最新版远山度假村可行性研究报告新Word格式文档下载.docx

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7．项目产品总体定位３２

7．1产品定位思路３２

7．2产品定位３４

8．产品建议３４

8．1产品建议主线３４

8．2项目整体规划建议３４

8．3别墅单体建议３５

8．4房型面积配比３６

8．5智能化系统建议３７

8．6会所建议４０

8．7样板房建议４２

8．8看房车建议４３

8．9景观规划建议４３

9．各阶段推广策略４６

第三部分可行性分析结论４８

第一部分　市场解读

1．宏观环境分析

作为本项目来讲，其竞争已超越了新余市本身，而还有城市与城市间甚至是区域范围内客源的争夺。

考虑到本项目的这一特殊性，本章节新五湖将对整个江西省宏观形势作一分析。

1．1江西省概况

⏹地理位置

江西简称赣，位于中国中部，北临长江与安徽、湖北省相邻；

南依南岭与广东省毗连；

东傍武夷山与福建、浙江省接壤；

西负罗霄山脉与湖南省为邻。

地处北纬24。

29’—30。

05’，东经113。

35’—118。

29’之间。

江西为长江三角洲、珠江三角洲和闽南三角地区的腹地，与上海、广州、厦门、南京、武汉、长沙、合肥等各重镇、港口的直线距离，大多在六百至七百公里之内。

⏹

行政划分

江西省土地总面积16.69万平方公里，占全国土地总面积的1.74%，居华东各省市之首。

共有37个民族。

下辖南昌、景德镇、萍乡、新余、九江、鹰潭、赣州、上饶、新余、抚州、吉安11个地级市，乐平、瑞昌、贵溪、瑞金、南康、德兴、丰城、樟树、高安、井冈山10个县级市，新建、浮梁等70个区。

87个市区对外开放。

省会位于南昌。

截止到2004年末，总人口约4254万。

自然特征

江西三面环山，中部为丘陵，北部平原具盆地形式。

山地、丘陵约占总面积的70%。

省境东部自北至南为黄山余脉、怀玉山、武夷山，大体为东北-西南走向。

南部属南岭山地，有九连山、大庾岭等。

西部山地北有九岭山、幕阜山，南有罗霄山。

江西有河流2400多条，绝大部分属鄱阳湖流域，鄱阳湖面积3583平方千米，是我国最大的淡水湖泊，同时也是世界上最大的候鸟栖息地。

主要大河发源于边境山地，其中赣江为本省第一大河。

江西省为亚热带湿润季风气候，夏旱、秋干、冬阴、春寒。

年全省生态环境良好，森林覆盖率达59.7%，居全国前列。

矿产资源丰富，铜、钨、铀、钽、稀土和金、银被誉为江西省的“七朵金花”。

⏹旅游

江西山清水碧，景色诱人，名胜古迹遍布全省各地。

主要旅游景区：

庐山、井冈山、龙虎山、仙女湖、鄱阳湖等。

其中，庐山已被联合国作为"

世界文化景观"

列入世界遗产名录。

庐山、井冈山、三清山的名山峻岭之秀；

圭峰、龙宫的险岩幽洞之奇，仙女湖、鄱湖、赣水的湖光川景之美，龙虎、青原、东林的宗教庄严祖庭，滕王阁、八境台的千古名楼，临川、九江的名人故里，都是著名的旅游胜景。

●交通环境

江西交通运输发展迅速。

2004年完成货物周转量900亿吨公里，比2003年增长8.5%。

其中：

铁路增长8.3%，公路增长7.6%，水运增长5.0%。

完成旅客周转量593亿人公里，增长12.8%。

铁路增长14.4%，公路增长4.5%。

铁路：

1996年通车的京九铁路，从南至北穿越江西26个区、市、区，在江西境内长达700余公里，占全线总长近1/3。

另有浙赣、向（塘）九（江）、鹰厦、皖、赣等主要干线,通车里程2241余公里，营业车站200个。

公路：

公路以南昌、赣州、吉安、上饶、抚州、新余九江等城市为中心,形成了四通八达的公路网,通车里程37318公里。

总里程中，有30.48%的公路是高级和次高级路面。

江西区区基本实现了路面油路化，100%的乡镇通了公路。

另已建成昌九、昌樟、温厚、九景、黎温等多条高速公路，总里程达659公里。

航空：

民航有从南昌出发的国内和省内班机直达北京、上海、武汉、广州、长沙、西安、宁波、厦门、温州、福州和赣州等地。

此外,从庐山还可直接飞北京及广东惠阳。

全省共有4个民用航空港。

1、2江西省经济状况分析

1．2．1近年经济指标比较

⏹国内生产总值

⏹财政总收入

⏹工业增加值

⏹产业结构

第一产业

第二产业

第三产业

2002年

23.3

36.2

40.5

2003年

21.9

38.3

39.8

2004年

19.8

43.4

36.8

1．2．4小结

综合以上江西省近年经济运行的参数以及国家宏观调控影响的分析，对江西省经济状况的小结如下：

✧省内总体经济保持平稳、快速增长，工业对经济增长的支撑作用明显加大,而农业的逐步减弱；

✧全省固定资产投资结构继续优化，工业投资稳步增长，交通投资大幅度上扬，城市建设投资成效显著，教育文化投资继续保持较高增幅；

✧经济增长的质量和效益同步提高，财政收入快速增长，城乡居民收入大幅度增加，消费需求明显升温；

✧经济发展的产业结构发生变化，从以前的农业大省逐步向工业大省转变；

✧对外贸易持续增长，利用外资迅速回升；

✧国民经济和社会发展中存在的主要问题：

产业结构层次不高，工业化水平较低，农业产业化程度不高，农民收入增幅不大，农村市场不够活跃，就业和再就业压力依然较大；

✧受国家宏观调控影响，未来经济发展的快速势头将得到一定程度的抑制，经济增长临界点将会出现，经济发展进入稳定的调整期。

1．3中部六省地位研究

江西、安徽、湖南、湖北、河南以及山西六省同处于中国的中部地区，而且相对沿海发达省市而言都处于落后地位，六省基本处于同一起跑线，因此有必要对六省各方面所处的地位作一研究，确立江西在同类省市中所处的综合地位。

以下对中部六省2004年1-6月的各方面数据进行分析：

⏹工业生产

1-6月，中部六省规模以上工业增加值累计增长率分别是安徽（26.5%）、江西（26.1%）、湖南（24.5%）、湖北（22.8%）、河南（22.4%）、山西（21.1%），产销状况良好。

1．4本章总结

综合以上对江西省概况、经济发展状况以及中部六省中所处地位的分析，我们得出以下结论：

✧江西位于中国东南部，为长江三角洲、珠江三角洲和闽南三角地区的腹地，在经济带的划分上属于中部地区；

✧江西是中国革命的摇篮,在中华文明的历史长河中，江西人才辈出，人文底蕴深厚；

✧江西省生态环境良好，森林覆盖率达59.7%，山清水碧，景色诱人，名胜古迹遍布全省各地，拥有丰富的旅游资源，旅游业正日益成为江西经济新的增长点。

庐山、井冈山、龙虎山、三清山以及被誉为江南三大名楼之一的滕王阁，已成为来赣客人必游之胜景；

✧江西交通运输发展迅速，基本已建成水陆空三个层次的交通网络，省会南昌与国内各大城市的来往比较便捷，但省内一些中小型城市交通模式单一，以公路为主，尚未开通铁路；

✧江西经济底子较差，但近年来发展速度较快，预计未来由于受到国家宏观调控影响，江西经济发展将出现资金短缺问题，相关产业和相关项目的发展会因资金紧张而断链，重大工业项目、房地产项目和基础设施建设项目发展难度加大。

投资、引资形势将会日趋严峻。

能源瓶颈制约因素进一步扩大。

但宏观调控对省内的中小型城市影响相对较小；

✧随着经济的发展，市场商品丰富，城乡面貌发生明显变化，全省城乡居民收入逐步增加，消费结构有了明显改善，生活质量和生活水平正日益提高；

从以上宏观环境看，对本项目有其有利之处，也有其不利的地方，分别如下：

2．项目所属区域分析

本项目位处于江西省新余市，以下针对新余市的概况以及新余市的房地产市场状况做出分析，以期探究项目未来的发展方向和前景。

2．1概况

⏹位于江西省中西部，下辖三区一县：

总面积3178平方公里，总人口108.85万,中心城区人口28万。

⏹境内以丘陵山地为主，气候温和，雨量充沛，四季分明，全年平均气温17.3℃，年平均降雨量1720mm，年平均日照时间1762.3小时，年均无霜期269天，素有“山明水秀，土沃泉甘，其气如春，四时咸宜”之称。

⏹近年来，新余经济发展迅猛。

2004年，全市实现国内生产总值249.5亿元，三次产业占GDP比重为30.2：

37.8：

32.0，财政总收入20.64亿元，比上年增长15.5%，其中地方财政收入13.16亿元。

城镇居民人均可支配收入6516元，农村居民人均纯收入2689.53元。

2．2新余城市地位研究

本节我们对隶属于江西的11个区市有关数据进行统计并分析新余在整个江西省所处的地位。

各设区市主要经济指标

（2005年1-8月）

地区

规模以上工业增加值

（亿元）

城镇固定资产投资

社会消费品零售额

外贸出口额

（万美元）

绝对值

增长%

全省

497.0

23.6

845.4

28.3

752.1

14.5

154119

南昌市

141.9

26.0

210.0

46.9

175.3

15.8

79304

17.9

景德镇

28.4

9.0

43.8

0.7

32.0

14.8

5754

47.5

萍乡市

34.4

34.1

63.4

26.0

15.4

1812

128.8

九江市

48.9

18.0

73.5

28.8

72.6

14.0

7104

26.4

新余市

37.5

28.6

32.0

16.4

27.3

14.6

2291

137.2

鹰潭市

36.5

13.4

25.0

36.8

22.4

14.7

8259

-8.1

赣州市

45.0

30.7

76.6

17.3

93.4

12.9

25846

46.8

吉安市

29.4

26.6

52.5

13.0

55.9

5513

97.5

宜春市

33.7

18.3

58.7

47.4

82.8

11.1

5402

58.5

抚州市

20.1

18.5

51.4

63.7

12.6

4341

95.5

上饶市

27.8

13.0

88.9

54.6

90.6

17.0

8487

-23.6

实际外商直接投资

地方财政收入

城镇居民人均可支配收入

（元）

159474

23.2

153.8

18.2

5687

14.9

54499