窗口指导”是最近可行的选项。
第三,“限外政策”将再次趋紧
2011年我国经济体系将面临更加严重的流动性过剩问题,房地产市场将不再可能继续担负资金避险池的作用,否则房地产业将面临不可承受之重。
对内,现在金融信贷政策和税收政策已经趋于严格,投机投资资金成为重点防范的对象。
对外,海外投资资金也将受到限制,防止外资对国内房地产市场的过度炒作,为地方政府一心一意做好住房保障工作创造良好的外部环境,同时也可以稳定市场预期,避免外来因素导致房价的大起大落。
第四,公共租赁住房指导意见出台
基本原则
(一)政府组织,社会参与。
各地区在加大政府对公共租赁住房投入的同时,要切实采取土地、财税、金融等支持政策,充分调动各类企业和其他机构投资和经营公共租赁住房的积极性。
(二)因地制宜,分别决策。
各地区要根据当地经济发展水平和市场小户型租赁住房供需情况等因素,合理确定公共租赁住房的供应规模和供应对象。
商品住房价格较高、小户型租赁住房供应紧张的城市,应加大公共租赁住房建设力度。
(三)统筹规划,分步实施。
各地区要制订公共租赁住房发展规划和年度计划,并纳入2010-2012年保障性住房建设规划和“十二五”住房保障规划,分年度组织实施。
租赁管理
(一)公共租赁住房供应对象主要是城市中等偏下收入住房困难家庭。
有条件的地区,可以将新就业职工和有稳定职业并在城市居住一定年限的外来务工人员纳入供应范围。
公共租赁住房的供应范围和供应对象的收入线标准、住房困难条件,由市、县人民政府确定。
已享受廉租住房实物配租和经济适用住房政策的家庭,不得承租公共租赁住房。
(二)公共租赁住房租金水平,由市、县人民政府统筹考虑住房市场租金水平和供应对象的支付能力等因素合理确定,并按年度实行动态调整。
符合廉租住房保障条件的家庭承租公共租赁住房的,可以申请廉租住房租赁补贴。
(三)公共租赁住房出租人与承租人应当签订书面租赁合同。
公共租赁住房租赁合同期限一般为3至5年,合同示范文本由省、自治区、直辖市住房城乡建设(住房保障)部门制订。
承租人应当按照合同约定合理使用住房,及时缴纳租金和其他费用。
租赁合同期满后承租人仍符合规定条件的,可以申请续租。
(四)公共租赁住房只能用于承租人自住,不得出借、转租或闲置,也不得用于从事其他经营活动。
承租人违反规定使用公共租赁住房的,应当责令退出。
承租人购买、受赠、继承或者租赁其他住房的,应当退出。
对承租人拖欠租金和其他费用的,可以通报其所在单位,从其工资收入中直接划扣。
第五,对地方政府的政策落实提出更高要求
房地产市场近年来出现的问题是多方面原因造成的,其中地方政府为追求地方利益,盲目发展房地产业具有不可推卸的责任。
因此,从最近的政策文件看,中央对地方政府的工作责任提出了明确的要求,对于个别房价非理性上涨的城市,不成文的规定很可能被定为“房价不下,地方官员就要下”。
具体落
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